Neues BauGB mit Sonderregelungen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz werden die Handlungsmöglichkeiten der Kommunen in den Bereichen des geförderten Wohnungsbaus, von Umwandlungsgeboten und Vorkaufsrechten gestärkt. Aber auch die Befreiungsmöglichkeiten zugunsten der Wohnraumschaffung werden erweitert.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist – insbesondere in den Großstädten und Ballungszentren - ein drängendes Problem. Einen neuen Anlauf für Lösungen unternimmt der Gesetzgeber mit dem Baulandmobilisierungsgesetz, welches im Mai sowohl Bundestag und Bundesrat durchlaufen hat. Die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt, womit das Gesetz förmlich in Kraft tritt, ist für Juni bzw. Juli geplant.

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz, das zahlreiche Vorschriften des BauGB und einzelne Vorschriften der BauNVO ändert, zielt der Gesetzgeber auf eine Stärkung der kommunalen Handlungsmöglichkeiten. Die Gemeinden sollen einfacher Bauland mobilisieren können und die Möglichkeiten des gemeindlichen Flächenzugriffs zum Zwecke des Wohnungsbaus sollen gestärkt werden. Gleichwohl sind viele Regelungen in ihrer Geltungsdauer (unterschiedlich lang) befristet und sollen sich in der Praxis erst noch bewähren. Dennoch bezeichnete der Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer (CSU), die Verabschiedung des Baulandmobilisierungsgesetzes als einen „Durchbruch für den Wohnungsbau in Deutschland“. Die wichtigsten Inhalte des Baulandmobilisierungsgesetzes sollen hier kurz vorgestellt werden.

Viele Regelungen sind abhängig davon, dass die jeweiligen Landesregierungen nach Maßgabe des neuen § 201a BauGB „Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ durch Rechtsverordnung bestimmen. So hat der Hamburger Senat unlängst die Ausweisung entsprechender Gebiete „zügig nach Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes“ in Aussicht gestellt. Laut eigener Aussage erarbeitet auch die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aktuell eine entsprechende Rechtsverordnung. Schließlich hat der Münchener Oberbürgermeister, Dieter Reiter (SPD), den Freistaat Bayern aufgefordert, den mit dem Baulandmobilisierungsgesetz „geschaffenen Rahmen so mieterfreundlich wie möglich auszugestalten“; hier wie in den anderen Flächenländern sind Landes- und (Groß-) Stadtregierungen ja voneinander verschieden und es sind die Länder, die die maßgebliche Vorgabe treffen müssen.

Zentral dürfte die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem WEG („Umwandlungsverbot“) bei bereits bestehenden Wohngebäuden in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 250 BauGB) sein. Durch das Baulandmobilisierungsgesetz ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nun also nicht mehr nur im Anwendungsbereich von sozialen Erhaltungssatzungen iSd § 172 Abs. 1 S. 2 BauGB („Milieuschutzsatzungen“) genehmigungspflichtig. Eine gewisse Beschränkung der Anordnung besteht hier darin, dass die notwendige (Landes-) Rechtsverordnung in ihrer zeitlichen Anwendung zunächst bis Ende 2025 zu befristen ist.

Des Weiteren werden durch das Baulandmobilisierungsgesetz die gemeindlichen Vorkaufsrechte erweitert, die der Gemeinde im Falle einer Grundstückstransaktion in bestimmten Gebieten generell bzw. nach Aufstellung einer kommunalen Satzung zustehen.  So wird insbesondere klargestellt, dass auch die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde zu den Gründen des Wohls der Allgemeinheit gehört, die die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen können (§ 24 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BauGB). Neben unbebauten Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, kommen für eine Vorkaufsrechtsausübung nun auch solche Grundstücke in Betracht, die bereits geringfügig bebaut sind (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 BauGB). Daneben werden neue gemeindliche Vorkaufsrechte für solche Grundstücke eingeführt, auf denen ein (städtebaulicher) Missstand besteht (§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 8 BauGB) und für un- bzw. geringfügig bebaute und brachliegende Grundstücke in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten (§ 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB). Die Gemeinden erhalten nach § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB statt wie bisher zwei nun drei Monate Zeit für die Entscheidung über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Für die privaten Parteien des Grundstückskaufvertrages stellt dies in der Regel eine ebenso günstige Regelung dar wie für die Städte und Gemeinden. Es eröffnet die Gelegenheit, im konkreten Fall Abwendungs- und Finanzierungsmöglichkeiten besser zu prüfen. Nicht eingefügt wurde ein generelles preislimitiertes Vorkaufsrecht (zum Verkehrswert). Auch eine Regelung für sogenannte „Share-Deals“ wurde jedenfalls nicht im BauGB getroffen; dies soll jedoch voraussichtlich zukünftig im Rahmen des Gesellschafts- oder des Steuerrechts geregelt werden.

