16 Juni 2022 Blog

Das Kündigungs­moratorium läuft aus: Droht Hotel­betreibern jetzt eine (neue) Kündigungs­welle und was gilt es auf Eigentümer­seite zu berück­sichtigen?

Um die negativen Folgen der COVID-19-Pandemie abzumildern, hat der Gesetzgeber im Frühjahr 2020 ein Kündigungsmoratorium (Art. 240 § 2 EGBGB) eingeführt. Rechtspolitisches Ziel dieser Regelung war dabei insbesondere, (Gewerberaum-)Mieter und Pächter – und somit insbesondere auch Hotelbetreiber – vor einer Existenzgefährdung zu bewahren. Demnach durften Miet-/Pachtrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 nicht zum Anlass einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs genommen werden.

Das Moratorium war von Anfang an bis zum 30. Juni 2022 befristet. Eine Verlängerung wurde nicht beschlossen. Aus diesem Grund sind Mieter bzw. Pächter – insbesondere auch von Hotelimmobilien – nunmehr grundsätzlich verpflichtet, bis zum 30. Juni 2022 die auf den Zeitraum April bis Juni 2020 entfallenden Miet-/Pachtrückstände zu begleichen. Andernfalls darf der jeweilige Vermieter bzw. Verpächter diese Rückstände von Gesetzes wegen (vorbehaltlich individueller vertraglicher Regelungen) grundsätzlich wieder zum Anlass für eine Kündigung wegen Miet-/Pachtzahlungsrückstandes machen.

In diesem Zusammenhang stellt sich daher primär die Frage, ob und in welchem Umfang dem jeweiligen Mieter bzw. Pächter bezogen auf den Zeitraum April bis Juni 2020 ein Miet-/Pachtreduktionsrecht zugesprochen werden kann. Dies hängt gemäß der aktuellen Rechtsprechung des BGH – vorbehaltlich individueller vertraglicher Regelungen – im Wesentlichen von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebliche Faktoren können dabei insbesondere sein:

  • die Erheblichkeit erlittener Umsatzeinbrüche;
  • das Ausmaß und der Erfolg von Bemühungen des jeweiligen Mieters/Pächters, drohende Verluste abzumildern;
  • erhaltene staatliche Unterstützungsleistungen und/oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung.

Maßgeblich für die Bestimmung des jeweils kündigungsrelevanten Miet-/Pachtrückstandes für den Zeitraum April bis Juni 2020 ist somit in erster Linie das Vorliegen eines auf diesen Zeitraum entfallenden Miet-/Pachtreduktionsrechts. Ausgehend von dieser Beurteilung bestimmt sich sodann, ob und in welchem konkreten Umfang der jeweilige Mieter bzw. Pächter Nachzahlungen auf die Miet-/Pachtzahlungen für den Zeitraum April bis Juni 2020 zu leisten hat, um eine entsprechende Kündigungsmöglichkeit des Vermieters/Verpächters abzuwehren. Die Anerkennung einer COVID-19-Pandemie-bedingten Miet-/Pachtreduktion im konkreten Vertragsverhältnis hat somit unmittelbare Auswirkungen auf den jeweils kündigungsrelevanten Miet-/Pachtzahlungsrückstand und die hieraus abgeleiteten Kündigungsrechte des betroffenen Vermieters/Verpächters.

Anders als bei der Geltendmachung einer COVID-19-Pandemie-bedingten Miet-/Pachtreduktion – bei der die volle Darlegungs- und Beweislast beim Mieter bzw. Pächter liegt – gilt es jedoch in diesem Kontext zu beachten, dass der kündigungsgewillte Vermieter/Verpächter nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen seinerseits darlegungs- und beweisbelastet ist, sofern es um die Geltendmachung eines kündigungsrelevanten Miet-/Pachtrückstandes geht.

Welchen Impakt das Auslaufen des Kündigungsmoratoriums auf die Hotelwirtschaft letzlich haben wird, bleibt abzuwarten. Es empfiehlt sich insoweit, frühzeitig den Gesprächsfaden (wieder) aufzugreifen und mit dem jeweiligen Vertragspartner eine möglichst einvernehmliche Lösung zu erarbeiten. Dabei sollte insbesondere Einigkeit darüber hergestellt werden, wie – und in welchem Umfang – die auf den Zeitraum April bis Juni 2020 entfallenden Miet-/Pachtrückstände beglichen werden und auf welche Art und Weise mit hierauf rekurrierenden Kündigungsrechten umgegangen wird. Dies lässt sich nachhaltig und rechtssicher in einem entsprechenden Nachtrag zum Miet-/Pachtvertrag konsolidieren. Auf diese Weise können insbesondere (weitere) Streitigkeiten über die Höhe der für den Zeitraum April bis Juni 2020 geschuldeten Miet-/Pachtzahlungen vermieden werden.

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