Am 23. November 2018 hat der Bundesrat dem Jahressteuergesetz 2018 und damit einer für die Immobilienbranche sehr bedeutenden Änderung im Ertragsteuerrecht zugestimmt: Ab dem Jahreswechsel ist der Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an ausländischen Immobilien-Gesellschaften, die überwiegend deutschen Immobilienbesitz halten, beschränkt steuerpflichtig.

Hintergrund

Der Direkterwerb von inländischen Immobilien durch ausländische Kapitalgesellschaften ist ein beliebtes Gestaltungsmittel, insbesondere auch, da die Mieteinnahmen üblicherweise nicht der Besteuerung mit der deutschen Gewerbesteuer unterliegen. Der Gewinn aus der Veräußerung ausländischer Kapitalgesellschaften wurde in Deutschland bislang nicht besteuert. Deutschland steht zwar bereits nach zahlreichen Doppelbesteuerungsabkommen (z.B. Luxemburg, Niederlande, Liechtenstein) das Besteuerungsrecht für derartige Veräußerungsgewinne entsprechend Art. 13 Abs. 4 OECD-Musterabkommen zu, jedoch fehlte es bislang an einem entsprechenden Steuertatbestand im nationalen Steuerrecht.

Die Neuregelung im Einkommensteuergesetz

Dem ist der Gesetzgeber jetzt entgegengetreten und hat mit § 49 Abs. 1 Nummer 2 b) cc) EStG in bestimmten Fällen die beschränkte Steuerpflicht für Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften mit deutschem Immobilienbesitz begründet. Genauer sind Anteile an Kapitalgesellschaften betroffen, „deren Anteilswert zu irgendeinem Zeitpunkt während der 365 Tage vor der Veräußerung unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 Prozent auf inländischem unbeweglichem Vermögen beruhte“. Die Grenze von 50 % wird dabei konsolidiert, also auch unter Einbeziehung mittelbarer Beteiligungen, bestimmt. Nicht erforderlich ist, dass der Veräußerer zu diesem Zeitpunkt auch zu mindestens 1% an der Kapitalgesellschaft beteiligt war; die Regelung stellt rein auf die wirtschaftliche Zurechnung ab. Die Jahresbetrachtung (365 Tage) soll eine Umgehung durch Änderung der Vermögensverteilung kurz vor Anteilsveräußerung ausschließen.

Praktische Relevanz und zeitlicher Anwendungsbereich

In der Praxis dürften insbesondere luxemburgische Immobiliengesellschaften als beliebte Rechtsform für Immobiliengeschäfte betroffen sein. So wäre bspw. der Gewinn aus der Anteilsveräußerung an einer luxemburgischen S.à.r.l. mit überwiegend inländischem Grundbesitz steuerpflichtig (wenn auch nach § 8b KStG effektiv zu 95 % steuerfrei, sofern Veräußerer eine Körperschaft ist). 

Die Regelung ist erstmalig auf Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2018 anwendbar. Immobiliengesellschaften sollten deshalb hinsichtlich nach dem Jahreswechsel geplanter Transaktionen dringend ihre Investitionsstrukturen überprüfen.

Lars-Olaf Leskovar, LL.M., Rechtsanwalt
Frankfurt