Der neue § 176a BauGB gibt den Gemeinden mit dem „Städtebaulichen Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung“ ein Instrument an die Hand, durch welches die Entwicklung und bauliche Nutzbarmachung ungenutzter Grundstücke und die Schließung von Baulücken auch bei unzusammenhängend im Gemeindegebiet verteilt liegenden Grundstücken erleichtert werden soll. Solche Konzepte kann die Gemeinde insbesondere der Aufstellung von Bebauungsplänen zu Grunde legen. Außerdem soll die Anwendung „flächendeckender“ Baugebote erleichtert werden. Daneben soll durch Änderungen an den §§ 175 f. BauGB die Möglichkeit der Gemeinden zur Festlegung von Baugeboten zugunsten des Wohnungsbaus vereinfacht und erweitert werden. Neben diesen „Eingriffsmöglichkeiten“ werden auch die Planungsinstrumente (zum Teil ebenfalls zeitlich befristet) erweitert. Mit § 9 Abs. 2d BauGB wird eine neuer Bebauungsplantyp geschaffen. Mit dem sektoralen Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung können für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB, einschließlich solcher Bereiche, für die sogenanntes „altes“ Planrecht aus der Zeit vor dem BauGB gilt) ausschließlich wohnungsspezifische Festsetzungen getroffen werden. Insbesondere können Gemeinden festlegen, dass auf bestimmten Flächen nur Gebäude errichtet werden dürfen, die die baulichen Voraussetzungen für die Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen oder hinsichtlich derer sich die Vorhabenträgerinnen und Vorhabenträger verpflichten, die entsprechenden Förderbedingungen, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten. Die Möglichkeit zur Aufstellung des sektoralen Bebauungsplans ist zunächst bis zum 31. Dezember 2024 befristet.

Ebenso wird die Möglichkeit der Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB bis zum 31. Dezember 2022 verlängert. Daneben wird mit dem „Dörflichen Wohngebiet“ (§ 5a BauNVO, als Pendant zum „Urbanen Gebiet“ in § 6a BauGB) ein neue Baugebietskategorie eingeführt. Anders als beim Dorfgebiet gemäß § 5 BauNVO wird dieses Gebiet nicht durch Vollerwerbslandwirtschaftsbetriebe geprägt, sondern durch das Miteinander von Wohnen, Nebenerwerbsbetrieben und nicht störenden gewerblichen Nutzungen.

Eine weitere Änderung, die Planungsverfahren im verdichteten Städtebau erleichtern kann, ist die Neufassung des § 17 BauNVO. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung stellen die Vorgaben für Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl nunmehr keine „Obergrenzen“ mehr dar, sondern sind als „Orientierungswerte“ ausgestaltet.

Schließlich finden sich mehrere Erleichterungen für die Zulassung von Wohnbauvorhaben im Einzelfall: So werden für Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplanes in der ersten Fallgruppe (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) als Allgemeinwohlbelang nun auch explizit die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ angeführt. Darüber hinaus kann in den festgesetzten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Einzelfall und zeitlich befristet bis zum 31.12.2024 nach allen drei Fallgruppen auch dann eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung berührt sind (§ 31 Abs. 3 BauGB). Des Weiteren kann nach dem neuen § 34 Abs. 3a BauGB bei der Errichtung von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken nicht mehr nur im Einzelfall, sondern in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung abgewichen werden. Im geänderten § 35 BauGB finden sich schließlich weitere Modifikationen, die die Wohnraumschaffung auch im Außenbereich vereinfachen sollen.

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz setzt die große Koalition gegen Ende der laufenden Legislaturperiode noch einen zentralen Punkt des Koalitionsvertrags um. Es wird sich zeigen, ob die Fülle der neuen Instrumente von den Gemeinden auch tatsächlich genutzt wird und so dabei helfen kann, dem Ziel der schnelleren Ausweisung von Wohnraum näher zu kommen. Der Umstand, dass viele Regelungen deutlich politische Kompromisse darstellen und damit rechtliche Auslegungsfragen provozieren, könnte auch dazu führen, dass einige kritische Punkte eher benannt als nachhaltig gelöst werden.

Dr. Sigrid Wienhues, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Verwaltungsrecht
Hamburg

Dr. Sigrid Wienhues

Dr. Sigrid Wienhues

ist Fachanwältin für Verwaltungsrecht und auf die Beratung und Vertretung im Städtebaurecht sowie im deutschen und europäischen Umwelt- und Fachplanungsrecht spezialisiert. Sie begleitet Quartiersentwicklungen und Baugenehmigungsverfahren. Im Umwelt- und Fachplanungsrecht berät Frau Dr. Wienhues im Immissionsschutz- und Fachplanungsrecht einschließlich der naturschutzrechtlichen Fragestellungen (insbesondere Gebiets- und Artenschutz) und verfahrensrechtlicher Aspekte.