Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was Eigentümer und Investoren jetzt wissen müssen

Der Gesetzesentwurf zum GModG sieht weitreichende Änderungen für den Immobiliensektor vor. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen für Bestand und Neubau.

Kurzübersicht

Nach dem Eckpunktepapier der Bundesregierung vom 24.02.2026 (wir berichteten), hat das Kabinett am 13.05.2026 nun einen Gesetzentwurf des GModG verabschiedet, mit dem das GEG abgelöst und die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) 2024/1275 umgesetzt werden soll. Die Novelle bringt auch wesentliche Änderungen des GEIG sowie des CO2KostAufG mit sich. Der Gesetzentwurf wird derzeit im Bundestag beraten; eine Verabschiedung vor der Sommerpause wird angestrebt.

Modernisierungsanforderungen bei Bestandsgebäuden

Der Entwurf führt erstmals gebäudebezogene Renovierungsanforderungen für die energetisch schlechtesten Bestands-Nichtwohngebäude (NWG) ein (§ 40 GModG-E). Der Eigentümer hat mit „geeigneten Maßnahmen“ dafür zu sorgen, dass die Gesamtenergieeffizienz bestimmte Schwellenwerte nicht überschreitet: Ab dem 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf höchstens das 3,50-Fache des Referenzgebäudewerts betragen (schlechteste 16 % der NWG, Bezugsjahr 2020); ab dem 01.01.2033 das 2,95-Fache (schlechteste 26 %). Konkrete Sanierungsmaßnahmen werden nicht vorgegeben – der Eigentümer bleibt in der Wahl der Mittel frei. Ausnahmen bestehen u. a. bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, geplantem Abriss, Denkmalschutz oder niedrigem Energiebedarf. Eine Erfüllungsfiktion greift etwa für NWG, die ab 1996 errichtet wurden, überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe beheizt werden oder an Fernwärme angeschlossen sind.

Bei Änderung von Außenbauteilen (§ 36 GModG-E) gelten bauteilbezogene U-Wert-Höchstgrenzen nach Anlage 7, sofern mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind. Alternativ kann eine gebäudegesamte energetische Bewertung nach § 38 GModG-E erfolgen. Für Änderungen vor dem 01.01.2030 darf der Jahres-Primärenergiebedarf das Referenzgebäude um maximal 50 %, ab dem 01.01.2030 um maximal 60 % überschreiten.

Für bestehende Wohngebäude sieht der Entwurf keine den NWG vergleichbare Renovierungspflicht nach Effizienzschwellen vor. Es bleibt bei den bisherigen Anforderungen bei Änderung (§§ 36/38 GModG-E): Bis 31.12.2029 darf bei einer gebäudegesamten Bewertung der Jahres-Primärenergiebedarf das Referenzgebäude um maximal 50 %, ab 01.01.2030 um maximal 60 % überschreiten. Der bisherige Transmissionswärmeverlust-Höchstwert bleibt als Schranke erhalten. Bei älteren Heizungsanlagen (Einbau vor 01.10.2009, Gebäude ≥ 6 WE) ist bis zum 30.09.2027 eine Heizungsprüfung und -optimierung durchzuführen (§ 60b GModG-E).

Anforderungen an Neubauten

Ab dem 01.01.2030 muss jedes neu zu errichtende Gebäude – ob Wohn- oder Nichtwohngebäude – als Nullemissionsgebäude errichtet werden (§ 10 GModG-E, Art. 4 des Änderungsgesetzes). Die Anforderungen umfassen: (i) Einhaltung des Gesamtenergiebedarfs nach §§ 15/18 GModG-E, (ii) baulichen Wärmeschutz nach §§ 16/19 und (iii) keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort. Für öffentliche NWG gilt dieser Standard bereits ab 01.01.2028 (§ 10a GModG-E). In der Übergangsphase bis 2030 gelten zunächst die bisherigen Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude fort. Sechs Monate nach Inkrafttreten ist für neue NWG ein Gesamtenergiebedarf nach dem neuen Referenzgebäudeansatz einzuhalten: Der bisherige pauschale 0,55-Faktor entfällt; stattdessen wird das Referenzgebäude als „baubares Referenzgebäude“ auf Basis der DIN/TS 18599:2025-10 beschrieben. 

