Der Verkäufer einer Immobilie hat den Käufer über die tatsächliche Ertragsfähigkeit des Kaufobjekts aufzuklären, wenn die angegebenen Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks abgeben und dieser Punkt für den Erwerbsentschluss des Käufers oder den von diesem gebotenen Kaufpreis erkennbar von erheblicher Bedeutung waren.  Die kaufvertraglich vereinbarten Informationspflichten können unabhängig hiervon über das hinausgehen, was der Verkäufer aufgrund vorvertraglich bestehender Informationspflichten hätte offenlegen müssen. 

Hintergrund

Der Käufer eines mit einem Einkaufzentrum bebauten Grundstücks hatte den Verkäufer der Immobilie auf Schadensersatz verklagt, da dieser ihm vorenthalten hatte, dass die Mieterin von mehr als der Hälfte der 7000 m² Gesamtfläche des Einkaufzentrums, ca. 900 m² zu einem m²-Preis von nur € 3,38 untervermietet hatte. Der Kaufpreis für die Immobilie wurde anhand des 11-fachen der erzielbaren Jahresnettomiete ermittelt. Als Berechnungsgrundlage wurde der von der Mieterin zu zahlende Mietzins in Höhe von 12, 42 €/m² herangezogen. Allerdings liefen die Mietverträge über die Immobilie in zwei Jahren aus und in bereits freigewordenen Mietflächen herrschte ein erheblicher Leerstand. Der Käufer hatte sich im Kaufvertrag vorbehalten, den gebotenen Kaufpreis nach Übergabe nochmals zu überprüfen und ggf. eine Anpassung zu verlangen. 

Nach Ansicht des Gerichts hätte der Verkäufer der Immobilie unaufgefordert die Unterlagen, aus denen die Untermietung zu einem deutlich günstigeren Mietzins hervorging, herausgeben müssen. Die Verpflichtung resultiere dabei nicht aus einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht. Der Verkäufer habe sich vielmehr vertraglich dazu verpflichtet, diese Informationen bzw. Unterlagen offenzulegen. In dem vorliegenden Fall enthielt der Kaufvertrag nämlich eine Klausel, nach der der Verkäufer garantierte, nicht nur sämtliche Mietvertragsunterlagen, sondern auch die Mieterkorrespondenz zu übergeben. Dazu gehörte auch der Schriftwechsel zwischen Mieterin und Verkäuferin, welchem die Höhe der Untermiete zu entnehmen war und welchen die Käuferin im Vorfeld nicht erhalten hatte.

Eine Aufklärungspflicht besteht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich immer dann, wenn die Fehlvorstellungen des Käufers sich auf Umstände beziehen, die für seinen Kaufentschluss für den Verkäufer erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind. Hierzu gehören in der Regel nicht nur Informationen über den tatsächlichen Ertrag, wenn diese aufgrund besonderer Umstände keinen Rückschluss auf die tatsächliche Ertragsfähigkeit des Grundstücks zulassen.    Auch wenn der BGH eine solche vorvertragliche Pflicht hier gerade nicht angenommen hat, da aufgrund des bevorstehenden dauerhaften Leerstandes für den Verkäufer nicht erkennbar war, dass die Ertragsfähigkeit der Immobilie – ohne deren weitere Entwicklung – für den Käufer von erheblicher Bedeutung war, so folge eine Informationspflicht aus den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. 

Fazit

Der Umfang der Offenlegungspflichten des Verkäufers ist für die Parteien im Detail oft schwierig zu beurteilen. Die Entscheidung des BGH stellt erneut klar, dass auch vor Vertragsschluss eine Offenlegungspflicht besteht, wenn die dem Käufer offengelegten Informationen erkennbar ein falsches Bild abgeben und erkennbar ist, dass diese für die Kaufentscheidung von erheblicher Bedeutung sind. Bei Immobilienkäufen ist die Höhe der Mieteinnahmen regelmäßig ein solcher Faktor. Die Parteien können diese ohnehin bestehenden vorvertraglichen Informationspflichten durch ausdrückliche Vereinbarung erweitern. Für Käufer empfiehlt es sich daher, sich die Offenlage entscheidungsrelevanter Informationen ausdrücklich zusichern zu lassen.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 01.02.2013 - V ZR 72/11)

Bettina Buddenberg, Rechtsanwältin