Gebäudemodernisierungsgesetz: Was jetzt auf den Immobilienmarkt zukommt

Vom GEG zum GMG: Die Bundesregierung plant neue Spielregeln für den Heizungskeller und wirbt mit mehr Technologieoffenheit und Wahlfreiheit. Wir ordnen ein, was auf Eigentümer, Vermieter und Investoren zukommt.

Kurzübersicht

Die CDU hat bereits im Wahlkampf mit der Abschaffung des “Heizungsgesetzes” der Ampel-Regierung geworben, nun hat die Bundesregierung Ende Februar 2026 Eckpunkte für die geplante Reform vorgelegt. Kernaussage: Wegfall der 65%-EE-Vorgabe, technologieoffene Wahl der Heizung, stufenweise „Bio‑Treppe“ für neue Öl‑ und Gasheizungen ab 2029 mit Grüngas-/Grünölquote, vereinfachte Wärmeplanung für kleine Kommunen und mehr Transparenz und Regulierung bei Fernwärme. Um den Bruch mit der Vorgängerregierung besonders deutlich zu machen, soll das Gesetz umbenannt werden von “Gebäudeenergiegesetz” (GEG) in “Gebäudemodernisierungsgesetz” (GMG). Die Reaktionen aus Verbänden, Wissenschaft und Praxis sind gespalten: gelobt werden Entbürokratisierung, Planungssicherheit und der Fernwärme‑Fokus; scharf kritisiert werden nachteilige Auswirkungen auf das Klima, Verfügbarkeit „grüner“ Brennstoffe und mögliche Mehrkosten für Mieter. Für Eigentümer, Vermieter und Projektentwickler zählen nun belastbare Übergangsstrategien bis 2030, sorgfältige Fernwärme‑ und Brennstoffverträge und der Blick über die Gebäudesubstanz hinaus. 

Der Gesetzesrahmen in Kürze 

Die Bundesregierung plant, die im Rahmen der Ampel-Koalition mühselig ausgehandelte GEG‑Novelle von 2023 weitgehend zurückzudrehen. Kernelemente der letzten Novelle sollen demnach zukünftig entfallen, insbesondere die generelle Pflicht, neu eingebaute Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben (quasi das “Herzstück” der letzten Novelle) sowie das ab 2045 geltende absolute Betriebsverbot für Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Das GMG wirbt stattdessen mit Technologieoffenheit und setzt die Zielmarke, dass neue Heizungen künftig überwiegend CO2‑frei betrieben werden sollen. Eigentümer sollen einen Katalog zulässiger Optionen von Wärmepumpe über Fernwärme und Biomasse bis hin zu Hybrid‑ und weiterhin auch Öl‑ oder Gasgeräten erhalten. Wer sich ab Inkrafttreten für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheidet, soll ab 1. Januar 2029 mit der Nutzung von mindestens zehn Prozent klimafreundlichem Brennstoff beginnen; der Anteil soll dann in drei Stufen bis 2040 steigen. Parallel ist für Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl ab 2028 eine Grün‑Quote geplant, die bilanziell erfüllt werden kann und bis 2030 zusätzliche Emissionseinsparungen bringen soll. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt nach den Angaben des Eckpunktepapiers bis mindestens 2029 finanziell gesichert. 

Für die kommunale Wärmeplanung ist eine deutliche Entlastung kleiner Gemeinden geplant. Unter 15.000 Einwohnern soll der Aufwand auf etwa ein Fünftel einer regulären Planung sinken; Datenanforderungen werden verschlankt, insbesondere für Einfamilienhäuser. 

Dafür rücken Wärmenetze stärker in den Fokus. Vorgesehen sind Novellen der AVBFernwärmeV und der Wärmelieferverordnung (ggf. im Rahmen eines separaten Wärmegesetzes), die gesetzliche Verankerung und Aufstockung der Förderung effizienter Wärmenetze (BEW), klare Regeln zur Weitergabe angemessener Dekarbonisierungskosten, eine verpflichtende Preistransparenzplattform, gestärkte Preisaufsicht und eine Schlichtungsstelle. Änderungen am mietrechtlichen Kostenneutralitätsgebot des § 556c BGB und am Leistungsanpassungsrecht des § 3 AVBFernwärmeV werden ebenso angestrebt. Zeitlich peilt die Bundesregierung einen Kabinettsentwurf bis Ostern, die parlamentarische Beratung im Frühjahr und ein Inkrafttreten noch vor dem 1. Juli 2026 an. Eine Sektor‑Evaluierung im Jahr 2030 soll sicherstellen, dass Klimaziele eingehalten werden; nötigenfalls werde nachgesteuert. 

