Minderungsrecht des Mieters trotz schuldhafter Beschädigung des Mietgegenstandes

Ein Mieter, der fahrlässig die Mietsache beschädigt, kann trotz Eigenverschuldens vom Vermieter die Beseitigung der Schäden verlangen und ggf. die Miete mindern, wenn für die entstandenen Schäden Deckungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung besteht.

Der Bundesgerichtshof hat sich in der Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat. 

Die Kläger begehren von der Beklagten, ihrer Vermieterin, die Beseitigung eines Brandschadens in der von ihnen gemieteten Wohnung. Darüber hinaus begehren sie die Feststellung, bis zur Beseitigung dieses Schadens zu einer Minderung der Miete berechtigt zu sein. Brandursache war, dass die damals 12-jährige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Kläger umgelegt werden – lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Entscheidungsgründe:
Der BGH hatte bereits mehrfach entschieden, dass ein Mieter erwarten darf, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

In Fortentwicklung dieser Rechtsprechung hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nunmehr entschieden, dass der Mieter in einem derartigen Fall vom Vermieter auch die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern kann. Zwar trifft dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht entfällt aber normalerweise, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Nach der Entscheidung des BGH gilt dies aber nicht, wenn eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen. Denn der Mieter kann auch in dieser Konstellation erwarten, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen. 

Fazit:
Obwohl die Entscheidung für einen Wohnraummietvertrag ergangen ist, gilt sie im gleichen Maß für Gewerbemietverträge und für sämtliche Schäden, die von der Gebäudeversicherung gedeckt sind (z.B. Leitungswasserschäden). Entscheidend ist, dass die Kosten für die Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt wurden, weil er nun dann die berechtigte Erwartung haben kann, dass sein Fehlverhalten „mitversichert“ ist. Dies gilt jedoch nur, solange der Mieter nicht grob fahrlässig gehandelt hat. Im Falle einer grob fahrlässigen Schadensherbeiführung wird der Vermieter in jedem Fall insoweit Regress nehmen können, wenn kein Versicherungsschutz besteht (vgl. § 81 Abs. 2 VVG). Dass der BGH an seiner alten Rechtsprechung vor der Modernisierung des VVG festhalten wird, demnach der Mieter bei einer grob fahrlässigen Schadenherbeiführung seine „Ansprüche“ vollständig verliert, ist eher unwahrscheinlich.

(BGH, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13)

Johan van der Veer, Rechtsanwalt


Januar 2015


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