Gesetzesvorhaben: Mietpreisbremse - Teil 1

Die Bundesregierung hat am 01.10.2014 den Entwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes („Mietpreisbremse“) beschlossen, der den stark ansteigenden Mieten in Ballungsgebieten Einhalt gebieten soll. Der Bundesrat wird sich in seiner nächsten Plenarsitzung am 7. November 2014 erstmals mit dem Gesetzentwurf befassen. Geplant ist ein Inkrafttreten für die erste Jahreshälfte 2015. Allerdings wird die Änderung nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf für die meisten Mietverhältnisse weitaus weniger relevant sein, als die aktuelle Diskussion in der Öffentlichkeit vermuten lässt, denn die Anwendungs-voraussetzungen sind umfangreich und es gibt eine Reihe von Ausnahmen.

Der Beitrag ist in zwei Teile untergliedert: In Teil 1 werden zunächst die neuen Regelungen vorgestellt, um dann in Teil 2 die konkret zu erwartenden Auswirkungen und Gestaltungsmöglichkeiten zu beleuchten.

1. „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“

Die Neuregelung sieht vor, dass die Bundesländer Rechtsverordnungen erlassen können, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. Von dieser Befugnis können die Länder aber nur bis zum 31.12.2020 Gebrauch machen. Die Rechtsverordnungen dürfen auch nicht länger als fünf Jahre gültig sein. Damit ist bereits jetzt klar, dass spätestens im Jahr 2025 die Regelungen zur Mietpreisbremse wieder auslaufen, wenn nicht der Bundesgesetzgeber erneut aktiv wird. Darüber hinaus ist noch nicht vorhersehbar, inwieweit die einzelnen Länder von der Befugnis zum Erlass solcher Verordnungen überhaupt Gebrauch machen werden. Eine Pflicht zum Erlass solcher Verordnungen besteht für die Länder bisher nicht.

2. „Ortsübliche Miete um höchstens 10% übersteigen“

Kern der Neuregelung ist, dass bei Neuabschlüssen von Mietverträgen über Wohnraum künftig die Miete bei Mietbeginn auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10% beschränkt sein soll. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete gelten die jetzigen Regelungen der §§ 558 ff. BGB weiter, die bisher beispielsweise schon für Mieterhöhungsverlangen des Vermieters in laufenden Mietverhältnissen relevant waren.

3. „Berücksichtigung der Vormiete und Modernisierungen“

Eine Miete, die der Vormieter bereits länger als ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hatte, darf auch weiterhin verlangt werden, unabhängig davon, ob diese Miete höher als die nach der Neuregelung eigentlich zulässige Miete ist. Dies hat bereits zu der Frage geführt, ob damit der Mietpreisanstieg bis zum Inkrafttreten der Mietpreisbremse nicht noch weiter befeuert wird, um hier seitens der Vermieter „Bestandsschutz“ zu generieren.

Modernisierungsmaßnahmen der letzten drei Jahre vor Mietbeginn dürfen insoweit berücksichtigt werden, als die zulässige Miete, wie bisher auch, nach Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden darf. Damit soll verhindert werden, dass Eigentümer wegen der nach oben begrenzten Miete an Modernisierungen sparen.

4. Weitere Ausnahmen

Der Gesetzentwurf enthält zudem einige Ausnahmen, bei denen die Miete (im Gegensatz zu Ziff. 3) völlig frei vereinbart werden kann. Ausgenommen sind zunächst sämtliche Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 „erstmals genutzt und vermietet“ werden. Diese Regelung umfasst zumindest alle Neubauten.

Darüber hinaus sind auch sämtliche Wohnungen, die erstmals nach einer „umfassenden Modernisierung“ vermietet werden, von der Mietpreisbremse nicht erfasst. Wann genau eine „umfassende Modernisierung“ im Sinne der Neuregelung vorliegt, sagt das Gesetz nicht.

5. Einführung des strikten Bestellerprinzips bei Maklerverträgen

Zusammen mit der Mietpreisbremse soll eine Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WohnVermRG) erfolgen. Die Neuregelung soll bewirken, dass die Maklerkosten künftig derjenige zu tragen hat, der den Makler beauftragt. Nach der Begründung soll auch keine Umgehung dieser Regelung möglich sein, d.h. nur wenn der Mietvertrag ausschließlich wegen eines Vermittlungsvertrages zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Makler zustande kommt, kann der Makler vom Wohnungssuchenden die Maklergebühr verlangen. Missachtungen der Neuregelung sollen mit Bußgeldern belegt werden können.

6. Zwischenfazit

Bereits jetzt dürfte klar sein, dass sich der Anwendungsbereich der Mietpreisbremse auf einen eher geringen Teil der Mietverhältnisse auswirken wird und zudem ein gewisser Gestaltungsspielraum seitens des Eigentümers besteht, wenn er der Mietpreisbremse nicht unterworfen sein will.

Teil 2 folgt in der Novemberausgabe des GvW-Newsletters.

Johannes Schuhmann, Maître en Droit, Rechtsanwalt