Ab dem 01.01.2027 gilt für neue öffentliche NWG und NWG über 250 m² eine erstmals bundeseinheitliche Pflicht zur Errichtung einer Solarenergieanlage; ab dem 01.01.2030 auch für neue Wohngebäude und überdachte Parkplätze (§ 106 GModG-E). Ausnahmen bestehen bei technischer Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit. Ergänzend haben die Länder eine Öffnungsklausel für weitergehende Anforderungen, sodass die bisherigen landesspezifischen Vorschriften für Solarenergieanlagen auf und an Gebäuden grundsätzlich fortgelten. 

Neue Vorgaben an die Wärmeversorgung von Gebäuden

Das zentrale Differenzierungsmerkmal des GModG gegenüber dem bisherigen Heizungsgesetz liegt in der Abkehr von der pauschalen 65-%-EE-Pflicht und der Streichung der §§ 71 ff. GEG. An ihre Stelle treten die §§ 42–46 GModG-E. Der neue Ansatz ermöglicht den Weiterbetrieb fossiler Heizungsanlagen unter der Bedingung der sukzessiven Beimischung klimaneutraler Brennstoffe. 

Beim Heizungstausch liegt die Entscheidung wieder beim Eigentümer. Ein abschließender Katalog von neun Optionen umfasst u. a. Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Gas-/Ölheizung, Hybridlösungen, Stromdirektheizung und Fernwärmeanschluss ((§ 42 GModG-E).

Wer weiterhin Gas, Heizöl oder Flüssiggas nutzt, muss die sog. „Bio“-Treppe einhalten und stufenweise Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe beimischen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 (§ 43 GModG-E). Die künftige Grüngas-/Grünheizölquote wird auf die Bio-Treppe angerechnet; der CO₂-Preis entfällt für den klimafreundlichen Brennstoffanteil.

Eine Stromdirektheizung darf gem. § 46 GModG-E in bestehende Wohngebäude nur eingebaut werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen der §§ 16/19 um mindestens 30 % unterschreitet (Mieterschutz). Bei Neubauten mit Mietwohnungen sind sogar 45 % erforderlich (§ 10 Abs. 4 GModG-E). Ausnahmen gelten für Eigentümer-bewohnte Gebäude mit maximal zwei Wohnungen. 

Sonstige neue Anforderungen

Bestehende NWG mit Heizungs-, Klima- oder Lüftungsanlagen über 70 kW Nennleistung müssen bis zum 31.12.2029 mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung (BACS) nachgerüstet werden (§ 56 GModG-E). Für Neubau-NWG gelten Mindest-Automatisierungsgrade.

Ab 01.01.2028 sind für Neubauten über 1.000 m², ab 01.01.2030 für alle Neubauten die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen zu ermitteln und im Energieausweis auszuweisen (§ 88b GModG-E). Zudem werden Energieeffizienzklassen für NWG eingeführt (Klassen A bis G); die Nachweisführung wird auf die DIN/TS 18599:2025-10 umgestellt.

Änderungen des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG)

Der Entwurf sieht eine deutliche Verschärfung der Ausstattungspflichten für Ladeinfrastruktur im GEIG vor. Die Schwellenwerte werden abgesenkt und die Ausstattungsquoten deutlich erhöht; zusätzlich werden Vorverkabelung, intelligentes Laden und netzdienliche Dimensionierung als Pflichtbestandteile verankert (§§ 6, 7, 10 GEIG-E).

Bei Wohngebäude-Neubauten mit mehr als 3 Stellplätzen (bisher: mehr als 5) sind künftig mindestens 50 % der Stellplätze mit Vorverkabelung, die übrigen mit Leitungsinfrastruktur auszustatten. Zusätzlich ist mindestens ein Ladepunkt je Gebäude zu errichten. Die Infrastruktur ist für die gleichzeitige und effiziente Nutzung zu dimensionieren.

