Kündigung von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs zwischen 1. April und 30. Juni 2020 ist bis Juni 2022 unzulässig

In dem am 25. März 2020 vom Bundestag verabschiedeten und am 27. März 2020 verabschiedeten Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19- Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020 Teil 1, S. 569) ist die Passage über Mietverträge (§ 2 zu Art. 240 EGBGB) die einzige Regelung zum BGB Schuldrecht, die unmittelbar nicht zur auf Verbraucherverträge, sondern auch auf Rechtsverhältnisse zwischen Unternehmen sowie zwischen Unternehmen und der öffentlichen Hand einwirkt.

Die Vorschrift lautet:

§ 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Das bedeutet:

Mieter (gilt entsprechend auch für Pächter) müssen keine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs fürchten, wenn sie fällig werdende Mietzahlungen einbehalten, weil sie auf Grund von Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht leistungsfähig sind. Es gibt jedoch für den Ausschluss des vermieterseitigen Kündigungsrechts wichtige Einschränkungen und Voraussetzungen:

  1. Der zeitweise Kündigungsschutz betrifft nur den wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sowie das in diesem Fall berechtigte Interesse zur ordentlichen Kündigung aus § 573 BGB. Andere Kündigungsgründe bleiben bestehen.
     
  2. Der Kündigungsausschluss gilt nur für Mieten, die zwischen dem 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden. (Eine Verlängerung der Regelung bis 30. September ist im Entwurf zwar bereits angelegt. Sie bedürfte aber einer gesonderten Verordnung der Bundesregierung.) Die Kündigung auf Grund früherer Mietrückstände bleibt möglich.
     
  3. Die mangelnde Leistungsfähigkeit des Mieters muss auf der COVID-19-Pandemie beruhen, d.h. sie muss dadurch verursacht worden sein. Es reicht nicht, dass der Mieter zwar noch leistungsfähig wäre, er vorhandene Liquidität jedoch im Hinblick auf die unsichere zukünftige Entwicklung vorsorglich behalten möchte. Anders dürfte es zu beurteilen sein, wenn die Mittel zwar für eine Mietzahlung noch reichen würden, das Liquiditätsniveau eines Unternehmens wegen pandemiebedingt ausbleibender Einnahmen aber so stark abgesunken ist, dass im Falle der Mietzahlung andere Zahlungspflichten nicht mehr erfüllt werden könnten. 
     
  4. Die Ursächlichkeit der COVID-19-Pandemie für die Leistungsunfähigkeit muss glaubhaft gemacht werden. Glaubhaftmachung ist weniger als ein (Streng-)Beweis und orientiert sich eher an der Wahrscheinlichkeit, dass die dargelegten Tatsachen richtig sind. Der Mieter muss also zumindest Tatsachen vortragen, die es bei objektiver Betrachtung überwiegend wahrscheinlich erscheinen lassen, dass die Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Klassisches Mittel der Glaubhaftmachung ist die Eidesstattliche Versicherung: Auf Grund der strafrechtlichen Bewehrung einer falschen Eidesstattlichen Versicherung mit bis zu drei Jahren Gefängnisstrafe misst die Rechtsprechung diesen Erklärungen regelmäßig großes Gewicht bei. Andererseits ist bei der Abfassung Eidesstattlicher Versicherungen deshalb große Vorsicht geboten; sie sollten zur Vermeidung strafrechtlicher Folgen grundsätzlich nicht ohne juristische Beratung abgegeben werden. Andere geeignete Mittel der Glaubhaftmachung können Bescheinigungen des Steuerberaters über die aktuelle BWA, Bescheinigungen oder Anträge zur Gewährung krisenbedingter staatlicher Zuschüsse oder Hilfsdarlehen oder sonstige belastbare schriftliche Nachweise über Umsatzausfälle, Auftragskündigungen o.ä. sein.
     
  5. Der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters bedeutet keinen Zahlungsaufschub. Die Miete ist nicht gestundet. Der Mieter gerät weiterhin in Verzug. Verzugsbedingte Schadensersatzansprüche des Vermieters einschließlich entsprechender Verzugszinsansprüche bleiben bestehen. Der Vermieter ist nicht gehindert, diese Zahlungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.
     
  6. Der Kündigungsschutz ist bis zum 30. Juni 2022 befristet. Die Mietrückstände der Monate April, Mai und Juni 2020 müssen spätestens dann nachgezahlt sein.
     
  7. Wollen Mieter nicht nur etwaigen Kündigungen vorbeugen, sondern Zahlungspflichten temporär ändern, bleiben vertragliche Stundungsvereinbarungen unabdingbar. Hierzu sollte mit dem Vermieter Kontakt aufgenommen werden, um eine zeitweise Reduzierung oder Aussetzung der Miete z.B. im Gegenzug für eine Verlängerung von Festmietzeiten oder eine Mieterhöhung nach dem Ende der Krise anzubieten. Nicht selten ist es für institutionelle Vermieter attraktiv, weil den Immobilienwert erhöhend, Festlaufzeiten zu verlängern oder die vertragliche Gesamtmiete einer Liegenschaft zu erhöhen.

Dr. Lorenz Czajka

(zuletzt aktualisiert am 27.3.2020)

Lorenz, Dr. Czajka

Dr. Lorenz Czajka

ist Rechtsanwalt, seit 2002 Partner bei GvW Graf von Westphalen in Berlin und leitet seit 2009 die GvW-Praxisgruppe Immobilien und Bau. Er verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobilienwirtschafts- und Baurecht. Seine Tätigkeitsschwerpunkte sind Immobilienprojektentwicklungen und komplexe Transaktionen auf der Schnittstelle von Baurecht und Immobilienrecht.

    


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