Referentenentwurf zur Änderung des Bauvertragsrechts

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat Ende September 2015 einen Referentenentwurf zur Neuregelung des gesetzlichen Bauvertragsrechts im BGB vorgelegt. Wesentlicher Punkt ist die Unterteilung des Baurechts in einen verbraucherorientierten und einen gewerblichen Teil. Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrags sollen die Risiken bei der Durchführung eines Bauvorhabens für den Verbraucher minimiert werden. Darüber hinaus werden die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften dahingehend geändert, dass der Werkunternehme von seinem Lieferanten im Rahmen der Nachbesserung auch die Aus- und Einbaukosten ersetzt verlangen kann.

Dieser Newsletter-Beitrag erscheint in drei Teilen. 

  • Teil 1 (Dezember 2015) gibt Ihnen einen Überblick über die allgemeinen Regelungen und stellt den (gewerblichen) Bauvertrag sowie die kaufrechtlichen Änderungen dar.
  • Teil 2 (Januar 2016) befasst sich mit dem Verbraucherbauvertrag und dem Bauträgervertrag. 
  • Teil 3 (Februar 2016) informiert über die Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag.

Überblick

Das neue Bauvertragsrecht soll sich aus fünf Themenbereichen zusammensetzen: 

  1. Allgemeine Vorschriften (für alle Werkverträge)
  2. Bauvertrag (zwischen Unternehmern)
  3. Verbraucherbauvertrag (zwischen Unternehmer und Verbraucher)
  4. Architekten- und Ingenieurvertrag
  5. Bauträgervertrag

1. Verbraucherbauvertrag (§§ 650 h bis n BGB)

Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrags in den §§ 650 h bis n n.F. BGB sollen die Risiken bei der Durchführung eines Bauvorhabens für den Verbraucher minimiert werden. Geregelt werden sollen insbesondere der Inhalt des Vertrages (§ 650 j BGB), ein Widerrufsrecht (§ 650 k BGB) sowie die Höhe von Abschlagszahlungen (§ 650 l BGB).

Das Verbrauchervertragsrecht gilt allerdings nicht nur für den Bau von Eigenheimen, sondern immer dann, wenn der Auftraggeber Verbraucher ist. Das kann auch bei Millionenprojekten der Fall sein.

In § 650 h n.F. BGB soll eine Definition des Begriff „Verbraucherbauvertrag“ aufgenommen werden. Demnach liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, wenn ein Unternehmer von einem Verbraucher mit dem Bau eines neuen Gebäudes oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude beauftragt wird. 

Die §§ 650 i und j BGB n.F. sollen vorgeben, wie eine Baubeschreibung zu erstellen ist, wenn die Planung vom Auftragnehmer (Unternehmer) stammt. Es soll festgelegt werden, dass die Auslegung unklarer Regelungen in der Baubeschreibung verbraucherfreundlich erfolgen muss. Unklar ist, ob diese verbraucherfreundliche Auslegung auch dann gelten soll, wenn der Bauvertrag vom Verbraucher selbst gestellt wird.

§ 650 k BGB n.F. soll regeln, dass dem Verbraucher ein generelles 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zusteht, wenn der Bauvertrag nicht notariell beurkundet wurde. Zu beachten ist, dass das Widerrufsrecht erst mit der Information des Verbrauchers durch den Unternehmer beginnt (vgl. § 355 BGB). 

In § 650 l BGB n.F. sollen Regelungen für Abschlagszahlungen aufgenommen werden. Die Berechtigung des Unternehmers zur Forderung von Abschlagszahlungen soll auf 90% der vereinbarten Gesamtvergütung beschränkt werden. Damit erhält der Verbraucher eine gesetzliche Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 10 %.  Diese Sicherheit soll nach § 650 l Abs. 2 sogar auf 10% erhöht werden, weil der Unternehmer dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5% der Gesamtvergütung leisten muss. Erhöht sich die Gesamtvergütung durch Nachträge um mehr als 10%, ist die Sicherheit zu erhöhen. Ergänzend soll in § 650 l Abs. 4 geregelt werden, dass der Unternehmer vom Verbraucher nicht verlangen kann, mehr als die nächste Abschlagszahlung oder maximal 20% der Gesamtvergütung im Rahmen einer Bauhandwerkersicherung (§ 650 e n.F.) abzusichern. Abweichende Vereinbarungen sollen unwirksam sein. 

Abschließend soll in § 650 n n.F. aufgenommen werden, dass Vereinbarungen, die von den §§ 650 h bis k BGB n.F. abweichen, unwirksam sind (Unabdingbarkeit).

Wenn die Regelungen des Verbrauchervertragsrechts in dieser Form in Kraft treten, wird das nicht dazu führen, dass Bauverträge für Verbraucher einfacher werden. Im Gegenteil wird die Abwicklung selbst kleiner Bauverträge verkompliziert und erschwert.

2. Bauträgervertrag (§§ 650 t und u BGB)

Die §§ 650 t und u BGB n.F. enthalten Regelungen zum Bauträgerrecht. Diese sind allerdings extrem knapp gehalten. Die Vorschriften gehen kaum darüber hinaus, den Begriff des Bauträgervertrages zu definieren und werden der komplexen Materie nicht gerecht. Die MaBV wird nicht ergänzt.

§ 650 t BGB n.F. soll eine Definition des Bauträgervertrages enthalten. Diese entspricht der bisher in § 632 a Abs. 2 BGB enthaltene Definition. „Neu“ ist, dass nun gesetzlich geregelt werden soll, dass auf die Übertragung des Grundstücks das Kaufrecht und auf die Errichtungs- bzw. Umbauverpflichtung das Werkvertragsrecht anwendbar ist. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH. 

§ 650 t BGB n.F. soll in Absatz 2 die Regelung enthalten, dass die Baubeschreibung einem Erwerber, der Verbraucher ist, bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen zu übergeben ist. Das soll dem Schutz des Erwerbers dienen und es diesem ermöglichen, verschiedene Angebote einzuholen und die darin enthaltenen Baubeschreibungen zu vergleichen. Für die Praxis stellt sich die Frage, welchen Einfluss die bei Eintritt in die Vertragsverhandlungen übergebene Baubeschreibung auf den Inhalt des Vertrages haben soll. Bisher wird nur die Baubeschreibung Vertragsinhalt, auf die im Bauträgervertrag Bezug genommen wird. Sollte der Gesetzgeber dies ändern wollen, würde die Bau- und Planungsfreiheit des Bauträgers damit mas-siv eingeschränkt. 

In § 650 t Abs. 3 BGB n.F. werden die Vorschriften genannt, die auf den Bauträgervertrag keine Anwendung finden sollen. Im Einzelnen sind das:

  • § 648 BGB n.F. (Freie Kündigung)
  • §§ 650 b und c BGB n.F. (Anordnungsrecht des Bestellers)
  • § 650 d BGB n.F. (Bauhandwerkersicherungshypothek)
  • § 650 j Abs. 1 BGB n.F. (Baubeschreibung)
  • § 650 k BGB n.F. (Widerrufsrecht)
  • § 650 l Abs. 1 BGB n.F. (Obergrenze für Abschlagszahlungen)

Abschließend soll in § 650 u BGB n.F. klargestellt werden, dass der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen kann, soweit sie gemäß der MaBV vereinbart wurden.

Teil 3 dieses Newsletters, der sich mit dem Architekten- und Ingenieurvertrag befasst, erscheint im Februar-Newsletter 2016.

Melanie Eilers, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Hamburg


Januar 2016


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