August 2026 Blog

Grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung bei Abschluss einer Treuhandvereinbarung

Treuhandgestaltungen bei grundbesitzenden Personengesellschaften bergen ein oft unterschätztes Risiko: Selbst wenn der Treugeber wirtschaftlich bereits beteiligt ist, gilt er beim späteren zivilrechtlichen Anteilserwerb als „neuer Gesellschafter“.

In der Praxis stellt sich daher regelmäßig die Frage, ob die Begründung einer Treuhandstellung und der spätere unmittelbare Anteilserwerb durch den Treugeber jeweils eigenständige Grunderwerbsteuertatbestände verwirklichen.

In einem vor kurzem veröffentlichten Urteil vom 25. März 2026 (Az. II R 30/25) hat der BFH eine Reihe von praxisrelevanten Fragen zu einer solchen Konstellation entschieden.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall war die Klägerin eine grundbesitzende GmbH & Co. KG. Mit notariellem Vertrag vom 19. November 2013 veräußerten die bisherigen Kommanditisten ihre Gesellschaftsanteile an die Erwerber A (70 %) und B (30 %) zum Kaufpreis von insgesamt EUR 15 Mio. Der Übergang der Gesellschaftsanteile war aufschiebend bedingt auf die Hinterlegung des Kaufpreises und die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Handelsregister.

Zugleich wurde vereinbart, dass die Abtretung der Gesellschaftsanteile mit wirtschaftlicher Wirkung bereits rückwirkend zum 1. Januar 2013 erfolgen und die bisherigen Gesellschafter ihre Anteile rückwirkend ab diesem Zeitpunkt treuhänderisch für die Erwerber halten. Das Treuhandverhältnis war auflösend bedingt durch die Eintragung des Gesellschafterwechsels im Handelsregister.

Im Jahr 2014 hinterlegten A und B den Kaufpreis. Kurz darauf wurden sie als neue Kommanditisten im Handelsregister eingetragen.

Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass zwei eigenständige steuerbare Erwerbsvorgänge vorlagen: Zum einen die Einräumung der mittelbaren Gesellschafterstellung aufgrund der Treuhandvereinbarung im Jahr 2013 und zum anderen der unmittelbare Übergang der Gesellschaftsanteile mit der Handelsregistereintragung im Jahr 2014. Für beide Vorgänge setzte das Finanzamt gesondert Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG fest. Die Klägerin wandte sich im Klageverfahren gegen die Besteuerung des zweiten Vorgangs, also die auf die Handelsregistereintragung gestützte Festsetzung.

Das Sächsische Finanzgericht (Urteil vom 29. August 2024, Az. 2 K 40/22) gab der Klage statt: Der Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG sei nicht erfüllt. Die Grundstücke seien im Zeitpunkt des Gesellschafterwechsels am 28. Februar 2014 nicht mehr der Klägerin zuzurechnen gewesen, da sie durch den vorherigen Abschluss der Treuhandvereinbarung bereits Gegenstand eines Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG gewesen seien.

Entscheidung des BFH

Der BFH hob das Urteil des FG auf und wies die Klage ab. Die Entscheidung enthält mehrere für die Praxis wesentliche Aussagen:

a) Treugeber ist „neuer Gesellschafter“ i.S.d. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG

Ob ein eintretender Gesellschafter ein neuer Gesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG ist, beurteile sich bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes ausschließlich zivilrechtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte spielen lt. BFH keine Rolle. Ein Übergang der Anteile auf neue Gesellschafter liege daher auch dann vor, wenn ein Gesellschafter seine Beteiligung auf denjenigen überträgt, für den er sie bislang treuhänderisch gehalten hat.

Durch den Erwerb der unmittelbaren Beteiligung werde der Treugeber erstmals zivilrechtlich Gesellschafter. Dass er zuvor aufgrund des Treuhandvertrages bei wirtschaftlicher Betrachtung nach § 39 AO die Stellung eines mittelbaren Gesellschafters innehatte, ist nach dem BFH ohne Bedeutung. Dies gelte unabhängig davon, ob die Begründung des Treuhandverhältnisses selbst nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG Grunderwerbsteuer ausgelöst hat.

b) Grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung bleibt bestehen

Ein Grundstück „gehört“ einer Gesellschaft i.S.d. § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG, wenn es ihr aufgrund eines unter § 1 Abs. 1 GrEStG oder § 1 Abs. 2 GrEStG fallenden Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist. Maßgeblich ist nach dem BFH weder das Zivilrecht noch § 39 AO, sondern allein die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung.

