In Hessen ist am 07.07.2018 die neue hessische Bauordnung (HBO) in Kraft getreten. Durch sie wurde u.a. entgegen der Musterbauordnung die in Hessen 2002 weggefallene Teilungsgenehmigung wieder eingeführt. Nach den Erfahrungsberichten waren 31 von 36 unteren hessischen Bauaufsichtsbehörden der Meinung, dass sich der Wegfall der Teilungsgenehmigung nicht bewährt habe. Diesen Bedenken hat der Gesetzgeber nun Rechnung getragen und das Prinzip der Eigenverantwortung wieder aufgegeben.

Schwerpunkte der HBO-Novelle sind die Digitalisierung im Baugenehmigungsverfahren, das neu erforderliche „Planungskonzept Barrierefreies Bauen“, Erleichterungen zur Schaffung von Wohnraum u. a. bei der Rückkehr zur früheren Nutzung bei der (Rück-)Umwandlung von leerstehendem Büroraum, die Änderung der Stellplatzregelung und Änderungen der Abstandsvorschriften bei Abriss bestehender Gebäude und Errichtung gleichartiger Gebäude an gleicher Stelle, aber auch Verbesserungen der Bedingungen für den Radverkehr. Die neue HBO übernimmt die Brandschutzanforderungen der Musterbauordnung und soll das Bauen mit Holz erleichtern.

Neben vorstehenden Änderungen ist für alle Bauvorhaben, zu denen Verfahren nach dem 7. Juli 2018 eingeleitet wurden, bei der Bauaufsichtsbehörde nun wieder die Teilungsgenehmigung nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HBO einzuholen, wenn ein Grundstück, welches bereits mit Genehmigung bebaut ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, geteilt werden soll. Die Genehmigung wird nach § 7 Abs. 2 HBO versagt, wenn durch die Teilung ein bauordnungswidriger Zustand eintritt, z. B. bei fehlender oder unzureichender verkehrlicher Erschließung, mangels erforderlicher Flächen für die Feuerwehrumfahrung oder bei rechtswidriger Verringerung von Abstandsflächen, fehlenden Brandwänden oder Brandabschnitten bei der Führung einer Grundstücksgrenze im Bereich bestehender Gebäude, Stellplätze. Vor Wiedereinführung seien seit 2002 die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen von den Bauherren nicht beachtet und die Probleme in nachfolgende Verfahren verlagert worden (z.B. (fehlende) Baulasteintragungen, Nachbarwidersprüche). Den Bürgern sei nur schwer zu vermitteln gewesen, dass eine Teilung, die im Grundbuch vollzogen wurde, baurechtswidrige Zustände verursacht habe. Daher sei die Genehmigungspflicht erneut geboten.

In § 7 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 HBO sind jedoch Ausnahmen geregelt, in denen die Teilung keiner Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde bedarf:

• wenn die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren wie z.B. Umlegungs- oder Enteignungsverfahren vorgenommen wird oder an der Teilung der Bund, das Land oder eine Gemeinde mit eigener Bauaufsichtsbehörde beteiligt ist oder
• wenn ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt.

Schon jetzt zeichnet sich ab, dass durch die Verlagerung der bauordnungsrechtlichen (und nach § 19 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlichen) Prüfung und der Haftung auf die Vermessungsingenieure Unsicherheiten entstehen, die die Planungs- und Investitionssicherheit bei Bauvorhaben noch weiter beeinträchtigen können als dies wegen der Vielzahl der zu beachtenden Vorschriften ohnehin schon der Fall ist. Die Vermessungsingenieure dürften in zahlreichen Fällen nicht bereit sein, die ihnen übertragene bauaufsichtsrechtliche Rolle (ohne Aufpreis) zu übernehmen. Ob das wieder eingeführte Instrument daher tatsächlich zu dem vom Gesetzgeber gewünschten Effekt führt, bleibt abzuwarten.

Den verbindlichen Vordruck für den mit den Bauvorlagen einzureichenden Antrag auf Teilungsgenehmigung finden Antragsteller unter BAB 02 (https://wirtschaft.hessen.de/landesentwicklung/bauen-und-wohnen/formulare/neue-vordrucke-fuer-vorhaben-ab-070718). Mit dem Antrag ist u.a. ein aktueller Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich und maßstabsgerechter Darstellung der beabsichtigten Teilung und betroffenen Flächen oder bei der Teilung von Gebäuden innerhalb eines Gebäudes einzureichen. Der Bauvorlagenerlass vom 13. Juni 2018 wurde an die Neufassung der HBO vom 28. Mai 2018 angepasst.

Dr. Bettina Schmitt-Rady, Rechtsanwältin
Frankfurt am Main