Eine Vereinbarung in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen über den Ersatz von Aufwendungen eines Maklers ist gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn diese über den Ersatz konkret angefallener Aufwendungen des Maklers hinausgeht. Zudem stellt es grundsätzlich keine Pflichtverletzung des Maklerkunden dar, wenn dieser von seiner Verkaufsabsicht im weiteren Verlauf mit der Zusammenarbeit des Maklers Abstand nimmt.

Sachverhalt

Der Kläger wollte ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück verkaufen und eine Folgeimmobilie erwerben. Aus diesem Grund schloss der Kläger mit der Beklagten, einer Immobilienmaklerin, einen Makleralleinauftrag, worin die Beklagte – unter Verbot des Klägers zur parallelen Beauftragung eines weiteren Maklers - zum Nachweis von Kaufinteressenten, bzw. zur Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses für das Grundstück des Klägers beauftragt wurde. 

Ziff. 6 des Makleralleinauftrages enthielt eine Regelung zum Aufwendungsersatz der Beklagten in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung. Hierin fand sich zunächst die Klarstellung, dass grundsätzlich kein Anspruch der Beklagten auf Ersatz von Aufwendungen bestehe, da die Vergütung der Beklagten für ihre Maklertätigkeit erfolgsabhängig sei. Ein Aufwendungsersatzanspruch der Beklagten sollte demnach ausnahmsweise nur dann bestehen, wenn der Kläger die weitere Vertragsdurchführung durch eine generelle Aufgabe der Verkaufsabsicht unmöglich mache oder er die Verkaufsvermittlung in unzumutbarer Weise erschwere. In diesem Fall sollte der Kläger „im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen“ die konkreten Aufwendungen der Beklagten für den Auftrag ersetzen. Als konkrete Aufwendungen nannte die insoweit nicht abschließende Klausel, u.a. nachgewiesene Kosten für eigenes Personal, anteilige Bürokosten und Leistungen Dritter. 

Der Kläger informierte die Beklagte knapp vier Monate nach der Beauftragung darüber, dass sich unvorhersehbar eingetretene Anforderungen ergeben hätten, die einen kurzfristigen Verkauf des Grundstücks unmöglich machen würden. Die Beklagte stellte dem Kläger daraufhin einen Betrag in Höhe von EUR 11.454,51 wegen ihr entstandener Aufwendungen in Rechnung. 

Entscheidung des OLG Frankfurt

Wie das eingangs mit dem Rechtsstreit befasste LG Frankfurt vertritt auch das OLG Frankfurt die Auffassung, dass die Beklagte vom Kläger keinen Ersatz ihrer Aufwendungen beanspruchen kann. 

Keine wirksame Vereinbarung über den Ersatz von Aufwendungen

Zunächst stellte das OLG Frankfurt fest, dass Aufwendungen eines Maklers gem. § 652 Abs. 2 S. 1 BGB in der Regel nur zu ersetzen sind, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben. Gem. § 652 Abs. 2 S. 2 BGB gelte dies auch dann, wenn ein vermittelter Vertrag nicht zustande komme.

Wegen Verstoß von Ziff. 6 des Makleralleinauftrags gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB fehle es aus Sicht des OLG Frankfurt allerdings an einer wirksamen Vereinbarung zwischen dem Kläger und der Beklagten über den Ersatz von Aufwendungen: 

Nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Das Vorliegen einer solchen ist mittels einer umfassenden Würdigung der Art des konkreten Vertrags, der typischen Interessen der Vertragsschließenden und der die jeweilige Klausel begleitenden Regelung zu beurteilen. 

Aus Sicht des OLG Frankfurt führe die Interessenabwägung im vom Gericht zu beurteilenden Fall zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Klägers. Zwar könne eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grds. auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden, allerdings müsse sich die Vereinbarung dann wirklich und ausschließlich auf den Ersatz eines konkreten Aufwands des Maklers beziehen. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lasse sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen hingegen nicht wirksam vereinbaren, da dies dem in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB verankerten Leitbild des Maklervertrages widerspreche. Dieses sei einerseits durch die Entschließungsfreiheit des Maklerkunden, andererseits durch die Abhängigkeit der Provision von einer erfolgreichen Maklertätigkeit gekennzeichnet. Werde im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, müsse dies dem Verbot des § 307 BGB unterfallen. Dies gelte auch für den Makleralleinauftrag.  

Ziff. 6 des Makleralleinauftrages sieht insbesondere den Ersatz anteiliger Bürokosten der Beklagten vor. Da es sich hierbei nicht um Aufwendungen handelt, welche die Beklagte allein für die Durchführung des Auftrags des Maklerkunden auf sich nehme, folge hieraus aus Sicht des OLG Frankfurt eine Pflicht des Maklerkunden zum Ersatz von Gemeinkosten, welche bei der Beklagten bereits fest eingeplant sind. Ziff. 6 des Makleralleinauftrages verschaffe der Beklagten gegenüber dem Maklerkunden damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe und damit im Ergebnis das allgemeine geschäftliche Risiko der Unterhaltung des Geschäftsbetriebs der Beklagten auf diesen umlege. 

Nach Auffassung des OLG Frankfurt könne eine Wirksamkeit der Klausel auch nicht wegen einer Nähe zum verschuldensabhängigen Aufwendungsersatzanspruch aus § 284 BGB abgeleitet werden. Ziff. 6 des Makleralleinauftrags sehe im Gegensatz zu § 284 BGB nämlich nicht nur bei einem schuldhaften Verhalten des Maklerkunden eine Pflicht zum Ersatz von Aufwendungen vor, sondern auch bei einer generellen Aufgabe der Verkaufsabsicht (ungeachtet eines Verschuldens). 

Aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion komme aus Sicht des OLG Frankfurt zudem keine teilweise Aufrechterhaltung von Ziff. 6 des Makleralleinauftrages mit dem aus rechtlicher Sicht nicht zu beanstandenden Inhalt in Betracht. 

Kein Aufwendungsersatz im Wege eines Schadensersatzanspruchs

Aus Sicht des OLG Frankfurt stehe der Beklagten gegen den Kläger auch kein Anspruch auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz gem. §§ 280ff., 284 BGB zu, da der Kläger den Makleralleinauftrag nicht schuldhaft verletzt habe. 

Nach Auffassung des OLG Frankfurt stelle es keine Pflichtverletzung des Maklerkunden dar - auch nicht bei einem Makleralleinauftrag -, wenn dieser von seiner Verkaufsabsicht im weiteren Verlauf mit der Zusammenarbeit des Maklers abrückt. Dem Maklerkunden stehe es als Auftraggeber stets frei, ob er das vermittelte oder nachgewiesene Geschäft abschließen will oder nicht. Dieser bleibe grundsätzlich Herr des Geschäfts und schulde dem Makler daher nur Sorgfalt, Vertraulichkeit und Aufklärung. Eine Pflichtverletzung käme somit lediglich dann in Betracht, wenn der Maklerkunde einen Maklervertrag abschließt, ohne dass auf seiner Seite überhaupt eine Abschlussbereitschaft gegeben ist oder wenn der Maklerkunde die Absicht zum Verkauf später aufgibt und den Makler hierüber nicht informiert.

(OLG Frankfurt, Urteil vom 23.10.2024 – 19 U 134/23)