Berliner Mietspiegel 2026: Was Bestandshalter und Investoren jetzt beachten müssen

Berlin hat seit dem 28. Mai 2026 einen neuen qualifizierten Mietspiegel. Er verschiebt die rechtlichen und wirtschaftlichen Spielräume bei Mieterhöhung und Neuvermietung spürbar

Ausgangslage

Der Berliner Mietspiegel wird alle zwei Jahre fortgeschrieben. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ab und ist damit der zentrale Maßstab für Mieterhöhungen im Bestand nach § 558 BGB und für die Wiedervermietung unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB.

Der Mietspiegel 2026 ist erneut ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Für seinen Anwendungsbereich gilt die gesetzliche Vermutung, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. 

Maßgeblicher Stichtag ist der 1. September 2025. Der Mietspiegel gilt unmittelbar nur für Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 2024 bezugsfertig geworden sind. Neubauten ab dem 1. Januar 2025, Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und öffentlich geförderte Wohnungen fallen nicht darunter.

Wesentliche Änderungen

Das Mietniveau steigt deutlich. Der durchschnittliche Mittelwert klettert auf 7,71 Euro/m² nettokalt. Im Mietspiegel 2024 lag er noch bei 7,21 Euro/m². Das ist ein Anstieg von rund 7 Prozent in zwei Jahren.

Die Tabelle ist erheblich feiner gegliedert. Der Mietspiegel 2026 weist 189 Mietwerte aus, gegenüber 163 Werten 2024 und nur 89 Werten 2023. Die Baualtersklassen wurden weiter unterteilt, und je nach Wohnlage und Baualter gibt es nun bis zu zwölf Größenklassen, teilweise in Fünf-Quadratmeter-Schritten. Jedes Feld ist mit mindestens 30 Datensätzen belegt.

Erstmals erfasst: Neubau 2020 bis 2024. Die neue Baualtersklasse zeigt das höchste Preisniveau. In guter Wohnlage erreichen die Mittelwerte bei kleinen Wohnungen bis zu 22,59 Euro/m², die obere Spanne bis zu 27,84 Euro/m². In mittlerer Wohnlage liegen die Mittelwerte zwischen rund 15 und 19,92 Euro/m².

Altbau und ehemalige Sozialbestände treiben den Anstieg. Bei den bis 1918 bezugsfertigen Altbauten stiegen die Mittelwerte vielfach um mehr als einen Euro auf im Schnitt 8,57 Euro/m². Die oberen Spannenwerte sind durchweg zweistellig. In der Baualtersklasse 1965 bis 1972 legten die Mieten überdurchschnittlich um 8,1 Prozent zu, weil Wohnungen nach Auslaufen der Mietbindung mit erhöhten Mieten in die Statistik eingehen.

Energetischer Zustand wird stärker gewichtet. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bezieht einen abgestuften Energiekennwert ein. Ein geringer Energieverbrauch wirkt wohnwerterhöhend, ein hoher wohnwertmindernd. Daneben wurden einzelne Merkmale angepasst, etwa Regendusche und Echtglastrennwand als hochwertige Ausstattung im Bad sowie ein fehlender Einbruchs- und Sichtschutz bei Erdgeschosswohnungen als wohnwertmindernd.

Wohnlagen wurden flächendeckend neu eingestuft. Die Zuordnung beruht auf einem wissenschaftlichen Ermittlungsmodell mit Indikatoren wie Bodenrichtwert, Lärmbelastung, Grünversorgung und ÖPNV-Anbindung. Maßgeblich ist allein das Straßenverzeichnis im Amtsblatt vom 28. Mai 2026.

Praxishinweis

Erhöhungsspielräume nutzen. Für Bestandshalter eröffnet der Mietspiegel 2026 messbare Erhöhungsspielräume, vor allem in Altbau- und älteren Neubaubeständen sowie bei aus der Bindung gefallenen Wohnungen. Wer Mieterhöhungen plant, sollte den gesamten Bestand neu gegen die Tabelle prüfen. Die feinere Gliederung verschiebt einzelne Wohnungen in andere Tabellenfelder mit teils höheren Mittelwerten.

Spanneneinordnung als Werthebel. Die Spanneneinordnung entscheidet über die wirtschaftlich relevante Differenz. Jede der fünf Merkmalgruppen kann den Wert um bis zu 20 Prozent zwischen Mittel- und Spannenwert verschieben. Der energetische Zustand wirkt dabei in beide Richtungen. Unsanierte Bestände mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wohnwert. Energetische Sanierung lässt sich künftig unmittelbar in der Spanneneinordnung monetarisieren. Eine sorgfältige, dokumentierte Merkmalbewertung ist deshalb für Asset Manager und institutionelle Investoren ein konkreter Werthebel.

Neuvermietung. Für die Neuvermietung bleibt die Mietpreisbremse der Engpass: zulässig sind höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der gestiegene Mietspiegel hebt diese Obergrenze rechnerisch an, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung.

Wohnlage verifizieren. Eine geänderte Wohnlageneinstufung kann eine Adresse in eine andere Tabelle verschieben. Vor jedem Erhöhungsverlangen ist die Wohnlage über das Straßenverzeichnis zu prüfen. Der Abschlag für Minderausstattung von 0,33 Euro/m² ist nicht dem qualifizierten Teil zugeordnet und damit nicht von der Vermutungswirkung gedeckt.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Berliner Mietspiegel 2026, veröffentlicht im Amtsblatt vom 28. Mai 2026 - mietspiegel.berlin.de