Modernisierung: Ersparter Instandsetzungsaufwand durch Angabe einer Quote ist vom Vermieter darzulegen

Erspart ein Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen, so ist eine Kostenumlage auf den Mieter in Höhe der ersparten Aufwendungen nicht möglich. Daher muss der Vermieter in der entsprechenden Mieterhöhungserklärung den Anteil der Instandsetzungskosten im Verhältnis zu den Gesamtkosten angeben.

Sachverhalt

Ein Vermieter hatte im vermieteten Objekt diverse Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt und anschließend vom Mieter im Wege von Mieterhöhungserklärungen eine erhöhte Miete verlangt. Zwischen Vermieter und Mieter war streitig, ob diese Mieterhöhungserklärungen tatsächlich eine Mieterhöhung bewirkt hatten. 

Die Entscheidung des BGH

Nach Ansicht des BGH lösten nicht alle diese Mieterhöhungserklärungen des Vermieters wirksam eine Mieterhöhung aus. So legte der Vermieter in einer Erklärung lediglich dar, dass gewisse Instandhaltungsaufwendungen erspart wurden und dies in der Gesamtkostenabrechnung Berücksichtigung gefunden hätte. Es fehlte jedoch an der Angabe einer Quote des ersparten Instandsetzungsaufwandes. Diese Erklärung habe keine Mieterhöhung bewirken können; denn sie sei bereits aus formellen Gründen unwirksam. Die Kosten für den ersparten Instandsetzungsaufwand seien auf die Modernisierungskosten anzurechnen. Dass dies geschehen sei, müsse aus der Erhöhungserklärung hervorgehen. Zwar bedürfe es keiner Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen. Es sei aber erforderlich, den ersparten Aufwand zumindest durch Angabe einer Quote darzulegen, damit sich der Mieter ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwandes machen könne. 

Fazit

Möchte ein Vermieter sicher sein, dass eine an einen Mieter gerichtete Mieterhöhungserklärung tatsächlich eine Mieterhöhung bewirkt, so sollte er bei der Ausfertigung dieser Erklärung sorgfältig vorgehen und zumindest die Quote der ersparten Instandsetzungskosten angeben. Es empfiehlt sich bereits bei der Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen genau zu dokumentieren, in welchem Umfang Instandsetzungskosten erspart werden, um etwaigen Streitigkeiten im Rahmen einer geplanten Mieterhöhung vorzubeugen.

(BGH Urteil vom 17. Dezember 2014 - Az. VIII ZR 88/13)

Bettina Buddenberg, Rechtsanwältin


März 2015


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