28 März 2013 Blog

Keine Bindung des Rechtsnachfolgers eines Vermieters an Schriftformheilungsklausel in Gewerbemietverträgen

Eine in einem Gewerberaummietvertrag zwischen Vermieter und Mieter getroffene Schriftformheilungsklausel entfaltet keine Bindungswirkung für den erst durch Rechtsnachfolge gemäß § 566 I BGB in die Stellung des Vermieters gerückten Dritten.

Hintergrund

In einem vom OLG Düsseldorf zu entscheidenden Fall, hatte die Mieterin von Gewerberäumen vergeblich versucht, sich gegen eine Räumungsklage und somit gegen die ordentliche Kündigung seitens der Vermieterin zur Wehr zu setzen. Die Vermieterin war infolge der Bestellung eines Nießbrauchrechtes an den von der Mieterin angemieteten Räumen gemäß §§ 1030 I, 567 I 1, 566 I BGB an die Stelle des ursprünglichen Vermieters gerückt.

Zwar war der ursprüngliche Mietvertrag für eine bestimmte Laufzeit geschlossen worden, so dass eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages eigentlich noch nicht möglich gewesen wäre. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die Vertragsgestaltung mangels Bestimmbarkeit der tatsächlich vermieteten Räumlichkeiten, den Anforderungen der Schriftform nach § 550 BGB nicht genüge. In einem solchen Fall gilt der Mietvertrag gemäß § 550 I 2 als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages zulässig ist.

Die originären Parteien des Mietvertrages hatten versucht, eventuellen Verstößen gegen das Schriftformgebot durch Aufnahme einer sog. Schriftformheilungsklausel entgegenzuwirken. So enthielt § 20 Nr. 2 des Mietvertrages die Verpflichtung, im Falle der Nichteinhaltung der Schriftform diese nachträglich herbeizuführen und den Mietvertrag nicht vor diesem Zeitpunkt unter Berufung auf Formmängeln zu kündigen.

Nach Ansicht des OLG Düsseldorf hatte diese Regelung keine Geltung für den Kläger als Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters; denn diese Klausel bedeute eine Umgehung des Schutzwecks des § 550 BGB. Schutzzweck des § 550 BGB sei nämlich gerade, dass ein künftiger Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in den Mietvertrag eintrete, die Vertragsbedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen könne. Dieser Schutzzweck würde durch eine Schriftformheilungsklausel mit Geltung auch für einen künftigen Erwerber geradezu konterkariert: schließlich ließen sich einem Vertrag, der gegen die gesetzliche Schriftform verstoße, wesentliche Vertragsbestandteile gerade nicht entnehmen.

Soweit die Klausel nicht zwischen den ursprünglichen Mietparteien und dem Erwerber differenziere, wie in dem hier zu entscheidenden Fall, so sei darin eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 II 1 BGB zu sehen, die die Unwirksamkeit der Heilungsklausel insgesamt zur Folge habe.

Konsequenzen

Die Frage der Wirksamkeit und Ausgestaltung sogenannter Schriftformheilungsklauseln ist nach wie vor nicht höchstrichterlich entschieden, jedoch von erheblicher praktischer Relevanz. Die Vertragsparteien, die einen langfristigen Mietvertrag abschließen, haben in der Regel ein hohes Interesse am Bestand des Mietvertrages, ebenso wie der Erwerber einer Immobilie. Die Werthaltigkeit einer Immobilie hängt häufig nämlich von der langfristigen Bindung der Mieter ab. Gekauft wird dementsprechend oft nicht die Immobilie selbst, sondern deren Mietverträge, d.h. diese sind maßgeblich für die Bestimmung des Kaufpreises. Die (vorzeitige) Kündigung eines Mietvertrags kann daher weitreichende Konsequenzen in der Praxis haben und für den Käufer/Erwerber, der durch die Vorschrift des § 550 BGB ja gerade geschützt werden soll, erhebliche Nachteile nach sich ziehen. 

Das Urteil des OLG Düsseldorf ist noch nicht rechtskräftig, die Revision ist zugelassen. Es bleibt daher abzuwarten, wie der BGH die Frage entscheidet. 

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 29. November 2012  - I-10 U 34/12)

Bettina Buddenberg, Rechtsanwältin

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