29 Juni 2015 Blog

Quotenabgeltungsklauseln in AGB-Wohnraummietverträgen unwirksam

Die Vereinbarung sogenannter „Quotenabgeltungsklauseln“ im Zusammenhang  mit Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen durch allgemeine Geschäftsbedingungen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam.

Sachverhalt

Die beklagte Mieterin hatte mit Mietvertrag vom 29.11.2007 eine Wohnung von der klagenden Vermieterin angemietet. Nach dem Mietvertrag sollte die Mieterin zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Für den Fall, dass das Mietverhältnis beendet wird, bevor einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen fällig geworden sind, enthielt der Mietvertrag weiter eine sog. „Quotenabgeltungsklausel“ mit folgendem Inhalt:

„Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 % der Kosten […].“

Der Mietvertrag enthielt entsprechende Regelungen für alle Räumlichkeiten der Wohnung. Daneben sollten sich die festgesetzten Fristen entsprechend dem tatsächlichen Zustand der Wohnung auch verlängern können, was eine Senkung der Quote durch den Vermieter nach billigem Ermessen nach sich ziehen sollte.

Die Entscheidung

Der BGH entschied nun, dass Quotenabgeltungsklauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig erst entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der ihm übertragenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, den Mieter im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.

Zum einen könne der Mieter bei Vertragsschluss nicht absehen, welchen Abnutzungsgrad die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unter Zugrundlegung des individuellen Nutzungsverhaltens des Mieters erreicht habe wird. Zum anderen könne noch nicht abgeschätzt werden, zu welchem konkreten Zeitpunkt die Wohnung hypothetisch renovierungsbedürftig werden würde, d.h. wann der Mieter zu Schönheitsreparaturen zukünftig verpflichtet sein würde, sollte das Mietverhältnis dann noch laufen.
Die genannte unangemessene Benachteiligung resultiere damit aus dem Umstand, dass der Mieter am Ende nicht in der Lage sei, seine finale Kostenbelastung bei Beendigung des Mietverhältnisses abzuschätzen, da diese von mehreren zukünftigen bzw. hypothetischen Sachverhalten abhinge. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben worden sei.

Hinweise für die Praxis

Der BGH hat mit seiner Entscheidung den sog. „Quotenabgeltungsklauseln“ im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen den Boden entzogen. Vermieter können demnach bei einem Auszug des Mieters von diesem grundsätzlich nur noch die Vornahme von fälligen, d.h. erforderlichen, Schönheitsreparaturen verlangen, wenn und soweit der Mieter wirksam zur Übernahme von Schönheitsreparaturen mietvertraglich verpflichtet worden ist. 

(BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13)

Shari Fabienne Kind, Rechtsanwältin

Anmeldung zum GvW Newsletter

Melden Sie sich hier zu unserem GvW Newsletter an - und wir halten Sie über die aktuellen Rechtsentwicklungen informiert!