Nachträgliche Korrektur der Nebenkostenabrechnung und Nachbelastung von Nebenkosten

Sachverhalt

Der BGH hatte über zwei ähnliche Fälle zu entscheiden, in denen der Vermieter vom Mieter auf der Basis korrigierter Nebenkostenabrechnungen Nachzahlungen forderte, nachdem der Mieter den zuvor irrig berechneten Saldo bereits ausgeglichen hatte bzw. ihm der Vermieter ein vermeintliches Nebenkostenguthaben bereits erstattet hatte.

Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigt in seinem Urteil vom 28. Mai 2014 seine am 10. Juli 2013 ergangene Entscheidung, dass bei Gewerbemietverhältnissen durch die Übersendung der Nebenkostenabrechnung und den vorbehaltlosen Ausgleich des Saldos zwischen den Parteien für sich gesehen kein sog. „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ zustande komme, welches einer späteren Korrektur der Abrechnung entgegenstehe.

Zwar könne ein solches, den Abrechnungssaldo bindend feststellendes „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ auch durch konkludentes Verhalten der Parteien begründet werden. Allerdings setzt dies regelmäßig voraus, dass die Parteien das Schuldverhältnis ganz oder teilweise dem Streit oder einer Ungewissheit entziehen und sich dahingehend einigen wollen.

Mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung gebe der Vermieter aus dem Empfängerhorizont des Mieters jedoch keine auf den Abschluss eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichtete Willenserklärung ab, sondern eine reine Tatsachenbehauptung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Auch der Mieter, der eine Nebenkostennachforderung vorbehaltlos erfülle, gebe mit der Zahlung keine Willenserklärung ab, aus der geschlossen werden könne, dass er den Abrechnungssaldo endgültig als verbindlich anerkenne.

Freilich bleibe es den Parteien unbenommen, im Einzelfall hinsichtlich des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis abzuschließen und damit den Saldo für beide Seiten für verbindlich zu erklären.

Sofern die Parteien hierzu keine ausdrückliche Vereinbarung träfen, bedürfe es für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses jedoch weiterer Umstände, um auf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen zu schließen. Ein deklaratorisches Schuldverhältnis könne in Betracht kommen, wenn die Parteien z. B. zunächst über einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung gestritten hätten und dann der Saldo ausgeglichen wurde oder wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- oder Stundungsvereinbarung getroffen hätten.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidungen des BGH sind sowohl aus Vermieter- als auch Mietersicht uneingeschränkt zu begrüßen. Sie fördern Transparenz und Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung, indem sie die Korrektur nachträglich erkannter Abrechnungsfehler ermöglichen.

(BGH, Urteil v. 28. Mai 2014 – XII ZR 6/13)
(BGH, Urteil v. 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12)

Dr. Magnus Dorweiler, Rechtsanwalt