Umsatzsteuerliche Geschäftsveräußerung im Ganzen durch Bauträger

Zwei jüngere Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) ermöglichen es auch Bauträgern, bebaute und vermietete Grundstücke im Rahmen einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) zu veräußern, wenn die nachhaltige Vermietungsabsicht des Bauträgers seine finale Veräußerungsabsicht überwiegt.

Grundsätzliche Umsatzsteuerbarkeit bei Veräußerung durch einen Bauträger

Bei der Veräußerung von bebauten und vermieteten Grundstücken handelt es sich umsatzsteuerlich oftmals um eine GiG, die nicht umsatzsteuerbar ist. Tritt der Erwerber in die Miet- oder Pachtverträge des Veräußerers ein, führt er dessen Vermietungsunternehmen fort. Bei der Veräußerung eines bebauten und vermieteten Grundstücks durch einen Bauträger kommt eine Betriebsfortführung durch den Erwerber jedoch üblicherweise nicht in Betracht. Auch wenn Bauträger ihre Objekte oftmals noch vor dem Verkauf vermieten, um einen höheren Veräußerungspreis zu erzielen, besteht ihr Geschäft nicht in der Vermietung eines Objekts, sondern in dessen Entwicklung, Errichtung und Veräußerung. Das Unternehmen des Bauträgers ist damit geprägt von einer finalen Verkaufsabsicht. Die Veräußerung des Grundstücks durch den Bauträger ist dann umsatzsteuerbar. Optiert er nicht zur Umsatzsteuerpflicht, ist die Grundstückslieferung jedoch umsatzsteuerfrei.

Urteil des BFH vom 12. August 2015

Schon mit Urteil vom 12. August 2015 hatte der BFH entschieden, dass eine nicht umsatzsteuerbare GiG bei der Veräußerung bebauter und vermieteter Grundstücke durch einen Bauträger nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist. In dem vom BFH zu entscheidenden Fall wurde ein Bürogebäudekomplex vom Bauträger nach Erwerb zunächst erweitert und saniert und schließlich nach einer gewissen Haltedauer weiterveräußert. Im Zeitpunkt der Veräußerung wurde der Bürogebäudekomplex bereits seit etwa drei Jahren durch den Bauträger größtenteils langfristig vermietet. Der BFH ging in einer Gesamtwürdigung davon aus, dass beim Veräußerer aufgrund der nunmehr erfolgten nachhaltigen Vermietungstätigkeit ein Vermietungsunternehmen vorliege, welches der Erwerber fortführe. Die bei einem Bauträger stets vorliegende finale Veräußerungsabsicht wurde nach Auffassung des BFH durch die Vermietungstätigkeit verdrängt.

Urteil des BFH vom 25. November 2015

In seiner Entscheidung vom 25. November 2015 hat der BFH ebenfalls eine nicht umsatzsteuerbare GiG in einem Fall angenommen, in dem das bebaute Grundstück vor Veräußerung bereits 17 Monate vermietet wurde. Der GiG stünden auch in dieser Zeit getätigte Verkaufsbemühungen nicht entgegen. Denn die Vermietungstätigkeit des Bauträgers wurde vom BFH als nicht bloß verkaufsfördernde Vermietung eingeordnet. Eine Neuerung im Vergleich zum oben genannten Urteil weist die Entscheidung jedoch dahingehend auf, dass der BFH auch einen Durchgangserwerb der Gesellschafterin des Bauträgers für unschädlich hielt, welche das Objekt letztlich an den die Vermietungstätigkeit fortführenden Erwerber veräußerte. Denn bei der Fortführung der Unternehmenstätigkeit handele es sich nicht um ein höchstpersönliches Kriterium, das bei jedem Leistungsempfänger in der Erwerberkette vorliegen müsse. Weitere Ausführungen, insbesondere zur möglichen Länge einer solchen Erwerberkette, bleibt der BFH jedoch schuldig.

Praxishinweis

Auch wenn die Rechtsprechung des BFH Bauträgern grundsätzlich die Möglichkeit eröffnet, bebaute und vermietete Grundstücke im Rahmen einer GiG zu veräußern, bedarf es der besonderen Prüfung im Einzelfall. Sollte die Finanzverwaltung eine nicht umsatzsteuerbare GiG verneinen und stattdessen eine umsatzsteuerbare, jedoch umsatzsteuerfreie Grundstückslieferung annehmen, besteht die Gefahr der Korrektur bereits vom Bauträger gezogener Vorsteuer. Zur Vermeidung dieses Risikos bedarf es zwingend einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag.

Hinsichtlich der Möglichkeit einer GiG im Rahmen eines Durchgangserwerbs bleibt eine Konkretisierung durch die Rechtsprechung sowie die Reaktion der Finanzverwaltung abzuwarten. Die genauen Voraussetzungen hierfür sind auch nach der Entscheidung des BFH vom 25. November 2015 unklar.

(BFH, Urteil vom 12. August 2015 - XI R 16/14 und Urteil vom 25. November 2015 - V R 66/14)

Lars-Olaf Leskovar, LL.M., Rechtsanwalt
Frankfurt am Main


März 2016


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