Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts bei grenzüberschreitenden Gebäuden bestätigt

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19. Dezember 2025 – V ZR 15/24) hat entschieden, dass ein Erbbaurecht auch für ein einheitliches Gebäude bestellt werden kann, das sich über mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht). § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen. Damit gibt der Senat seine bisherige gegenteilige Rechtsprechung ausdrücklich auf. 

Sachverhalt 

Im Jahr 1965 wurde zwischen einer Erbengemeinschaft und der Rechtsvorgängerin der Klägerin ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen, der die Errichtung eines Kaufhauses auf mehreren benachbarten Grundstücken vorsah. Das Erbbaurecht wurde 1977 im Grundbuch eingetragen. Das errichtete Einkaufszentrum erstreckt sich über fünf Grundstücke und ist an den Grundstücksgrenzen nicht teilbar. Nach Übertragung des Erbbaurechts und Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung für den Erbbauzins kam es ab 2021 zu Zahlungsrückständen, woraufhin die Erbengemeinschaft Zwangsvollstreckung ankündigte. Die Klägerin wandte sich mit einer Vollstreckungsabwehrklage gegen die Zwangsvollstreckung und berief sich auf die Nichtigkeit des Erbbaurechtsvertrags wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG.

Entscheidung

Der BGH bestätigt die Wirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags und die daraus resultierenden Zahlungsansprüche. Nach eingehender Analyse der Gesetzesmaterialien und der bisherigen Rechtsprechung stellt der Senat klar, dass § 1 Abs. 3 ErbbauRG lediglich die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes innerhalb eines Grundstücks verbietet, nicht jedoch die Bestellung eines Erbbaurechts für ein einheitliches, grenzüberschreitendes Gebäude auf mehreren Grundstücken. Die Besonderheit des Nachbarerbbaurechts liegt darin, dass das Erbbaurecht auf dem gesamten belasteten Grundstück besteht, der Erbbauberechtigte aber ein Gebäude errichten darf, das sich auch auf Nachbargrundstücke erstreckt. Die mit § 1 Abs. 3 ErbbauRG verfolgten Ziele – insbesondere die Vermeidung von Abgrenzungsschwierigkeiten und Streitigkeiten zwischen verschiedenen dinglich Berechtigten an einem Gebäude – greifen beim Nachbarerbbaurecht nicht, da hier keine Aufteilung des Gebäudes zwischen mehreren Berechtigten erfolgt.

Praxishinweis 

Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit für die Praxis und ermöglicht die grenzüberschreitende Bebauung mit einheitlichen Gebäuden auf erbbaurechtlicher Grundlage. Die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts ist zulässig, sofern das Erbbaurecht auf das gesamte belastete Grundstück bezogen ist. Die Entscheidung erleichtert insbesondere die Realisierung großflächiger Bauprojekte, bei denen nicht alle Grundstücke im Eigentum eines Bauherrn stehen oder ein Gesamterbbaurecht nicht praktikabel ist.

Die Notare dürfen aufatmen. Eine Nichtigkeit der Erbbaurechtsbestellungsurkunde wegen einer absehbar grenzüberschreitenden Bebauung muss nun nicht mehr befürchtet werden. 

Allerdings bleiben auch Fragen offen. Das Nachbarerbbaurecht mag zwar wirksam sein, es schafft aber keinen Rechtsgrund für die Duldung der Überbauung des benachbarten Grundstücks durch dessen Eigentümer, den Nachbarn.

Schuldrechtlich wäre z. B. ein Gestattungsvertrag bzw. Pachtvertrag mit dem Nachbarn möglich. Allerdings steht § 544 BGB einer dauerhaften Lösung entgegen, falls keine einvernehmliche Vertragsverlängerung über die 30 Jahre hinaus zustande kommt. Eine dingliche Sicherung ist daher regelmäßig erforderlich. Damit wäre man wieder beim Gesamterbbaurecht, welches, wie der BGH zutreffend feststellt, aber auch nur eine Lösung auf Zeit beinhaltet. Die Frage der eigentumsrechtlichen Zuordnung des Überbaus, die der BGH aus teleologischer Sicht zwar für relevant und problematisch hält, aber in seiner Lösung absichtlich ausklammert, stellt sich spätestens nach dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf unweigerlich.

Zeitungebundene dingliche Lösungen stehen indes zur Verfügung. Denken ließe sich an eine einseitige Gestattung des Überbaus durch den Nachbarn (nicht einmal formgebunden!), zusammen mit der Eintragung eines Überbaurentenverzichts im Grundbuch oder alternativ die Bestellung einer Überbauungsgrunddienstbarkeit zugunsten des Erbbaurechts und – vorsorglich für den Fall dessen Erlöschens durch Zeitablauf – auch zugunsten des Erbbaugrundstücks. 

Was diese Konstrukte allerdings auch nicht zu ändern vermögen ist, dass der Nachbar immer einen Preis für seine Mitwirkung bzw. Duldung aufrufen wird. Und dieser Preis ist unabhängig von der Rechtsform der gewählten Variante. Projektentwickler müssen dies einkalkulieren.

Abseits der Thematik des Erbbaurechts ist das Urteil des BGH auch aus einem anderen Blickwinkel lesenswert, zitiert es doch einige - zeitlos gültige - Erfahrungssätze des historischen Gesetzgebers, die sich jeder vorlegen sollte, der die Absicht hegt, Wohnungseigentum zu erwerben.

Quellennachweis
(BGH, Urteil vom 19. Dezember 2025 – V ZR 15/24)