Mit einer spektakulären Entscheidung räumt der Bundesgerichtshof in der Kautelarpraxis auf: Schriftformheilungsklauseln sind generell unwirksam! Verstößt ein langfristig geschlossener Mietvertrag gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB ist dieser ab sofort in der Regel ordentlich kündbar.

Sachverhalt

Zwischen den streitenden Parteien besteht ein Mietvertrag über Ladenflächen, der eine feste Laufzeit bis zum 31.05.2020 vorsieht, verbunden mit einer einmaligen Verlängerungsoption für den Mieter von fünf weiteren Jahren. Zum Mietvertrag gibt es mehrere Nachträge sowie Schriftverkehr über die Änderung der im Mietvertrag niedergelegten Wertsicherungsklausel. Die Änderung der Wertsicherung ist ausschließlich über Schriftverkehr zwischen den Parteien erfolgt, fand jedoch keinen Eingang in einen formgerechten Nachtrag zu Mietvertrag. Der Mietvertrag enthält eine übliche Schriftformheilungsklausel, wonach sich u.a. beide Mietvertragsparteien verpflichten, den Mietvertrag nicht wegen eines Verstoßes gegen die Schriftform zu kündigen. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag wegen Schriftformverstoßes und verlangt klageweise Räumung.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt die Entscheidung der Vorinstanz (OLG Karlsruhe) wonach die Kündigung des Vermieters unwirksam ist. Allerdings ist die Begründung ein Paukenschlag: Der BGH verneint das Kündigungsrecht des Vermieters nicht wegen der im Mietvertrag enthaltenen Schriftformheilungsklausel, sondern wegen – im konkreten Fall vorliegender – Rechtsmissbräuchlichkeit durch den Vermieter. En passant verneint der BGH generell die Wirksamkeit – auch individualvertraglich – vereinbarter Schriftformheilungs-klauseln, da diese eine unzulässige Umgehung der zwingenden gesetzlichen Vorschrift des § 550 BGB seien. Diese Frage wurde bisher von der höchstrichterlichen Rechtsprechung noch nicht entschieden und war in der Literatur nicht eindeutig geklärt. Bisher hatte sich der BGH lediglich zu bestimmten Konstellationen geäußert, in der er die Schriftformheilungsklausel für unwirksam hielt, beispielweise gegenüber dem Erwerber einer Immobilie, der nach § 566 BGB in den Mietvertrag eintritt (BGH, Urt. v. 22.1.2014 – XII ZR 68/10). Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH nunmehr insoweit Klarheit geschaffen, als Schriftformheilungsklauseln – unabhängig von der Konstellation im Einzelfall – per se unwirksam sind!

Praxishinweise

Nach der aktuellen Entscheidung des BGH wird in der Praxis das Thema Schriftform noch mehr Bedeutung erlangen, als ihm bisher ohnehin schon zukam. Denn fast ausnahmslos alle langfristigen Gewerbemietverträge enthalten die besagte Schriftformheilungsklausel. Diese war zwar bisher schon stets nur als „doppelter Boden“ gedacht. Dieser letzte Rettungsanker entfällt aber ab dem Urteil des BGH ersatzlos.

Es muss daher ab sofort noch genauer darauf geachtet werden, dass bei Abschluss von langfristigen Mietverträgen die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform gewahrt ist. Mit noch größer Vorsicht muss ab sofort bei der Verwaltung von vermieteten Immobilien/Asset Management agiert werden: Nur per E-Mail/Brief oder gar nur mündliche Vereinbarungen sind absolut tabu.

Noch stärker als bisher muss auch beim Ankauf von Immobilien im Rahmen der Due Diligence auf die Schriftform geachtet werden.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16)

Johannes Schuhmann, Rechtsanwalt
Frankfurt am Main