BGH: Gewinnorientierte Untervermietung begründet kein berechtigtes Interesse nach § 553 BGB

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 entschieden, dass eine gewinnorientierte Untervermietung von Wohnraum regelmäßig unzulässig ist. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die seine eigenen Wohnkosten deutlich übersteigen.

Sachverhalt

Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung überließ die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts ohne Erlaubnis der Vermieterin zwei Untermietern. Die verlangte Untermiete betrug 962 EUR (nettokalt) und lag deutlich über seiner eigenen Nettokaltmiete von 460 EUR. Er erzielte dadurch monatlich einen erheblichen Überschuss. Nachdem eine Abmahnung erfolglos blieb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgerecht. Der Mieter berief sich auf ein berechtigtes Interesse und verlangte die Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB. Die Vermieterin verklagte den Mieter auf Räumung. 

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab, das Landgericht gab ihr in der Berufung statt. Hiergegen legte der Mieter Revision zum BGH ein. 

Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision des Mieters zurück. Die Kündigung der Vermieterin hielt der BGH für wirksam, da der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung schuldhaft erheblich verletzt hatte (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB).

Der BGH bestätigte die Auffassung der Vermieterin und stellte klar, dass ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung voraussetzt, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten hat. Ein solches berechtigtes Interesse liege zwar häufig bei wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen vor, etwa zur Reduzierung der eigenen Mietbelastung. Nicht ausreichend sei jedoch eine Untervermietung, deren Schwerpunkt allein oder ganz überwiegend in der Erzielung eines zusätzlichen Gewinns liege.

Nach Auffassung des BGH schützt § 553 BGB den Mieter nicht davor, aus der Mietwohnung ein eigenständiges Geschäftsmodell zu entwickeln. Verlangt der Mieter vom Untermieter ein Entgelt, das in einem auffälligen Missverhältnis zur eigenen Miete steht und über eine bloße Kostenbeteiligung deutlich hinausgeht, kann dies ein gewichtiges Indiz für eine unzulässige gewinnorientierte Untervermietung sein. In einem solchen Fall ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen.

Zugleich betont der BGH, dass stets eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls erforderlich bleibt. Maßgeblich sind unter anderem Umfang und Dauer der Untervermietung, die Höhe der verlangten Untermiete sowie die Frage, ob der Mieter selbst weiterhin Wohnzwecke in der Wohnung verfolgt oder diese faktisch wirtschaftlich verwertet.

Folgen für die Praxis

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung eine spürbare Stärkung der Vermieterposition. Vermieter können die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn dargelegt werden kann, dass der Mieter mit der Weitervermietung primär Gewinnerzielungsinteressen verfolgt. Der Vermieter kann eine unerlaubte Untervermietung des Mieters abmahnen und ggf. fristlos kündigen, wenn der Mieter ersichtlich nicht den eigenen Wohnbedarf, sondern Gewinnerzielung verfolgt.

Mieter sollten demgegenüber beachten, dass § 553 BGB kein Freibrief für renditeorientierte Untervermietungsmodelle ist – insbesondere nicht im Bereich möblierter oder kurzfristiger Überlassungen.

Die Entscheidung fügt sich in die jüngere Rechtsprechung des BGH ein, die die vertragliche Zweckbindung von Wohnraummietverhältnissen betont und einer faktischen kommerziellen Nutzung fremden Eigentums durch den Mieter klare Grenzen setzt.