Wenn der Mieter insolvent wird – Rechtsprechung klärt offene Fragen

Sofern der Mieter einer Wohnung Insolvenz angemeldet hat, stellt sich für den Vermieter die Frage, an wen er sich halten muss, den Mieter oder dessen Insolvenzverwalter. An wen sind etwaige Betriebskostenguthaben auszuzahlen? Wer kann kündigen? Wem ist die Kündigungserklärung zuzustellen und wer erhält nach dem Ende des Mietverhältnisses die Mietkaution? Kann der Mieter einer Mietwohnung wegen Schulden, die vor Verfahrenseröffnung entstanden sind, gekündigt werden?

Der BGH hat mit mehreren Entscheidungen festgestellt, dass die Beantwortung dieser Fragen sich an der sog. „Freigabeerklärung“ des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs.1 S.2 InsO festmachen lässt. Mit dieser erklärt der Insolvenzverwalter (regelmäßig zu Beginn des Verfahrens), dass er an der Mietwohnung des Insolvenzschuldners keine Rechte geltend macht, der Vermieter hingegen nach Ablauf von 3 Monaten („Enthaftungsfrist“) gegenüber der Insolvenzmasse keine Ansprüche mehr geltend machen kann. Mit Ablauf dieser Frist geht das Wohnraummietverhältnis wieder vollständig auf den insolventen Schuldner über. Dieser kann die Wohnung nun wieder selbst kündigen, gleichzeitig kann nur ihm gegenüber gekündigt werden. Folge hiervon, wird der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution innerhalb der Frist fällig, so steht die Kaution dem Mieter zu. Wird er nach Ablauf der Frist fällig, so steht der Rückzahlungsanspruch dem Mieter/Schuldner zu. Der Vermieter sollte es tunlich unterlassen, die Kaution an den Verwalter auszuzahlen, dies hätte keine schuldbefreiende Wirkung. Verteilt der Verwalter anschließend mit Abschluss des Verfahrens das Geld, so müsste der Vermieter ggf. nochmals an den Schuldner leisten.

Bereits zuvor hatte der BGH mit der gleichen Begründung entschieden, dass ein Betriebskostenguthaben vor Ablauf der Frist der Masse zusteht (hier unter Berücksichtigung etwaiger Ansprüche des Jobcenters), nach Ablauf steht es dem Schuldner zu (und hier natürlich auch dem Vermieter für Aufrechnungen zur Verfügung).

Die Kündigung eines Mietverhältnisses hat nach Ablauf der Frist gegenüber dem Schuldner zu erfolgen. Nach Ablauf der Frist leben auch die Kündigungsrechte wegen eines Zahlungsrückstandes vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens wieder auf. Bis zur Freigabe steht diesem Kündigungsrecht die Sperrnorm des § 112 InsO entgegen, nach Ablauf der Enthaftungsfrist fällt dieser Schutz des Insolvenzschuldners weg. 

Die Räumung einer Mietwohnung schuldet der Insolvenzverwalter zu keinem Zeitpunkt. Die Räumungsklage / Herausgabeklage ist zwingend gegen den Mieter zu führen, da der Insolvenzverwalter die Mietwohnung regelmäßig nicht für die Masse nutzt, so dass von ihm auch keine Herausgabe verlangt werden kann. Den sich hieraus ergebenden Schadensersatz kann der Vermieter zur Insolvenztabelle anmelden.

BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 – IX ZB 33/16 –;BGH, Beschluss vom 16. März 2017 – IX ZB 45/15 – (Mietkaution); BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 – (Wiederaufleben des Kündigungsrechtes)

Ansgar Hain, Rechtsanwalt,
Berlin