Die Reform der Grundsteuer – hält der Kompromiss?

Dem Volksmund nach macht man das, was man schnell macht, zweimal. Hinsichtlich der Reform der Grundsteuer wäre ein zweiter Anlauf recht kostspielig: Zirka 14 Milliarden Euro jährliches Steueraufkommen entgehen den Kommunen, wenn es bis Jahresende keine Neuregelung für die Grundsteuer gibt.

Hintergrund

Eile war aber geboten, weil das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit Beschluss vom April 2018 die u.a. für die Grundsteuer maßgeblichen Bewertungsregeln für Grundstücke in den alten Bundesländern für verfassungswidrig erklärt  und dem Gesetzgeber eine Neuregelung bis Ende 2019 aufgegeben hatte. Wird nicht rechtzeitig eine Neuregelung verabschiedet, darf die Grundsteuer mit den entsprechenden finanziellen Konsequenzen nicht mehr erhoben werden.

Dem gekippten sog. Einheitswert nach den §§ 19 ff. Bewertungsgesetz (BewG) als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer lagen im Wesentlichen Wertfeststellungen aus dem Jahr 1964 zugrunde, die nach Auffassung des Gerichts „völlig überholt“ seien und so keine adäquate Steuerbemessung zuließen. Darüber hinaus führte die abweichende Bemessung der Grundsteuer in den neuen Bundesländern (gemäß §§ 129 ff. BewG) zu massiven, nicht sachlich zu rechtfertigenden Ungleichbehandlungen. Zu erheblichen Belastungsunterschieden kam es außerdem, wenn im Rahmen einer Grundstücksteilung oder Sanierung eine Neubewertung des Grundstücks erfolgte. Grund für die überalterten Werte war, dass eine im Bewertungsgesetz vorgesehene Wertanpassung alle sechs Jahre aufgrund des immensen Verwaltungsaufwandes nie vorgenommen wurde.

Der Regierungsentwurf

Die Neuregelung des Bewertungsgesetzes erwies sich von Beginn an als schwieriges Unterfangen und war von vorneherein heftig umstritten. Im Wesentlichen standen sich das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz präferierte wertabhängige und ein u.a. von Bayern gefordertes wertunabhängiges Modell gegenüber. Bei letzterem wird der Steuerbemessung allein die Fläche des Grundstücks und die Art seiner Nutzung (Wohn-, gewerbliche Nutzung etc.) zugrunde gelegt, während beim wertabhängigen Modell auch Größen wie der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Gebäudealter und das örtliche Mietniveau eine Rolle spielen.

Gerade noch vor der Sommerpause hat es schließlich der Regierungsentwurf in den Bundestag geschafft. Nach dem Entwurf soll der Einheitswert durch den neuen „Grundsteuerwert“ ersetzt werden, der dann alle sieben Jahre zu überprüfen und bei größeren Abweichungen anzupassen ist. Die Bestimmung des Werts folgt im Wesentlichen dem „Scholz’schen Modell“, indem bei bebauten Grundstücken der jeweilige Bodenrichtwert, bei bebauten Grundstücken zusätzlich die bereits o.g. Kriterien zugrunde gelegt werden. Als Kompromiss enthält der Entwurf eine Öffnungsklausel für die Länder, um eine abweichende Wertbestimmung vorzusehen. 

Bewertung des Entwurfs

Die neue Grundsteuer soll laut Scholz unbürokratisch, fair und verfassungsfest sein. Allerdings wird gerade die Verfassungstauglichkeit der Neuregelung angezweifelt. Bei Bodenrichtwerten oder Mieten gibt es keinen klaren Zusammenhang zur Höhe einer kommunalen Steuer zur Finanzierung der Daseinsvorsorge, den das BVerfG aber gefordert hatte. Sollte die Neuregelung dem nicht entsprechen, könnte auch sie sich als verfassungswidrig erweisen. Für das „bayerische Modell“ hätte neben diesen verfassungsrechtlichen Erwägungen denn durchaus auch ein gebotenes Maß an Pragmatismus, das der Steuergesetzgeber so oft vermissen lässt, gesprochen. Kritisiert wird zudem, dass der Wertbezug gerade in Ballungsgebieten zu einer höheren Steuerbelastung führt und damit das Postulat sozialer Gerechtigkeit nachgerade konterkariert.

Hinzu kommt, dass das Zugeständnis an die Bundesländer eine Änderung des Grundgesetzes erforderlich macht: Den Ländern muss insoweit Gesetzgebungskompetenz eingeräumt werden. Diese Änderung setzt allerdings eine 2/3-Mehrheit im Bundestag voraus, über die die Große Koalition nicht verfügt. Der Erfolg der Reform steht demnach auf tönernen Füßen. Ohne die Öffnungsklausel droht der Entwurf doch noch an der Kontroverse mit Bayern zu scheitern.

Geltung der Regelungen und Ausblick

Bis Ende des Jahres gelten die alten Bewertungsregeln trotz Verfassungswidrigkeit aufgrund der vom BVerfG eingeräumten Übergangsfrist fort. Auch nach Verabschiedung der Neuregelung dürfen die alten Regelungen noch für weitere fünf Jahre ab Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024, angewandt werden. Bis dahin muss dann die Neubewertung des Grundvermögens abgeschlossen sein.

Spürbar wird die Reform damit frühestens 2025. Für Mieter und Eigentümer selbstgenutzter Immobilien in Ballungsgebieten wird eine Erhöhung der Grundsteuerbelastung erwartet. Diese soll mit etwa 50 € pro Jahr aber moderat ausfallen. Das letzte Wort haben dabei die Kommunen: Das Bundesrecht bestimmt mit dem Grundsteuer- und Bewertungsgesetz lediglich die Bemessungsgrundlage der Steuer. Der konkret zu zahlende Steuerbetrag hängt von den von den Kommunen festzusetzenden Hebesätzen ab.

Ob mit dem Regierungsentwurf nun tatsächlich der Schlusspunkt der Grundsteuer-Debatte erreicht ist oder dieser nur den Auftakt für eine weitere Kontroverse bildet, bleibt abzuwarten.

Anna-Maria Drescher, Rechtsanwältin
Frankfurt am Main                                                                                                  

 


Juli 2019


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