Keine Pflicht zur Einholung von drei Vergleichsangeboten – Paradigmenwechsel im WEG-Recht

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) mit der langjährigen instanzgerichtlichen Praxis gebrochen, wonach Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig erklärt werden konnten. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das mehr Flexibilität – und neue Sorgfaltsanforderungen.

Sachverhalt / Ausgangslage

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurden im September 2023 mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen gefasst – Fensteraustausch und Vordachverglasungen in einer Mehrhausanlage mit Auftragsvolumina zwischen rund 1.100 EUR und 4.100 EUR. Vergleichsangebote wurden bewusst nicht eingeholt. Die Mehrheit der Eigentümer begründete dies damit, dass die beauftragten Handwerksbetriebe seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit" für die Gemeinschaft tätig gewesen seien. 

Ein Eigentümer focht die Beschlüsse an – gestützt allein auf das Fehlen von Vergleichsangeboten. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab, das Landgericht Düsseldorf erklärte einen der Beschlüsse für ungültig und wies die Berufung im Übrigen zurück. Der Fall ging in die Revision.

Hintergrund: Seit Jahren hatte sich in der instanzgerichtlichen Praxis eine nahezu einhellige „Drei-Angebote-Regel" etabliert. Danach mussten Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen ab einer bestimmten Bagatellgrenze mindestens drei Vergleichsangebote einholen – andernfalls drohte die Anfechtung und Ungültigerklärung des Beschlusses. Diese schematische Vorgabe führte in der Praxis häufig zu erheblichem Aufwand, Verzögerungen bei dringenden Instandhaltungen und einer Einschränkung des Entscheidungsermessens der Eigentümer. 

Entscheidung

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat der Revision der beklagten Gemeinschaft stattgegeben und das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Die Kernaussagen der Entscheidung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten. Es gibt – entgegen der nahezu einhelligen Instanzrechtsprechung – keine gesetzliche Verpflichtung, ab einer bestimmten Bagatellgrenze mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Die bisherige schematische Betrachtungsweise werde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Maßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Eigentümer zu sehr ein. 

Maßgeblich: Einzelfallbetrachtung. Ob eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Ziel ist, dass die Eigentümer eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis erhalten. 

Alternative Informationsquellen genügen. Vergleichsangebote sind nur eine von mehreren Möglichkeiten, eine hinreichende Tatsachengrundlage zu schaffen. Auch die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige kann ausreichen. Zudem gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. 

Faktor „bekannt und bewährt". Der Umstand, dass ein Handwerksunternehmen in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Eigentümer tätig war, kann es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Für einen vernünftig denkenden Eigentümer sei neben dem Preis entscheidend, ob eine sorgfältige und zügige Ausführung, die Einhaltung des Zeitplans und ein verlässlicher Umgang mit Beanstandungen zu erwarten seien. Besondere Vorteile könnten sich zudem ergeben, wenn der Auftragnehmer die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage bereits kenne.

Kontrolle über materielle Prüfung. Die bisherige „Drei-Angebote-Regel" war eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagte. Ein Beschluss kann jedoch weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies ist allerdings ein eigenständiger Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und beweisen muss.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist für die Immobilienwirtschaft von erheblicher Bedeutung. Sie beseitigt eine formale Hürde, die in der Praxis zu spürbaren Verzögerungen und unnötigem Verwaltungsaufwand geführt hat – insbesondere in angespannten Handwerkermärkten, in denen bereits die Einholung eines einzigen Angebots schwierig sein kann.

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eröffnet die Entscheidung mehr Flexibilität bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen. Standardmaßnahmen können schneller beschlossen und umgesetzt werden, ohne dass allein das Fehlen von Vergleichsangeboten einen Anfechtungsgrund liefert. Das gilt insbesondere für bewährte Rahmenvertragspartner und Hausstammbetriebe, deren Beauftragung nun ausdrücklich als sachgerechtes Kriterium anerkannt ist. Zugleich reduziert sich das Anfechtungsrisiko bei routinemäßigen Erhaltungsmaßnahmen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist, liegt beim Anfechtungskläger – was die Position der Beschlussmehrheit in der Praxis erheblich stärkt. 

Für den Verwalter verschiebt sich der Fokus deutlich: Die formale Einholung von drei Angeboten entfällt als Standardpflicht. Dafür betont der BGH ausdrücklich, dass es zu den Pflichten des Verwalters gehört, ein vorliegendes Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Diese materielle Prüfpflicht tritt an die Stelle der bisherigen formalen Verfahrensanforderung und gewinnt damit erheblich an Gewicht. Verwalter sollten ihre Prüfung sorgfältig dokumentieren und nachvollziehbar darlegen können, warum das gewählte Angebot marktgerecht ist – sei es durch eigene Expertise, durch Erfahrungswerte mit dem Auftragnehmer oder durch Einschaltung von Sonderfachleuten. Drei Vergleichsangebote bleiben dabei ein geeignetes und bewährtes Mittel, um eine hinreichende Tatsachengrundlage zu schaffen – insbesondere bei komplexeren oder kostenintensiveren Maßnahmen sind sie weiterhin dringend zu empfehlen.

Für einzelne Sondereigentümer bedeutet die Entscheidung, dass eine Beschlussanfechtung allein mit dem Argument fehlender Vergleichsangebote künftig keine Aussicht auf Erfolg mehr hat. Wer einen Beschluss über Erhaltungsmaßnahmen angreifen will, muss nunmehr konkret darlegen und beweisen, dass das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Die Anforderungen an eine erfolgreiche Anfechtungsklage steigen damit spürbar.

Handlungsempfehlungen

Der Verzicht auf Vergleichsangebote ist kein Freifahrtschein. Die Eigentümergemeinschaft muss weiterhin sicherstellen, dass ihre Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht. Konkret empfiehlt sich Folgendes: Verwalter sollten ihre Angebotsprüfung schriftlich dokumentieren. Bisherige positive Erfahrungen mit Auftragnehmern sollten in der Beschlussvorlage oder im Protokoll festgehalten werden. Gerade bei komplexeren oder kostenintensiveren Maßnahmen bleibt die Einholung von drei Vergleichsangeboten ein bewährtes und empfehlenswertes Vorgehen – auch wenn sie nicht mehr zwingend ist. Ergänzend kann die Hinzuziehung von Sonderfachleuten sinnvoll sein. Bestehende Geschäftsordnungen und Verwaltervorgaben zur Angebotseinholung sollten auf ihre Aktualität überprüft werden.

Quellennachweis
(BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25; Link zur Pressemitteilung: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026057.html )