Wie wirken sich behördliche Schließungsanordnungen oder Allgemeinverfügungen auf die Mietzahlungsverpflichtungen aus?

Das Verwendungs- und Betriebsrisiko der Mietsache mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit des Betriebs liegt im Gewerberaummietrecht grundsätzlich beim Mieter.

Alleine der Umstand, dass das Wirtschaftsleben weitgehend ruht und der Mieter den mit der Mietsache verfolgen Mietzweck nicht mehr erreichen kann – sei es, weil die Mitarbeiter aus dem Home Office arbeiten oder weil erhebliche Umsatzeinbrüche verzeichnet werden müssen – begründet in aller Regel keinen Mangel der Mietsache. Dies sind außerhalb der Mietsache liegende Umstände, für die der Mieter das alleinige Risiko trägt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter aufgrund dieser Umstände seinen Betrieb freiwillig komplett einstellt.

Derzeitig wird diskutiert, ob bei behördlich angeordneten Schließungen von diesem Grundsatz abgewichen werden muss und ob der Mieter ggf. sogar ein Recht auf Anpassung des Mietvertrages hat (§ 313 BGB). Befürworter stützen sich hier auf Entscheidungen des Reichsgerichts während des Ersten Weltkrieges („Tanzlokal“-Entscheidungen).  Allerdings hat sich die Rechtsprechung zum gewerblichen Mietrecht in den letzten 100 Jahren erheblich gewandelt und auch in vielen gewerblichen Mietverträgen sind Klauseln zu finden, die solche Risiken ausdrücklich auf den Mieter abwälzen. 

Die Corona-Krise ist allerdings eine gesamtgesellschaftliche Herausforderung und es ist noch nicht abzusehen, wie die Gerichte zukünftig die Risiken und wirtschaftlichen Auswirkungen zwischen den Vertragsparteien verteilen. Derzeitig müssen wir daher davon abraten eigenmächtig die Miete zu kürzen oder vorschnell eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auszusprechen. Vielmehr sollte zunächst das Gespräch mit dem jeweiligen Vertragspartner geführt und nach gemeinsamen Lösungen (z.B. Stundung der Miete) gesucht werden. Wichtig ist, dass bei solchen Vereinbarungen dann die Schriftformerfordernisse weiterhin eingehalten werden.

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