Bei NWG-Neubauten mit mehr als 5 Stellplätzen (bisher: mehr als 6) sind mindestens 50 % mit Vorverkabelung auszustatten und mindestens ein Ladepunkt je 5 Stellplätze (bei Bürogebäuden: je 2 Stellplätze) zu errichten. Diese Vorgaben gelten auch für den Fall einer größeren Renovierung von bestehenden NWG. Für bestehende NWG mit mehr als 20 Stellplätzen gilt ab 01.01.2027 die Pflicht zur Errichtung eines Ladepunkts je 10 Stellplätze oder alternativ die Ausstattung von mindestens 50 % der Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur. Bei öffentlich zugänglichen Stellplätzen können die Ausstattungspflichten zur Ladeinfrastruktur auch über die Einrichtung von Schnellladepunkten mit einer Gesamtladeleistung von mindestens 1,1 kW bzw. 2,2 kW je Stellplatz erfüllt werden. Diese Regelung zielt insbesondere auf Stellplätze von Supermärkten o.ä. ab und soll dem besonderen Nutzerverhalten Rechnung tragen.

Änderungen des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG)

Flankierend zur Bio-Treppe wird das CO2KostAufG ergänzt: Bei Einbau einer Gas-/Öl-/Flüssiggasheizung in Wohnraummietverhältnissen tragen Vermieter und Mieter künftig je hälftig die Netzentgelte Gas und CO₂-Kosten (ab 01.01.2028) sowie die Mehrkosten biogener Brennstoffe (ab 01.01.2029) – begrenzt auf maximal 30 % Brennstoffanteil (§ 5a CO2KostAufG-E). Für Neubauten gilt dies bis 31.12.2029 gemäß § 5b entsprechend; ab 2030 errichtete Gebäude müssen den Nullemissionsstandard einhalten. Für NWG bleibt es bei der bisherigen 50:50-Aufteilung nach § 8. Die Regelungen werden 2036 evaluiert (§ 5c CO2KostAufG-E).

Stimmen aus Verbänden und Institutionen

Der Gesetzentwurf ist in der Verbändeanhörung auf erhebliche Kritik gestoßen. Der Nationale Normenkontrollrat bewertet den Entwurf als „in weiten Teilen kaum verständlich“ und zählt ihn zu den „handwerklich schwächsten Vorhaben“ der vergangenen Jahre. Der Ansatz der „Bio-Treppe“ sei wegen Unsicherheiten zur Verfügbarkeit und Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Brennstoffe nicht belastbar. Umweltverbände (DUH, BEE) kritisieren das Fehlen eines Enddatums für fossile Heizungen und bezweifeln die EPBD-Konformität; die DUH hat rechtliche Schritte angekündigt. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die hälftige Kostenteilung, fordert aber die Aufhebung der 30-%-Begrenzung, da Mieter ab 2040 mit übersteigenden Kosten allein gelassen würden.

Der BWP sieht mit der Absenkung von 65 auf 10 Prozent EE-Anteil ein „völlig falsches Zeichen“ – insbesondere mit Blick auf Energiepreise und die Versorgungssicherheit in Deutschland. Der BDH bewertet den Entwurf als Schritt „in die richtige Richtung“, fordert aber Nachschärfungen bei Hybridheizungen. Die Bundesingenieurkammer bemängelt einen zu vagen Transformationspfad und fehlende Kohärenz zwischen Gesetz, Förderung und kommunaler Wärmeplanung.

Ausblick

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 13.05.2026 verabschiedet. Im nächsten Schritt wird der Entwurf in den Bundestag eingebracht, wo er in den zuständigen Ausschüssen beraten wird. Die Bundesregierung strebt eine Verabschiedung noch vor der parlamentarischen Sommerpause an. Ursprünglich war ein Inkrafttreten zum 01.07.2026 geplant; nachdem sich das Verfahren verzögert hat, wurde die Anwendungsfrist der 65-%-EE-Pflicht in Großstädten bereits vorsorglich um vier Monate auf den 01.11.2026 verschoben.

Im parlamentarischen Verfahren sind weitere Änderungen des Gesetzesentwurfs – insbesondere bei der Kostenfolgenabschätzung der Bio-Treppe und den Mieterschutzregelungen – nicht ausgeschlossen. 

Für Bestandshalter und Projektentwickler empfiehlt sich eine frühzeitige Compliance-Prüfung auf Portfolio- und Objektebene. Eine Evaluierung des GModG ist für 2030 vorgesehen. Wir begleiten das Gesetzgebungsverfahren und informieren Sie über relevante Änderungen.

(Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich (Gebäudemodernisierungsgesetz), jeweils hier abrufbar)