Rechtsprechungsänderung zugunsten der Vermieter: geringere Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an die „formelle Ordnungsgemäßheit“ einer Betriebskostenabrechnung zugunsten der Vermieter gelockert und ändert insofern seine bisherige Rechtsprechung.

Sachverhalt

Der klagende Vermieter ist Eigentümer einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Hinsichtlich der Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr besteht die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Wasseraufbereitung verfügt, die alle Gebäude gemeinsam versorgen. Für die Nebenkostenabrechnung errechnete der Kläger anhand der jeweiligen Wohnflächen zunächst die anteiligen Kosten, die für das Gebäude, in dem sich die Wohnung des beklagten Mieters befindet, entstehen, und legte diese sodann mittels des vereinbarten Umlageschlüssels auf den Mieter um. Die in der Abrechnung ausgewiesenen „Gesamtkosten“ entsprachen damit nicht den Beträgen, die aus den jeweiligen Gebührenbescheiden und Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich waren, sondern den Kosten, die der Vermieter für das betreffende Gebäude erst selbst errechnet hatte. Dieser Rechenschritt war aus der Nebenkostenabrechnung nicht ersichtlich.

Die Entscheidung

Nach Auffassung des BGH, der insofern seine bisherige Rechtsprechung ändert, ist es ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Betriebskostenabrechnung nur die sog. „bereinigten“ Gesamtkosten, die auf die Abrechnungseinheit entfallen, aufführt, d.h. von einer Darlegung der ihm gegenüber berechneten Gesamtkosten sowie ggf. vorgenommener Rechenschritte absieht. Daher war es im vorliegenden Fall rechtmäßig, dass der Vermieter in seiner Abrechnung nicht die ihm gegenüber für den gesamten Gebäudekomplex erhobenen Gebühren aufführte und darlegte, wie der Gesamtbetrag für das vom Mieter bewohnte Gebäude errechnet wurde.

Der BGH argumentiert, dass es dem Interesse beider Parteien entspräche, die Abrechnung nicht mit Details zu überfrachten, die für den Mieter keinen wesentlichen Erkenntniswert enthielten. Zudem müsse der damit verbundene Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen gehalten werden. Der Mieter können auch ohnehin anhand dieser weiteren Angaben nicht hinreichend beurteilen, ob der Gesamtbetrag zutreffend ermittelt und / oder die Kostenanteile richtig angesetzt wurden. Es sei hierzu immer auch eine Einsicht in die entsprechenden Belege erforderlich.

Hinweise für die Praxis:

Der BGH hat sich in diesem Urteil nur zu formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf deren Inhalt geäußert. Zu berücksichtigen ist, dass eine formell unwirksame Abrechnung die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB nicht wahren kann. Unbenommen bleibt es den Mietern, von ihrem Recht auf Einsicht in die Original-Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, Gebrauch zu machen und so die Rechtmäßigkeit der Umlegung der betreffenden Kostenposition und des angesetzten Abrechnungsbetrags zu überprüfen.

(BGH, Urt. v. 20.01.2016, Az. VIII ZR 93/15)

Shari Fabienne Kind, Rechtsanwältin
Frankfurt am Main


März 2016


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