Das Wachstum im deutschen Übernachtungsgewerbe bleibt ungebrochen. In den kommenden Monaten und Jahren wird eine Vielzahl von neuen Hotels eröffnet. Zugleich müssen in den nächsten Jahren zahllose Eigentümer ihre Hotels neu positionieren, die aus steuerlichen Motiven in den neunziger Jahren eröffnet wurden und deren Betreiberverträge jetzt auslaufen. 

Hierzu sind Hotelbetriebsverträge neu zu verhandeln und abzuschließen, oft mit internationalen Hotelketten. Bedingt durch neue internationale Bilanzierungsregeln werden nur wenige dieser Betreiberverträge als Hotelpachtverträge zustandekommen. Bei einem wesentlichen Teil wird es sich um Hotelmanagementverträge handeln. 

In der internationalen Kettenhotellerie ist das Auseinanderfallen zwischen Eigentümer- und Betreiberfunktion typisch („Bricks and Brains“). Ein Hotelmanagementvertrag muss die Interessenlage dieser beiden Seiten zusammenführen. Seine Inhalte sind ebenfalls international typisiert, sie stammen ursprünglich aus der amerikanischen Kettenhotellerie. Der Vertragstypus ist hoch spezialisiert: der Hotelbetreiber übernimmt – im Sinne einer Geschäftsbesorgung – die Betriebsführung des Hotels, allerdings im Namen und für Rechnung des Hoteleigentümers. Das Hotelvermögen und das Hotelpersonal verbleiben also in der Sphäre des Eigentümers. Der Betreiber stellt nicht nur seine wertvolle internationale Marke zur Verfügung. Er bringt zudem laufend fortentwickeltes Know-how in den Hotelbetrieb ein, schult die Mitarbeiter, übernimmt das Marketing und bindet das Hotel in sein Vertriebssystem ein. Möglicherweise hat er vorher auf eigenes Risiko die Projektentwicklung für das Hotel betrieben. Sein Bestreben ist es, langfristig seine Marke an diesem Standort zu sichern. Zugleich will er sie durch möglichst hohe Qualitätsstandards vor Verwässerung schützen und die Hotelgäste an diese Marke binden, oft mit hotelübergreifenden Kundenbindungsprogrammen. Der Eigentümer hingegen muss mit den Einnahmen aus dem Hotelbetrieb zumindest die Zins- und Tilgungslast für die Finanzierung decken können – dies auch in konjunkturell schwächeren Jahren. Seine finanzierende Bank ist daran interessiert, eine lange, für die Finanzierungsdauer ausreichende Betriebssicherheit zu erreichen. Eine feste Laufzeit von 20 Jahren mit zwei Verlängerungsoptionen für den Hotelbetreiber ist nicht ungewöhnlich. In der Betriebsführung hat der Hotelbetreiber weitestgehende Freiheiten, oft kann er sogar auf Kosten des Eigentümers Renovierungen und Ausbauten durchführen, um den jeweiligen Markenstandards zu entsprechen. Die Vergütung besteht typischerweise aus einem Festbetrag und einer ergebnisabhängigen variablen Vergütungskomponente. Zusätzlich werden oft das Marketing, Mitarbeiterschulungen und das Vertriebssystem gesondert bezahlt. Nur in Einzelfällen garantiert der Hotelbetreiber dem Eigentümer ein bestimmtes Betriebsergebnis; hierfür gibt es die verschiedensten Gestaltungsvarianten.

Erfüllen die Leistungen einer Partei während der langen Laufzeit nicht die Erwartungen der anderen Seite, sind rechtliche Konflikte vorprogrammiert. Dann geraten die international vorgegebenen Vertragsformate rasch in die Untiefen des deutschen Vertragsrechts: In der Praxis ist noch immer nicht allgemein bekannt, dass ein Hotelmanagementvertrag dem Eigentümer zumindest die Zins- und Tilgungslast decken muss. Der Vertrag ist nach der Rechtsprechung des BGH sonst wegen Sittenwidrigkeit aus wichtigem Grund kündbar. Die international operierende Hotelkette tut deshalb gut daran, diese Deckungsprognose bei Vertragsschluss genau zu prüfen – und im Zweifel eine entsprechende Ergebnisgarantie einzugehen. Fast unbekannt ist aber ein weiterer Stolperstein: ein Hotelmanagementvertrag in der international verbreiteten Form ist als Betriebsführungsvertrag eine Unterform des Betriebsüberlassungsvertrages (§ 292 Abs. 1 Nr. 3 AktG) und damit ein Unternehmensvertrag.  Ist der Hoteleigentümer eine Aktiengesellschaft oder GmbH, muss ein notariell beurkundeter Gesellschafterbeschluss dem Vertragsabschluss zustimmen, wenn das Betriebsvermögen im Wesentlichen aus dem Hotel besteht. Zugleich muss dann der Vertragsabschluss in das Handelsregister der Eigentümergesellschaft eingetragen werden. Geschieht dies nicht, kann das jede der beiden Seiten rügen und ist danach an die Vertragspflichten für die Zukunft nicht gebunden, was einer außerordentlichen Kündigung gleichkommt. Ähnliches gilt für eine KG als Hoteleigentümerin. Große Hotelketten scheuen sich häufig, die Eintragung zu gestatten, um individuell ausverhandelte Vertragsinhalte nicht offenlegen zu müssen. Will man die Eintragung vermeiden, ist höchste juristische Kunst gefragt: das Vertragswerk muss in eine Mehrzahl von Einzelverträgen aufgespalten werden, um die typischen Elemente des Betriebsüberlassungsvertrages zu vermeiden. Auch wenn dies gelingt, sind als weitere Hürde die für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Regelungen des bürgerlichen Gesetzbuches zu beachten. Sie gelten – auch dies ist in der internationalen Praxis ungewöhnlich – in bestimmtem Umfang auch zwischen Unternehmen. Fazit also ist: Mehr Hirn als Stein ist bei der Gestaltung des Hotelmanagementvertrags gefragt.

Dr. Ulrich Schroeder, Rechtsanwalt