Einordnung der „Bio‑Treppe“ und der Grüngas-/Grünölquote 

Die stufenweise Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe für neue Öl‑ und Gasheizungen ab 2029 soll den Übergang flankieren. In der Praxis kommt für Gasheizungen vor allem Biomethan in Betracht; synthetische Treibstoffe und Wasserstoffderivate sind absehbar knapper und teurer. Fachkreise weisen darauf hin, dass die Verfügbarkeit nachhaltiger Biomethanmengen begrenzt ist und dass der parallele Netzausstieg in der Gasverteilung zu steigenden Netzentgelten für verbleibende Kunden führen kann. Umweltverbände und wissenschaftliche Stimmen kritisieren deshalb, dass die kombinierte Klimawirkung von Bio‑Treppe und Grün‑Quote hinter den Einsparungen einer beibehaltenen 65‑Prozent‑Regel zurückbleibe und dass soziale Verteilungsfragen, insbesondere bei Mietern, offenblieben. Versorger- und Stadtwerkevertreter mahnen, eine Quotenlogik dürfe nicht zur „Mogelpackung“ werden und brauche klare Nachhaltigkeitskriterien sowie Marktverfügbarkeit. Wirtschafts- und Handwerksvertreter sowie Teile der Heizungsindustrie begrüßen hingegen die Technologieoffenheit und die erwartete Akzeptanzsteigerung, knüpfen dies aber an verlässliche Förderkulissen und eine realistische Skalierung grüner Brennstoffe. 

Fernwärme: Ausbau, Dekarbonisierung und Preisregulierung 

Die Fernwärme gilt in den Eckpunkten als zentraler Pfeiler der künftigen Wärmeversorgung. Die gesetzliche Absicherung und Aufstockung der Wärmenetzförderung, die Möglichkeit zur angemessenen Refinanzierung von Dekarbonisierungsinvestitionen und die Stärkung von Preisaufsicht, Transparenz und Schlichtung adressieren lange diskutierte Defizite. Verbraucher- und Mietervertretungen hatten bundeseinheitliche Preiskontrollen, eine verpflichtende Teilnahme an einer Schlichtungsstelle, nachvollziehbare Preisänderungsklauseln und eine öffentliche Plattform mit historischen Tarifdaten gefordert. Branchenverbände zeigten sich für verpflichtende Transparenz zunehmend offen, warnten aber vor Überregulierung, die Investitionen in Netzausbau und Dekarbonisierung ausbremsen könnte. Für Eigentümer und Vermieter bedeutet dies, dass Fernwärme rechtlich planbarer werden soll, zugleich aber die vertragliche Feinmechanik wichtiger wird. Preisänderungsklauseln, Leistungsmengen, Teilautarkielösungen im Quartier und die mietrechtliche Umlagefähigkeit werden noch stärker aufeinander abgestimmt werden müssen. Die beabsichtigte moderate Anpassung des Kostenneutralitätsgebots im Mietrecht soll Umstellungshemmnisse abbauen und zugleich Mieterschutz sichern; die konkrete Ausgestaltung bleibt für die Praxis entscheidend. 

EPBD‑Umsetzung und Neubau: Nullemission wird Standard 

Das geplante GMG überschneidet sich mit der noch ausstehenden Umsetzung der im Frühjahr 2024 beschlossenen europäischen Gebäuderichtlinie (EBPD). Danach müssen ab 2028 neue öffentliche Nichtwohngebäude und ab 2030 alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Nach Regierungsangaben liegt der genehmigte Wohnungsneubau bereits überwiegend auf diesem Pfad. Das Eckpunktepapier sieht vor, nationale Effizienzklassen bis 2029 zu “harmonisieren” und kündigte eine 1:1 Umsetzung der Richtlinie an; gebäudeindividuelle Sanierungspflichten für Wohngebäude sind allerdings nicht vorgesehen. Verbände der Planungs- und Baupraxis mahnen trotz technologischer Offenheit, zentrale Steuerungsmechanismen nicht zu verwässern und die Umsetzung praxistauglich auszugestalten. Für Investoren heißt dies, dass die technische und rechtliche Zielmarke feststeht, gleichwohl bleiben wesentliche Details der nationalen Umsetzung vorbehalten. 

