Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist in Kraft getreten und löst das bisherige „Heizungsgesetz“ ab.
Die Grundzüge der Reform haben wir bereits in unseren Beiträgen von März 2026 und Mai 2026 ausführlich dargestellt; dieser Beitrag konzentriert sich auf die im Laufe des weiteren Gesetzgebungsverfahrens hinzugetretenen Neuerungen der verabschiedeten Fassung.
Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen; die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28. Juli 2026, erste Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Verabschiedet wurde nicht die reine Kabinettfassung, sondern der Entwurf mit den Änderungen aus der Beschlussvorlage des Ausschusses für Wirtschaft und Energie. Die Anpassungen in den §§ 42–46 runden die bereits im Entwurf angelegten Anforderungen an die Wärmeversorgung überwiegend ab.
Kernstück der Nachbesserungen ist der neu aufgenommene § 42a GModG. Danach soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz vorlegen, das eine Grüngas-/Grünheizölquote einführt und Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die zur Gebäudeheizung bestimmten Brennstoffe ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Stoffe umzustellen. Rechtlich handelt es sich um einen Regelungsauftrag mit Ankündigungscharakter. Nach Einschätzung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestages entfaltet § 42a keine rechtlich verbindliche Wirkung: Die Vorschrift kann die Bundesregierung nicht zu einer Gesetzesinitiative verpflichten, da dies mit dem Grundsatz der Gewaltenteilung unvereinbar wäre. Für die Praxis heißt das: Der entscheidende Kostentreiber – die künftige Quote – steht dem Grunde nach im Raum, seine konkrete Ausgestaltung bleibt aber einem späteren Gesetz vorbehalten.
Über § 42a hinaus enthält die verabschiedete Fassung punktuelle, aber praxisrelevante Klarstellungen. Beim Heizungstausch (§ 42) erfüllen Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen die Anforderungen der Bio-Treppe; ab 2035 ist der erneuerbare Anteil durch eine fachkundige Person nachzuweisen. Neu ist zudem eine Evaluierung des Gesetzes im Jahr 2030 (§ 9a). Bei der CO2-Kostenaufteilung wird über die §§ 5a und 5b CO2KostAufG geregelt, wie die Betriebskosten einer neu eingebauten Gas- oder Ölheizung zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen sind. Das Inkrafttreten ist gestaffelt: Die Heizungsregelungen gelten sofort, die ersten Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) folgen rund sechs Monate später zum 01.01.2027, das Nullemissionsgebäude wird für behördliche Neubauten ab 2028 und für alle übrigen Neubauten ab 2030 zum Standard.
Neben den Nachbesserungen sind zahlreiche Regelungen nahezu unverändert aus dem Regierungsentwurf übernommen und nun geltendes Recht geworden. Beim Heizungstausch gilt die technologieoffene Wahl mit einem Katalog zulässiger Optionen von Wärmepumpe über Solarthermie, Biomasse, Hybridlösungen und Fernwärmeanschluss bis hin zu weiterhin zulässigen Gas- und Ölheizungen (§ 42 GModG). Für neue fossile Heizungen greift ab 2029 die stufenweise ansteigende „Bio-Treppe“ mit Mindestanteilen klimafreundlicher Brennstoffe von 10 % (2029), 15 % (2030), 30 % (2035) und 60 % (2040) (§ 43 GModG). Erstmals eingeführt werden gebäudebezogene Renovierungsanforderungen für die energetisch schlechtesten Bestands-Nichtwohngebäude mit Schwellenwerten beim Jahres-Primärenergiebedarf ab 2030 (3,50-Faches) und ab 2033 (2,95-Faches des Referenzgebäudewerts), während für Wohngebäude keine vergleichbare Renovierungspflicht besteht (§ 40 GModG). Unverändert bleiben zudem der Mieterschutz beim Einbau von Stromdirektheizungen mit Mindestunterschreitungen des baulichen Wärmeschutzes von 30 % im Bestand bzw. 45 % im Neubau (§§ 46, 10 Abs. 4 GModG), die Nachrüstpflicht bestehender Nichtwohngebäude mit Anlagen über 70 kW zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung (BACS) bis Ende 2029 (§ 56 GModG) sowie die Pflicht zur Ermittlung und Ausweisung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen im Energieausweis für größere Neubauten ab 2028 und alle Neubauten ab 2030 (§ 88b GModG). Ebenfalls wie im Entwurf vorgesehen erfolgt die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) mit dem Nullemissionsgebäude als Neubaustandard sowie die begleitende Kostenbremse für Mieter, wonach Kostenrisiken für Netzentgelte, CO2-Preis und Biogas hälftig zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden.
Für den deutschen Immobilienmarkt bleibt die zentrale Botschaft: die technischen Anforderungen an Bestandsobjekte und Neubauvorhaben steigen. Für die Wärmeversorgung von Immobilien ist besondere Weitsicht gefordert: Wer heute noch in Gas- oder Ölheizungen investiert, sollte die absehbare Quotenbelastung und die Bio-Treppe frühzeitig in Betriebskosten- und Wirtschaftlichkeitsmodelle einpreisen. Angesichts des bloßen Ankündigungscharakters von § 42a empfiehlt es sich, den für Dezember 2026 erwarteten Gesetzentwurf zur Quote eng zu verfolgen und Brennstoff- sowie Fernwärmeverträge auf Preis- und Anpassungsklauseln zu prüfen.
(Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich, hier abrufbar)
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