Slowakei: Erwerb von Immobilien
Übertragung von Eigentum
Nach dem slowakischen Zivilrecht ist der Erwerb von Immobilien ein streng formalisierter Prozess. Das heißt, der Erwerbstitel muss in schriftlicher Form vorliegen und die Unterschrift des Verkäufers muss amtlich beglaubigt sein. Um die Eigentumsrechte an einer Immobilie erfolgreich zu übertragen, müssen die Parteien neben dem Abschluss eines schriftlichen Vertrags auch die Eintragung der Übertragung in das Immobilienkataster beantragen. Anschließend prüft das zuständige Bezirksamt den Antrag und erlässt, sofern er keine Fehler oder Mängel enthält, eine Entscheidung über die Eintragung des Eigentumsübergangs.
Verpfändungen, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte
Das oben beschriebene Verfahren gilt auch für die Bestellung von Pfandrechten, Dienstbarkeiten und dinglichen Vorkaufsrechten. Außerdem ist zu beachten, dass nach slowakischem Zivilrecht nicht alle Vorkaufsrechte in das Liegenschaftskataster eingetragen werden müssen. Die Parteien haben das Recht zu wählen, ob das Vorkaufsrecht an einer bestimmten Immobilie für den Rechtsnachfolger des Vorkaufsrechtsgebers verbindlich sein soll. Wird das Vorkaufsrecht als "dinglich" vereinbart, wird es durch die Eintragung im Liegenschaftskataster begründet und erlischt auch dann nicht, wenn der Vorkaufsrechtsgeber das Grundstück unter Verletzung des Vorkaufsrechts auf einen Dritten überträgt. Andernfalls ist das Vorkaufsrecht "in personam" und muss nicht in das Liegenschaftskataster eingetragen werden. Wenn das Vorkaufsrecht "in personam" vom Erteiler verletzt wird, erlischt das Vorkaufsrecht und der Empfänger des Vorkaufsrechts hat lediglich Anspruch auf eine Entschädigung.
Liegenschaftskataster
Wie bereits erwähnt, müssen die Eigentumsrechte, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und dinglichen Vorkaufsrechte im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Das Liegenschaftskataster ist ein Informationssystem, das alle Daten über alle Grundstücke und Gebäude in der Slowakischen Republik enthält, mit Ausnahme der Gebäude, die nicht im Liegenschaftskataster eingetragen sind, z. B. Werbebauten, Versorgungseinrichtungen usw. Die im Kataster eingetragenen Daten werden als glaubwürdig angesehen, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird. In Anbetracht der jüngsten Gerichtsentscheidungen der obersten Justizbehörden kann man sich jedoch nicht bedingungslos auf die Angaben des Immobilienkatasters zum Eigentumsrecht an der Immobilie verlassen. Daher muss der potenzielle Käufer vor dem Erwerb eine umfassende Due-Diligence-Prüfung über das Eigentumsrecht des Verkäufers an der Immobilie durchführen.
Beschränkungen
Wenn man einen möglichen Immobilienerwerb in der Slowakischen Republik in Betracht zieht, muss man mögliche rechtliche Beschränkungen prüfen. Nach slowakischem Zivilrecht gibt es kein Verbot für den Erwerb von Immobilien durch OECD-Bürger/innen oder Gebietsansässige. Es gibt jedoch einige Beschränkungen, die allgemein gelten, z. B. das Verbot der Zerstückelung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gemeindegebiets, Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien nach dem Denkmalschutzgesetz usw. In vielen Fällen kann der Verstoß gegen solche gesetzlichen Bestimmungen zur Ungültigkeit oder Unwirksamkeit des Übertragungsvertrags führen. Um solche Risiken auszuschließen, empfiehlt es sich, vor der Transaktion eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen. Der Vollständigkeit halber fügen wir hinzu, dass der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Drittstaatsangehörige (außerhalb der OECD) auf der Grundlage der Gegenseitigkeit zu beurteilen ist.
Grundstücksregister und Doppeleigentum
In der Slowakischen Republik hat es mehrere Bodenreformen gegeben, in deren Folge es derzeit zwei Arten von Katasterkarten gibt: Die eine zeigt die genauen Daten der Grundstücke (Lage, Fläche, Art der Grundstücke), das sind die Grundstücke des Registers "C", die andere basiert auf ungenauen historischen Grundstücksdaten und zeigt die Grundstücke des Registers "E". Das Eigentum an den Grundstücken in Register "C" und Register "E" ist gleich. Aufgrund der dadurch entstehenden Hindernisse zielt das slowakische Bodenrecht darauf ab, diese beiden Systeme zu vereinheitlichen und mögliche Risiken zu beseitigen.
Aufgrund der parallelen Existenz von Grundstücken des Registers "C" und des Registers "E" und der Gleichheit der Eigentumsrechte an diesen Grundstücken gibt es jedoch immer noch einige Grundstücke, vor allem land- und forstwirtschaftliche Flächen, die sich in doppeltem Besitz befinden. Doppeltes Eigentum an Grundstücken ist ein Phänomen, bei dem das Eigentumsrecht an ein und demselben Stück Land zugunsten von zwei oder mehr verschiedenen Personen eingetragen ist, ohne dass diese ein gemeinsames Eigentum bilden, d.h. eine oder mehrere Personen sind die Eigentümer des Grundstücks "C" und die andere(n) sind die Eigentümer des Grundstücks "E". In solchen Fällen ist keiner der Eigentümer berechtigt, über das Grundstück zu verfügen, es sei denn, die Eigentumsverhältnisse werden geklärt, in der Regel durch eine gegenseitige Vereinbarung oder eine gerichtliche Entscheidung.
Superficies non solo cedit
Genauso wie das Doppeleigentum ist auch die Anwendung des Grundsatzes superficies non solo cedit im slowakischen Zivilrecht ein Überbleibsel des totalitären Regimes aus dem letzten Jahrhundert. Nach diesem Grundsatz ist der Eigentümer eines Grundstücks nicht unbedingt auch der Eigentümer des Gebäudes, das auf diesem Grundstück steht. Daher ist es möglich, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten, das einer anderen Person gehört. Deshalb ist es immer wichtig zu prüfen, ob das zu erwerbende Grundstück mit einem Gebäude belastet ist und wenn ja, ob es im Eigentum des Verk
