Baurecht: Keine Sicherungshypothek gegen Erwerber eines Grundstückes

Der Auftragnehmer hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 648 Abs. 1 BGB ins Grundbuch eines Grundstückes, auf welchem der Auftragnehmer Bauleistungen zu erbringen hat, wenn dieses Grundstück vor Eintragung der Hypothek an einen Dritten veräußert wird.

Gemäß § 648 Abs. 1 BGB hat der Bauunternehmer einen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek bezüglich seiner Werklohnforderungen gegen den Eigentümer des Grundstückes. Voraussetzung ist allerdings, dass der Besteller der Werkleistung und der Grundstückseigentümer ein und dieselbe Person sind.

Dies ist im Prinzip nichts Neues. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof allerdings noch einmal seine klare Linie hinsichtlich dieser Voraussetzung bestätigt. Im konkreten Fall hatte eine GmbH den Auftrag zu Sanitär- Heizungs- und Lüftungsarbeiten erteilt. Zu diesem Zeitpunkt war genau diese GmbH auch noch Eigentümerin des streitgegenständlichen  Grundstücks.

Nachdem der Bauunternehmer mit den Arbeiten begonnen und auch schon bereits mehrere Rechnungen gestellt hatte, die zum Teil nicht beglichen worden waren, verkaufte die GmbH das Grundstück an ihren alleinigen Geschäftsführer. Dieser war zugleich alleiniger Vorstand eines Vereins, welcher wiederum alleiniger Gesellschafter der GmbH war. Trotz dieser denkbar engen Verbindung zwischen Besteller und Grundstückserwerber hat der Bundesgerichtshof eine für den Anspruch nach § 648 Abs. 1 BGB erforderliche Personenidentität verneint.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es nicht der Schutzzweck des § 648 BGB sei, den Unternehmer vor einer Veräußerung des Grundstückes zu schützen. Vielmehr müsse eine Veräußerung für den Besteller möglich sein, da dieser für eine Veräußerung aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben könne. Dieses Interesse könne – so der BGH – auch dann nicht verneint werden, „wenn die als GmbH verfasste Bestellerin das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich alleiniger Vorstand des einzigen Gesellschafters ist“.

Etwas anderes könne ausnahmsweise allenfalls dann gelten, wenn beispielsweise der Erwerber den Unternehmer vorsätzlich sittenwidrig geschädigt (§ 826 BGB) oder wenn er als Vertreter des Bestellers besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat (§ 311b Abs. 3 BGB).

Hinweise für die Praxis

Baunternehmern kann daher nur geraten werden, dafür zu sorgen möglichst schnell ins Grundbuch des betreffenden Grundstückes zu kommen, notfalls die Eintragung auch zunächst per Eintragung einer Vormerkung über den Weg der einstweiligen Verfügung zu sichern.

(BGH, Urteil vom 18.12.2014, VII ZR 139/13)

Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt


April 2015


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