Tschechien: Erwerb von Immobilien

Übertragung von Eigentum

Nach tschechischem Zivilrecht ist der Erwerb von Immobilien ein streng formalisierter Prozess. Das heißt, der Erwerbstitel muss in schriftlicher Form vorliegen und die Unterschrift des Verkäufers muss amtlich beglaubigt sein. Um die Eigentumsrechte an einer Immobilie erfolgreich zu übertragen, müssen die Parteien neben dem Abschluss eines schriftlichen Vertrags auch die Eintragung der Übertragung in das Immobilienkataster beantragen. Anschließend prüft das zuständige Bezirksamt den Antrag und erlässt, sofern er keine Fehler oder Mängel enthält, eine Entscheidung über die Eintragung des Eigentumsübergangs.

Verpfändungen, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte

Das oben beschriebene Verfahren gilt auch für die Bestellung von Pfandrechten, Dienstbarkeiten und dinglichen Vorkaufsrechten. Bitte beachten Sie außerdem, dass nach tschechischem Zivilrecht nicht alle Vorkaufsrechte in das Liegenschaftskataster eingetragen werden müssen. Die Parteien haben das Recht zu wählen, ob das Vorkaufsrecht an einer bestimmten Immobilie für den Rechtsnachfolger des Vorkaufsrechtsgebers verbindlich sein soll. Wird das Vorkaufsrecht als "dinglich" vereinbart, wird es durch die Eintragung im Liegenschaftskataster begründet und erlischt auch dann nicht, wenn der Vorkaufsrechtsgeber das Grundstück unter Verletzung des Vorkaufsrechts auf einen Dritten überträgt. Andernfalls ist das Vorkaufsrecht "in personam" und muss nicht in das Liegenschaftskataster eingetragen werden. Wenn das Vorkaufsrecht "in personam" vom Erteiler verletzt wird, erlischt das Vorkaufsrecht und der Empfänger des Vorkaufsrechts hat lediglich Anspruch auf eine Entschädigung.

Liegenschaftskataster

Wie bereits erwähnt, müssen die Eigentumsrechte, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und dinglichen Vorkaufsrechte im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Das Liegenschaftskataster ist ein Informationssystem, das alle Daten über alle Grundstücke und Gebäude in der Tschechischen Republik enthält, mit Ausnahme der Gebäude, die nicht im Liegenschaftskataster eingetragen sind, z. B. Werbebauten, Versorgungseinrichtungen usw. Die im Kataster eingetragenen Daten gelten als glaubwürdig, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird. In Anbetracht der jüngsten Gerichtsentscheidungen der obersten Justizbehörden kann man sich jedoch nicht bedingungslos auf die Angaben des Immobilienkatasters zum Eigentumsrecht an der Immobilie verlassen. Daher muss der potenzielle Käufer vor dem Erwerb eine umfassende Due-Diligence-Prüfung über das Eigentumsrecht des Verkäufers an der Immobilie durchführen.

Beschränkungen

Wenn man einen möglichen Immobilienerwerb in der Tschechischen Republik in Betracht zieht, muss man mögliche rechtliche Beschränkungen prüfen. Nach tschechischem Zivilrecht gibt es kein Verbot für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer/innen. Es gibt jedoch einige Beschränkungen, die allgemein gelten, z. B. das Verbot der Zerstückelung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen außerhalb des bebauten Gemeindegebiets, Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien nach dem Gesetz über die staatliche Denkmalpflege in seiner geänderten Fassung usw. In vielen Fällen kann der Verstoß gegen solche gesetzlichen Bestimmungen zur Ungültigkeit oder Unwirksamkeit des Übertragungsvertrags führen. Um solche Risiken auszuschließen, empfiehlt es sich, vor der Transaktion eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen.

Superficies solo cedit

In der Tschechischen Republik wurde in der Vergangenheit der Grundsatz superficies non solo cedit angewendet. Nach diesem Prinzip ist der Eigentümer des Grundstücks nicht unbedingt auch der Eigentümer des Gebäudes, das auf dem Grundstück steht. Daher wurde dieser Grundsatz (seit dem Inkrafttreten des neuen Bürgerlichen Gesetzbuchs) durch den Grundsatz superficies solo cedit ersetzt, d. h. "das Gebäude ist Teil des Grundstücks", das Eigentum wurde schrittweise vereinheitlicht und kann nicht separat übertragen werden. Aus diesem Grund ist es immer wichtig zu prüfen, ob das zu erwerbende Grundstück mit einem Gebäude belastet ist und wenn ja, ob es im Eigentum des Verkäufers steht, da es nicht in allen Fällen eine Vereinheitlichung gab.