Praktische Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Investoren 

Die Verzahnung zwischen Immobilien und Energielieferung nimmt weiter zu. Investoren und Bestandshalter tun gut daran, ihre Investments nicht nur bis zur äußeren Gebäudehülle zu betrachten, sondern auch darüber hinaus. Für Bestandsportfolios steigt die Bedeutung einer zweigleisigen Strategie. Einerseits ermöglicht die Technologieoffenheit individuelle Lösungen, andererseits verengen Förderlogiken, CO2‑Preise und lokale Wärmepläne die ökonomisch tragfähigen Optionen. Wer weiterhin Öl‑ oder Gasgeräte plant, sollte frühzeitig die Verfügbarkeit und die Preisformel grüner Brennstoffe prüfen, die Mehrkosten in Betriebskostenmodellen berücksichtigen und Netzentgeltpfade beobachten. Für Mietshäuser sind Nebenkostenwirkungen und die beabsichtigten Mieterschutzregelungen eng zu monitoren; die Ausgestaltung der Umlagefähigkeit von Mehrkosten wird über die Wirtschaftlichkeit entscheiden. Projektentwickler und Forward‑Deals profitieren im Neubau von klaren EPBD‑Zielmarken; die Wahl zwischen Wärmepumpe, grüner Fernwärme und Quartierslösungen wird stärker über Flächeneffizienz, Netzintegration und Capex‑/Opex‑Profile entschieden als über reine Investitionskosten. Für REITs und institutionelle Bestandshalter empfiehlt sich ein Portfolio‑Screening nach Wärmeversorgungsrisiken, inklusive einer Sensitivitätsanalyse für Brennstoffpreise, Netzentgelte und regulatorische Anpassungen ab 2030. 

Kritik an Umweltauswirkungen des GMG

Die Verfügbarkeit und Nachhaltigkeit grüner Brennstoffe ist eine offene Flanke. Umweltverbände und Forschende bezweifeln, dass Biomethan und synthetische Kraftstoffe in ausreichender Menge, zu vertretbaren Kosten und mit gesicherter Klimawirkung im Wärmemarkt skaliert werden können. Energie- und Stadtwerkevertreter warnen vor Fehlanreizen, wenn Quoten politisch ambitioniert, aber marktfern gesetzt werden. Demgegenüber betont die Politik die Akzeptanzgewinne durch Wahlfreiheit und verweist auf flankierende CO2‑Preise, die die Betriebskosten fossiler Anteile steigen lassen und so den Transformationsimpuls erhalten. Beim Mieterschutz kündigen die Eckpunkte grundsätzliche Leitplanken an, ohne jedoch Details zu nennen. Schließlich wird die Klimawirkung der Eckpunkte im Vergleich zur beibehaltenen 65‑Prozent‑Regel kontrovers bewertet. Hier setzt die 2030‑Evaluierung bewusst einen Korrekturmechanismus; bis dahin ist mit anhaltender politischen Debatte und potenziell nachgeschärften Instrumenten zu rechnen. 

Fazit und Ausblick 

Die geplante Reform ist ein weiterer und hoffentlich letzter Akt in dem nicht enden wollenden Diskurs um das GEG, bzw. zukünftig wohl GMG. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verschiebt den Hebel von einer einheitlichen, technologieprägenden Vorgabe hin zu einem Mix aus Technologieoffenheit, grünen Brennstoff-Quoten und vereinfachter lokaler Planung. Diese Neugewichtung senkt zwar einerseits die Komplexität des – zugegebenermaßen sehr undurchsichtigen Status quo des GEG und dürfte daher die Akzeptanz bei Marktakteuren erhöhen. Andererseits werden Klimaschutzwirkung und Kostenrisiken stärker in den Markt verlagert. Für die Immobilienpraxis bedeutet das mehr Entscheidungsfreiheit im Heizungskeller, zugleich aber mehr Verantwortung in Beschaffung, Vertragsgestaltung und Portfoliosteuerung. Wer heute plant, sollte drei Linien verfolgen: erstens die kurzfristig tragfähige Lösung am Standort, zweitens belastbare Pfade zur Dekarbonisierung bis 2030 und darüber hinaus und drittens vertragliche und finanzielle Spielräume, um auf Nachsteuerungen reagieren zu können. Die angekündigten Präzisierungen bei Fernwärmepreisen, Mieterschutz und Förderprogrammen werden über die ökonomische Balance entscheiden. Für die Praxis heißt es also abwarten, bis konkrete Paragraphen vorliegen. 

Quellennachweise
(Eckpunktepapier der Regierungsfraktionen zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz vom 24.02.2026; FAQ – Fragen und Antworten zur neuen Heizungspolitik und Gebäudeeffizienz vom 24.02.2026, jeweils hier abrufbar)