Ist eine Abnahmeklausel in einem Bauträgervertrag unwirksam, sehen sich Bauträger oft auch nach vielen Jahren seit Errichtung der Immobilien mit Herstellungsansprüchen ihrer Kunden konfrontiert. Nach verbreiteter Rechtsauffassung haben die Erwerber zeitlich kaum begrenzte Herstellungsansprüche gegen den Bauträger. Dem stellt sich nun das OLG Köln entgegen.

Vor allem bei Wohnbauprojekten, bei denen Immobilien nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden, sehen Bauträgerverträge in der Regel Abnahmeklauseln mit Erleichterungen für die Bauträger vor. Die Wirksamkeit dieser Klauseln wird oft kritisch gesehen, die Rechtsprechung hierzu ist streng. Beispielsweise eine Vollmacht für die Abnahmeerklärung zu Gunsten eines Sachverständigen oder des WEG-Beirats, ohne ausdrücklich vereinbarte Widerrufbarkeit, wird von Gerichten oft als unwirksam angesehen. So kommt es immer wieder zu unwirksamen Abnahmen. Ein Folgeproblem der Bauträger ist der damit nach wie vor bestehende, ursprüngliche Herstellungsanspruch der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, welche sich erst mit wirksamer Abnahme in gegebenenfalls bestehende Gewährleistungsansprüche umwandelt.

So werden nicht wenige Prozesse von Erwerbern gegen Bauträger geführt, bei denen die Erwerber den ursprünglichen Herstellungsanspruch auch nach vielen Jahren noch geltend machen. Für die Bauträger ist dies insbesondere problematisch, da sie grundsätzlich die jeweils aktuellen anerkannten Regeln der Technik schulden, welche sich über die Jahre freilich ändern. Doch kann dieser Herstellungsanspruch zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden?

Nach Ansicht des OLG Köln nicht. In seinem neuerlichen Urteil stellt das OLG Köln klar, dass auch ein Primäranspruch in Form eines Herstellungsanspruches an einem Bauträgervertrag der Höchstverjährungsfrist aus § 199 Abs. 4 BGB unterliegt. Damit verjähren die Ansprüche von Erwerbern gegen Bauträger auf mangelfreie Errichtung der vereinbarten Immobilie zehn Jahre nach Abschluss des Bauträgervertrages. Wird ein Bauträger nach mehr als zehn Jahren nach Abschluss eines Bauträgervertrages noch auf mangelfreie Herstellung der einmal versprochenen Bauleistung in Anspruch genommen, kann die Einrede der Verjährung somit erhoben werden.

Bedeutet dies, Bauträger haften maximal zehn Jahre für Mängel?

Dies ist nicht der Fall. Erhebt ein Bauträger zehn Jahre nach Abschluss des Bauträgervertrages die Einrede der Verjährung gegen einen geltend gemachten Herstellungsanspruch, bleibt den Erwerbern noch die Möglichkeit die Abnahme der Bauleistungen zu erklären. Die Gewährleistungsansprüche der Erwerber verjähren nicht nach § 199 Abs. 4 BGB zehn Jahre ab Vertragsschluss, sondern gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB fünf Jahre nach Abnahme. Vor Abnahme können Gewährleistungsansprüche allerdings nicht geltend gemacht werden. Wollen Erwerber einen Bauträger mehr als zehn Jahre nach Vertragsschluss noch wegen Mängeln in Anspruch nehmen, haben sie darzulegen, dass noch keine wirksame Abnahme erfolgte und können diese sodann erklären. Infolgedessen entstehen die Gewährleistungsansprüche der Erwerber, welche nach fünf Jahren verjähren. Nach Ablauf dieser Gewährleistungsfrist sind die unverjährten Ansprüche der Erwerber allerdings erschöpft.

(Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 21.08.2020 – 19 U 5/20)

Martin Knoll, Rechtsanwalt
München