Entgegen der Ansicht des Sächsischen FG seien die Grundstücke im Zeitpunkt des Gesellschafterwechsels am 28. Februar 2014 der Personengesellschaft weiterhin grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen. Der BFH stützt sich hierbei auf zwei zentrale Erwägungen, die die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung nicht entfallen lassen:

Zunächst habe die Verwirklichung des Erwerbstatbestandes nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG keine Auswirkungen auf die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung der Grundstücke. Denn § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG fingiere lediglich den Erwerb durch eine „neue Gesellschaft“, ohne dass die Grundstücke hierdurch dem Erwerber der Anteile grunderwerbsteuerrechtlich zugeordnet werden. Insoweit stützt sich der BFH ausdrücklich auf sein Urteil vom 14. Dezember 2022 (Az. II R 40/20, BStBl. II 2023, 1012, Rn. 27 f.), das diese Grundsätze bereits für § 1 Abs. 3 GrEStG formuliert hatte. Das Sächsische FG hatte für die grunderwerbsteuerrechtliche Zuordnung auf das ältere BFH-Urteil vom 1. Dezember 2021 (Az. II R 44/18, BStBl. II 2023, 1009) Bezug genommen und die weitergehende Klarstellung durch das Urteil vom 14. Dezember 2022 nicht berücksichtigt.
Darüber hinaus entfalle die Zurechnung auch nicht aufgrund eines Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 2 GrEStG. Zwar könne eine Verwertungsbefugnis i.S.d. § 1 Abs. 2 GrEStG auch bei einer Treuhandvereinbarung gegeben sein. Die Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 2 GrEStG beschränke sich jedoch auf die Verschaffung der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis an Grundstücken. Rechtsvorgänge, die sich – wie hier – lediglich auf Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften beziehen, erfüllten diesen Tatbestand nicht. Der Anteil am Vermögen einer Personengesellschaft vermittele keine wirtschaftliche Verwertungsbefugnis an den der Gesellschaft gehörenden Grundstücken. A und B könnten als Treugeber ihre Rechte lediglich im schuldrechtlichen Innenverhältnis zu den Treuhändern geltend machen, nicht aber eigene Verfügungen über die Grundstücke der Klägerin treffen.

Praxishinweise

Das Urteil hat wesentliche Auswirkungen auf die Gestaltungspraxis bei Anteilserwerben an grundbesitzenden Personengesellschaften:

Doppelbesteuerungsrisiko bei Treuhandgestaltungen: Werden bei einem Share-Deal an einer grundbesitzenden Personengesellschaft zunächst treuhänderische Strukturen eingesetzt, droht eine doppelte Grunderwerbsteuerbelastung: Sowohl bei der Begründung der mittelbaren Beteiligung durch die Treuhandvereinbarung als auch beim dinglichen Anteilsübergang.

Zurechnung: Der BFH hat bestätigt, dass ein Grundstück einer Gesellschaft „gehört“, wenn es ihr grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist. Hierfür kommen die Erwerbstatbestände des § 1 Abs. 1 GrEStG und des § 1 Abs. 2 GrEStG in Betracht. Die Zurechnung richtet sich nicht nach zivilrechtlichen oder wirtschaftlichen Gesichtspunkten.

Gestaltungsempfehlung: Bei der Strukturierung von Anteilserwerben an grundbesitzenden Personengesellschaften sollte bereits im Vorfeld geprüft werden, ob Treuhandkonstruktionen eine zusätzliche Grunderwerbsteuerbelastung auslösen. Gegebenenfalls sollten alternative Gestaltungsoptionen in Betracht gezogen werden, die einen nur einmaligen Besteuerungszeitpunkt sicherstellen.

Gesetzliche Neuregelung beachten: Für Erwerbsvorgänge, die nach dem 5. Dezember 2024 verwirklicht werden, ist § 1 Abs. 4a GrEStG n.F. zu beachten, der die Zurechnungsgrundsätze nunmehr gesetzlich regelt. Dabei sind auch Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 oder 2 GrEStG zu berücksichtigen, die vor dem 6. Dezember 2024 verwirklicht wurden, § 23 Abs. 25 Satz 2 GrEStG. Die Vorschrift soll die Besteuerung vereinfachen und die bisherige Rechtslage auf eine klare gesetzliche Grundlage stellen. Die bisherige Rechtsprechung und die hierzu ergangenen Verwaltungsanweisungen bleiben für vor dem 6. Dezember 2024 verwirklichte Erwerbsvorgänge weiterhin maßgeblich.

Das hier besprochene Urteil vom 25. März 2026 (Az. II R 30/25) bestätigt und festigt die Grundsätze zur grunderwerbsteuerrechtlichen Zurechnung bei Treuhandgestaltungen und dürfte damit auch für die Auslegung des § 1 Abs. 4a GrEStG Orientierung bieten.

Quellen