Mietvertragliche Schriftform: Rubrum und Unterschriftszeile dürfen nicht abweichen

Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist den Unterzeichner jedenfalls dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds unvollständig wirkt. Zudem ist die kumulative Vereinbarung eines Konkurrenzschutzausschlusses in Kombination mit einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung in Form einer AGB unwirksam.

Sachverhalt

Die Parteien schlossen im Januar 2009 einen formularmäßigen Mietvertrag für die Dauer von zehn Jahren über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines hochwertigen Fast Food-Restaurants im Bereich Kartoffelspeisen. Die Vertragschließenden hatten einerseits eine Betriebspflicht der beklagten Mieterin mit Sortimentsbindung, andererseits den Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes für sie vereinbart. Ein in der Folgezeit geschlossener Nachtrag weist neben der ursprünglichen Mieterin auch eine neu hinzutretende Mitmieterin aus. Für die ursprüngliche Mieterin, die nach dem Rubrum des Nachtrags durch zwei gesamtvertretungsberechtigte GmbH-Geschäftsführer vertreten wurde, unterzeichnete nur einer der Geschäftsführer unter Beifügung des Firmenstempels der Mieterin auf dem für ihn vorgesehenen Unterschriftsfeld. Ein zweites Feld, das für die Unterschrift des zweiten Geschäftsführers der Mieterin vorgesehen war, blieb leer.

Die Mieter kündigten das Mietverhältnis ordentlich zum 30.6.2017 mit der Begründung, der Vertrag sei wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB unbefristet abgeschlossen. Am 15.5.2017 kündigten sie erneut aus wichtigem Grund fristlos, weil sie nach den Vertragsbestimmungen eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung zu erfüllen hätten, ohne ihrerseits Konkurrenzschutz zu genießen, und dadurch unangemessen benachteiligt seien.

Der BGH hat die Klage der Vermieterin auf Feststellung des Fortbestandes des Mietvertrages über den 30.6.2017 hinaus abgewiesen.

Entscheidung

Nach Ansicht des BGH genügt der von den Parteien vereinbarte Nachtrag nicht den Anforderungen an das Schriftformerfordernis aus § 550 BGB. Die ständige Rechtsprechung des BGH verlangt, dass sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen (hier: Hinzutreten einer weiteren Mieterin) aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

Sofern die Vertretungsregelung einer Kapitalgesellschaft wie hier im Rubrum des Mietvertrags angegeben sei, lasse sich der ohne Vertretungszusatz geleisteten einzelnen Unterschrift grundsätzlich nicht entnehmen, ob die übrigen gesetzlichen Vertreter noch unterzeichnen müssen. Zwar komme dem Firmenstempel im Geschäftsverkehr eine Legitimationswirkung zu, sodass eine unterschriebene und mit Stempelzusatz versehene Erklärung mangels abweichenden äußeren Anscheins zum Ausdruck bringt, der Unterzeichnende sei hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung berechtigt und wolle auch in diesem Sinne handeln. Allerdings erwecke das leer gebliebene zweite Unterschriftsfeld den Eindruck einer unvollständigen Vertragsurkunde, weshalb in dem konkreten Fall die Urkunde ihrem äußeren Anschein nach nicht abgeschlossen werde. Daher sei das Schriftformerfordernis nicht gewahrt.

Im Übrigen sei der formularvertragliche Ausschluss des Konkurrenzschutzes i.V.m. einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung gem. § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam, da die Mieter dadurch unangemessen benachteiligt würden. Jede dieser Vereinbarungen sei isoliert betrachtet für sich genommen zulässig. Den Streit darüber, ob auch eine kumulative Formularbedingung (Ausschluss des Konkurrenzschutzes + Betriebspflicht + Sortimentsbindung) zulässig ist, hat der BGH nun dahingehend entschieden, dass dies eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 2 BGB zulasten des Mieters darstelle. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bestehe grundsätzlich auch in Einkaufszentren, wobei der konkrete Umfang desselben von der Größe des Einkaufszentrums abhänge. Denn bei einer solchen kumulativen Vereinbarung fehle dem Mieter die Möglichkeit, sich durch Veränderung seines Angebots an die entstandene Konkurrenzsituation anzupassen oder zumindest mittels Kürzung der Öffnungszeiten seine Betriebskosten zu senken. Dies führe zu einer Gefährdung des Vertragszwecks. Die Unwirksamkeit solcher Klauseln nach § 307 Abs.1 BGB per se berechtige noch nicht zur fristlosen Kündigung, sondern führe zur Fortsetzung des Vertrages unter Außerachtlassung der unwirksamen Klauseln. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung bestehe jedoch dann, wenn der Vermieter seine Pflicht zur ungestörten Gebrauchsüberlassung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verletzt hat, indem er in unmittelbarer Nachbarschaft zum Betrieb des Mieters noch weitere Mieter in unmittelbarer Konkurrenz mit exakt oder ganz überwiegend gleichem Sortiment aufgenommen hat.

Praxishinweise

Die Entscheidung behandelt zwei „Dauerbrenner“ im Gewerbemietrecht und ist daher an Praxisrelevanz nicht zu unterschätzen. Bei dem Abschluss von Mietverträgen oder Nachträgen ist angesichts der Argumentation des BGH wohl davon abzuraten, bei Kapitalgesellschaften die Vertreter der Parteien im Rubrum aufzuführen. Die erforderliche Vertretungsmacht lässt sich im Nachhinein auch anhand eines entsprechenden Handelsregisterauszuges überprüfen. Wenn Vertreter aufgeführt werden, so müssen diese auch zwingend (alle!) unterschreiben, um nicht in die Falle des § 550 BGB zu tappen. Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass ausgewiesene Unterschriftsfelder nicht leer bleiben.
Bei Formularverträgen über Geschäftsräume in Einkaufszentren und Geschäftsstraßen ist eine kumulative Vereinbarung von Konkurrenzschutzausschluss mit gleichzeitiger Betriebspflicht mit Sortimentsbindung zu vermeiden, da diese Klauseln nicht nur unwirksam sind, sondern im Einzelfall auch zu einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Mieters führen können.

(BGH, Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19)

Katharina Lanio, Rechtsanwältin
Frankfurt a. M.


Juni 2020


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