Erteilung einer Vollstreckungsklausel an neuen Grundschuldgläubiger

Der Notar muss dem Zessionar einer Sicherungsgrundschuld die Vollstreckungsklausel erteilen, wenn die Rechtsnachfolge in die Ansprüche durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist. Ist eine Vollstreckungsbedingung im Sinne des § 726 Abs. 1 ZPO nicht in der notariellen Unterwerfungserklärung enthalten, so kann der Notar eine solche Bedingung nicht aus einer Interessenabwägung herleiten. Etwaige Einwendungen des Schuldners aus einer Sicherungsabrede, die eine solche Unterwerfungserklärung auf Ansprüche aus einer treuhänderisch gebundenen Sicherungsgrundschuld beschränken, können erst im Wege einer Klauselgegenklage geltend gemacht werden. Dies hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs in einer kürzlich ergangenen Entscheidung ausdrücklich klargestellt.

Bankdarlehen werden häufig dadurch abgesichert, dass zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld bestellt wird und sich der Darlehensnehmer wegen des Anspruchs aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Wird die Grundschuld, z.B. im Rahmen eines Verkaufs der Darlehensforderung oder einer Refinanzierung, an einen Dritten abgetreten, so kann der neue Grundschuldgläubiger aus der Unterwerfungserklärung nur gegen den Schuldner vorgehen, wenn der Notar die Unterwerfungserklärung im sogenannten Klauselerteilungsverfahren zu seinen Gunsten für vollstreckbar erklärt.

Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte am 30.03.2010 (XI ZR 200/09) entschieden, dass eine formularmäßige Unterwerfungserklärung, wie sie von den meisten Banken im Rahmen der Bestellung einer Sicherungsgrundschuld gefordert wird, auch dann interessengerecht auszulegen sei, wenn der Wortlaut der Notarurkunde selbst hierfür keinen Anhalt biete. Dementsprechend könne der neue Grundschuldgläubiger nur dann aus einer solchen Unterwerfungserklärung vorgehen, wenn er (auch) der Sicherungsvereinbarung beitrete, die zwischen den ursprünglichen Grundschuldgläubiger und dem Schuldner geschlossen wurde. So sei sichergestellt, dass sich der Schuldner in Fällen, in denen die Abtretung der Grundschuld ohne seine Veranlassung (z.B. im Fall eines Verkaufs der Darlehensforderung) erfolgt, auch weiterhin auf etwaige Einwendungen gegen den Anspruch aus der Grundschuld, die ihm gegenüber dem ursprünglichen Gläubiger zugestanden hätten, berufen könne. In diesem Zusammenhang ging der XI. Zivilsenat davon aus, dass eine solche Auslegung vom Notar im Rahmen des Klauselerteilungsverfahrens vorzunehmen und die genannten Voraussetzungen zuprüfen seien.

Die vorgenannte Entscheidung des BGH hat in der Praxis häufig Probleme bereitet, insbesondere in Fällen, in denen die Abtretung der Grundschuld durch den Schuldner veranlasst wurde (z.B. bei einer Neuvalutierung der Grundschuld im Zuge einer Refinanzierung). Auch hier wurde die Erteilung der Vollstreckungsklausel zugunsten des neuen Grundschuldgläubigers vom Notar häufig unter Berufung auf das Urteil des XI. Zivilsenats verweigert.

Hier hat der für das Recht der allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen zuständige VII. Zivilsenat nun Klarheit geschaffen: Der Notar muss die Klausel in allen Fällen erteilen, in denen die Unterwerfungserklärung sprachlich keinen Anhaltspunkt für eine Bedingung enthält. Er begründet dies mit der Formalisierung des Vollstreckungsverfahrens, welche einer allein an Interessen orientierten Auslegung ohne jeden Anhaltspunkt im Wortlaut eines Vollstreckungstitels Grenzen setzt. Der vom XI. Zivilsenat bezweckte Schutz des Schuldners sei dadurch gewährleistet, dass dieser etwaige Einwendungen aus der Sicherungsabrede und insbesondere die Beschränkung der Vollstreckungsunterwerfung auf treuhänderisch gebundene Sicherungsgrundschulden im Wege der Klauselgegenklage geltend machen könne.

(BGH Urteil vom 19.07.2011, VII ZB 89/10)

Andrea Torka, Rechtsanwältin