Polen: Erwerb von Immobilien
Zu den wichtigsten Immobilientiteln gehören das Eigentumsrecht an allen Immobilien (Grundstücke, Gebäude und Wohnungen), das Nießbrauchrecht an Grundstücken und das Erbbaurecht an allen Immobilien.
Ein Eigentumsrecht erlaubt die Nutzung eines Grundstücks innerhalb der durch allgemeine und örtliche Vorschriften festgelegten Grenzen. Der Inhaber eines Eigentumsrechts kann das Grundstück nutzen, belasten (z.B. mit einer Hypothek) und veräußern.
Der Ewige Nießbrauch ist ein gewöhnlicher Titel auf Land. Er wird von einer lokalen oder zentralen Regierungsbehörde eingerichtet und ähnelt einem Eigentumsrecht. Er wird für einen bestimmten Zweck (in der Regel für die Errichtung eines Gebäudes) und für einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren bestellt. Der Inhaber des Nießbrauchs zahlt eine jährliche Gebühr (zwischen 1-3 % des Grundstückswerts). Ein ewiger Nießbrauch ist frei verfügbar (obwohl es einige Einschränkungen geben kann) und kann belastet werden (z. B. mit einer Hypothek).
Ein Erbbaurecht entsteht durch einen Vertrag, der mit dem Eigentümer des Grundstücks, des Gebäudes oder der Wohnung für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren geschlossen wird (oder 10 Jahre, wenn der Vermieter kein Unternehmen ist). Die Rechte, Pflichten und die Übertragbarkeit des Pachtrechts werden in einem Vertrag geregelt. Ein Pachtrecht kann nicht belastet werden.
Unternehmen, die in Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) gegründet wurden, und Staatsangehörige dieser Länder können ohne besondere Genehmigung Eigentums- und Nießbrauchsrechte an nichtlandwirtschaftlichen und nichtforstwirtschaftlichen Grundstücken erwerben. Für den Erwerb von Eigentums- oder Nießbrauchsrechten durch in Polen gegründete Unternehmen (unabhängig davon, wer ihre Anteilseigner sind) ist daher keine Genehmigung erforderlich. Für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen durch jedermann gelten sehr strenge Beschränkungen. Unternehmen mit Sitz außerhalb des EWR und Bürger/innen anderer Länder müssen vor dem Erwerb von Grundstücken eine Genehmigung einholen (mit einigen Ausnahmen für Wohnungen), die in einem zeitaufwändigen Verfahren erteilt wird, wenn die Grundstücke für geschäftliche Zwecke benötigt werden. Für die Vermietung von Immobilien gelten keine Beschränkungen.
Für den Erwerb von Eigentums- und Nießbrauchsrechten an Immobilien muss ein Vertrag vor einem Notar geschlossen werden - einem unabhängigen Rechtsanwalt, dessen Aufgabe es ist, die Gültigkeit und Fairness des Vertrags sicherzustellen. Die Eigentümer/innen werden in den Grundbüchern und Hypothekenregistern eingetragen, die von den örtlichen Amtsgerichten geführt werden. Die Register sind online zugänglich.
Der Erwerb von Eigentums- und Nießbrauchstiteln kann ein langwieriger Prozess sein, der zumindest eine grundlegende Due-Diligence-Prüfung und mehrere Dokumente erfordert, die bei den lokalen und zentralen Regierungsbehörden eingeholt werden müssen. Die Dokumente müssen dem Notar vorgelegt werden. Vorkaufsrechte werden sehr oft von einer oder mehreren lokalen Regierungsbehörden und anderen regierungsnahen Stellen gehalten. Wenn ein Vorkaufsrecht gilt, muss dem endgültigen Vertrag eine bedingte Vereinbarung vorausgehen.
