Am 25. März 2020 hat der Deutsche Bundestag das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ beschlossen.

Hintergrund ist, dass die Einschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten erhebliche Auswirkungen auf die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungen haben, da diese teilweise nicht mehr in der Lage sind, Versammlungen abzuhalten und Beschlüsse auf dem herkömmlichen Weg zu fassen.

Das Gesetz gilt vom 25. März 2020 bis zum 31. Dezember 2021.

Regelung des neuen Gesetzes

Artikel 2 § 6 enthält folgende Regelung für WEGs:

• Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
• Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Empfehlungen

Soweit die gesetzlichen Regelungen. Nachfolgend möchten wir Ihnen noch ein paar Empfehlungen für die Durchführung von Eigentümerversammlungen, die Fassung der erforderlichen Beschlüsse und den Umgang mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen geben:

Eigentümerversammlung

Aufgrund der Anordnungen der Bundesregierung dürfen aktuell keine Eigentümerversammlungen durchgeführt werden.

Als Alternativen stehen Ihnen der Umlaufbeschluss oder die Ein-Mann-Versammlung zur Verfügung. Eine reine Online-Versammlung ist ohne entsprechende Vereinbarung nicht möglich.

• Gemäß § 23 Abs. 3 WEG können Beschlüsse als schriftliche Umlaufbeschlüsse gefasst werden. Zu beachten ist, dass hier abweichend von den sonst geltenden Mehrheiten immer alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Kann diese Hürde genommen werden, ist der Umlaufbeschluss ein aufwendiges aber wirkungsvolles und sicheres Mittel, wirksame Beschlüsse herbeizuführen.
• Bei der Ein-Mann-Versammlung muss der Verwalter sich von allen Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung bevollmächtigen lassen. Bevor dieser Weg gewählt wird, ist jedoch zu prüfen, ob die Regelungen der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung diesem Vorgehen entgegenstehen.
• Die auf einer Ein-Mann-Versammlung gefassten Beschlüsse dürften anfechtbar - aber nicht nichtig – sein, weil die Eigentümer gehindert waren, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.
• Eine reine Online-Versammlung ist nicht möglich, wenn keine entsprechende Vereinbarung vorliegt. Es dürfte sich um eine Nichtversammlung handeln, auf der keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden können. Das gilt auch für eine reine Telefonkonferenz.

Instandhaltung und Instandsetzung

• Der Verwalter kann Laufende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG auch ohne gesonderte Ermächtigung beauftragen. Welche Fälle unter diese Ermächtigung fallen, ist nicht abschließend entschieden. Umfasst sein dürften bspw. Treppenhausreinigung und der Ersatz von Verschleißteilen.
• Bezüglich weiterer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfte die gesetzliche Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG greifen. Danach darf der Verwalter diejenigen Maßnahmen ergreifen, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen erforderlich sind. Es muss sich also um Maßnahmen handeln, die keinen Aufschub dulden. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss im Einzelfall entschieden werden.

Melanie Eilers