29 Juni 2015 Blog

Mieter können durch AGB nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden

Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, können dem Mieter Schönheitsreparaturverpflichtungen durch vertraglich vorgegebene Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nur noch bei Gewährung eines „angemessenen Ausgleichs“ auferlegt werden.

Sachverhalt

Die Parteien hatten im Jahr 2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin geschlossen. Nach dem Mietvertrag sollten die Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.
Zudem wurde nachfolgende Vereinbarung getroffen: „Der Mietvertrag wird per 01.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da der Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug der Mieter forderten die klagenden Vermieter die beklagten Mieter zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung auf und verlangten sodann auf Basis eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebs Schadensersatz für nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführte Schönheitsreparaturen.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung seine über Jahrzehnte aufrechterhaltene Rechtsprechung zur vertraglichen Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter durch AGB  geändert. Der BGH entschied, dass der Mieter in einem Wohnraummietvertrag im Rahmen von AGB nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, wenn die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert übergeben worden und dem Mieter zudem auch kein „angemessener Ausgleich“ hierfür gewährt worden ist. Hintergrund dieser Entscheidung ist, dass der Mieter nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden darf, die aus einer Nutzung durch einen Vormieter resultieren. Dies stelle eine sog. „unangemessene Benachteiligung“ dar, die unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel führe.

Eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in dieser Konstellation ist nach dem BGH aber dann möglich, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand gewährt wird. Dies könne in Form einer mietfreien Zeit erfolgen. Konkrete Kriterien, anhand derer die Angemessenheit dieser Kompensationsleistung beurteilt werden soll, hat der BGH jedoch nicht aufgestellt. Im hiesigen Fall wurde ein gewährter Nachlass in der Höhe einer halben Monatsmiete jedenfalls als unzureichend erachtet.

In der Entscheidung wurde zudem klargestellt, dass eine Wohnung nicht erst dann als renovierungsbedürftig angesehen werden könne, wenn sie übermäßig stark abgenutzt sei. Es komme vielmehr darauf an, ob Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum zu erkennen seien. Umgekehrt sei unter „renoviert“ nicht zwingend „frisch renoviert“ zu verstehen. Im Einzelfall könnten auch geringe „Auffrischungsarbeiten“ genügen.

Hinweise für die Praxis

Vermieter unrenovierter / renovierungsbedürftiger Wohnungen werden künftig, um den rechtssicheren Bestand der mietvertraglichen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu gewährleisten, diesem einen angemessenen finanziellen Ausgleich gewähren müssen. Der Begriff der „Angemessenheit“ wird hierbei noch durch weitere künftige Gerichtsentscheidungen konkretisiert werden müssen.

Unberührt bleibt die Möglichkeit des Vermieters, bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung mit dem Mieter eine sog. individualvertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Übernahme von Schönheitsreparaturen zu treffen.

(BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14)

Shari Fabienne Kind, Rechtsanwältin

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