Der neue „Bauturbo“ – Zusammenspiel von § 246e BauGB und Hessischer Bauordnung

Der zunächst bis 31. Dezember 2030 im Baugesetzbuch des Bundes eingeführte „Bauturbo“ soll den Wohnungsbau in den Gemeinden deutlich erleichtern und beschleunigen. Flankiert und umgesetzt wird dies durch Erleichterungen in den Bauordnungen der Länder – mit Auswirkungen für die Praxis. 

Der „Bauturbo“ des Bundes: § 246e BauGB im Überblick 

Mit § 246e BauGB hat der Gesetzgeber ein auf den Wohnungsbau zugeschnittenes bundesweites Sonderinstrument geschaffen. In den Anwendungsbereich fallen Neubauten zu Wohnzwecken, die Erweiterung oder Änderung bestehender Wohngebäude sowie Nutzungsänderungen hin zu Wohnnutzung. Die Vorschrift ermöglicht Abweichungen von den planungsrechtlichen Vorgaben der Kommunen und – entgegen der bisherigen Rechtslage – auch von bauordnungsrechtlichen Regelungen des Landes, sofern dadurch Wohnraum entsteht. Voraussetzung ist stets die Zustimmung der Gemeinde (d.h. die kommunale Planungshoheit soll gewahrt bleiben) sowie die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen und nachbarlichen Interessen – aus dem Nachbarschutz erwachsende Risiken für Bauvorhaben sind also weiterhin denkbar.

Auch im Außenbereich kann der „Bauturbo“ zur Anwendung kommen, sofern das Vorhaben im räumlichen Zusammenhang mit bereits bebauten Flächen steht. Zusätzlich können Projekte zugelassen werden, die der sozialen, kulturellen oder gesundheitlichen Versorgung der Bewohner dienen, ebenso wie Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs. 

Eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist weiterhin erforderlich, wenn erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. 

Beschleunigung auf Landesebene am Beispiel der Hessischen Bauordnung (HBO): 

In Hessen hat der Landesgesetzgeber mit dem „Baupaket I“ die Verfahrensabläufe im Wohnungsbau zur Schaffung von Wohnraum erleichtert, um die Wirkung des „Bauturbo“ des Bundes noch zu steigern. Das elektronische Verfahren soll verpflichtend werden. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören: 

Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren 

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt der Bauantrag nun nach Ablauf der dreimonatigen Regelverbescheidungsfrist, spätestens jedoch nach fünf Monaten ohne Entscheidung als genehmigt. Zudem greift eine Vollständigkeitsfiktion für den Bauantrag: stellt die Bauaufsichtsbehörde ihr Nachforderungsverlangen nicht innerhalb eines Monats, gilt der Bauantrag als vollständig. Dies schafft spürbare Planungssicherheit für Bauherren.

Genehmigungsfreiheit für bestimmte Vorhaben 

Ausbau und Umnutzung von Dachgeschossen, sowohl im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplans als auch im unbeplanten Innenbereich, sind künftig baugenehmigungsfrei gestellt.

Erleichterungen bei Sonderbauten und Prüfpflichten 

Der Prüfungsumfang bei Sonderbauten wird reduziert, da fachfremdes Recht nicht mehr automatisch Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung ist. Dies führt zu kürzeren Verfahrenswegen und weniger Abstimmungsbedarf. 

Verlängerte Fristen zur Bauausführung 

Unterbrechungen der Bauausführung dürfen künftig bis zu zwei Jahre dauern, ohne dass die Genehmigung erlischt. Zudem kann der Baubeginn bis zu fünf Jahre nach Erteilung der Genehmigung erfolgen. Die verlängerten Fristen erhöhen die Flexibilität in der Projektumsetzung ohne Rechtsverlust eines bereits erwirkten Baurechts.

Erleichterungen beim Abbruch 

Der Abbruch und die Beseitigung von Anlagen sind künftig genehmigungsfrei, sofern ein Nachweis über die Standsicherheit angrenzender Gebäude vorliegt. Damit entfallen zahlreiche Verfahrensschritte. 

Neue Stellplatzregelungen: Mehr Spielräume für Wohnungsbau 

Die Kosten im Wohnungsbau oder auch Platzprobleme bei innerstädtischer Verdichtung werden durch folgende Regelungen gesenkt: 

Zum einen entfällt die Pflicht zur Schaffung neuer notwendiger Stellplätze, wenn durch Umnutzung, Umbau oder Aufstockung zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Zum anderen entfällt in den kreisfreien Städten, in Hessen also Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt, Hanau, Kassel und Offenbach, die Stellplatzpflicht bei der Errichtung von Wohngebäuden mit bis zu 14 Wohneinheiten.

Innovationsklausel: Experimentelle Bau- und Wohnformen 

Eine zentrale Neuerung ist die Innovationsklausel (§ 73 HBO). Sie erleichtert Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Anforderungen für Vorhaben, die neue Bau- oder Wohnformen erproben. Die Abweichungsvorschrift ist als Soll‑Regelung ausgestaltet und eröffnet damit neue Gestaltungsspielräume in der Praxis.

Praxishinweise

Abhängigkeit von kommunalen Ermessensentscheidungen 

Die Abweichungen vom geltenden Planrecht durch den „Bauturbo“ nach § 246e BauGB sind nur möglich, wenn die Gemeinde zustimmt. Ob und in welchem Umfang dies erfolgt, ist lokal unterschiedlich. In Frankfurt am Main sind beispielsweise Genehmigungen im Außenbereich ausgeschlossen, in Heidelberg dagegen sind sie ausnahmsweise zulässig. Die Stadt Frankfurt am Main arbeitet noch an internen Prozessen, Zuständigkeiten und Beteiligungsverfahren – konkrete Genehmigungen wurden aktuell noch nicht erteilt. In Hamburg wurden hingegen bereits mehr als 700 Wohnungen über den „Bauturbo“ positiv beschieden, 1.100 Einheiten befinden sich im Prüfverfahren. Auch in Düsseldorf befinden sich bereits mehrere hundert Wohnungen im Genehmigungsverfahren.

Fortgeltung des materiellen Baurechts trotz Verfahrenserleichterungen nach Novelle der Bauordnung

Bei aller Freude über Erleichterungen über weniger Verwaltungsaufwand aufgrund der Genehmigungsfreistellungen, Fiktionen und Reduzierung des Prüfungsaufwands durch die Bauaufsichtsbehörden ist zu beachten, dass der Bauherr sämtliche geltenden materiell-rechtlichen Bestimmungen selbst zu beachten und zu erfüllen hat. Das umfangreiche Bauordnungs- und Baunebenrecht gilt weiterhin in vollem Umfang, ohne dass die Bauaufsichtsbehörde dem Bauherrn bei dessen Bestimmungen und Auslegung durch Prüfung und Verbescheidung zur Seite steht. Natürlich besteht die Eigenverantwortung des Bauherrn und seiner Entwurfsverfasser ohnehin, jedoch nehmen die Anforderungen an deren eigene Rechtskenntnisse zu den für das Vorhaben einschlägigen Normen und Vorschriften damit erneut zu – man denke nur an die Regelungen zu Barrierefreiheit oder Brandschutz. Genau zu prüfen ist auch jeweils die Anwendbarkeit auf den Bau von Boardinghäusern oder Micro-Living, denn die Frage zur Abgrenzung zwischen Wohnen und Beherbergungsbetrieb ist ohnehin regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet.