Auf die Einhaltung der zwei wöchigen Überlegungsfrist im Vorfeld einer notariellen Beurkundung kann ohne Vorliegen eines sachlichen Grundes nicht verzichtet werden. Ein sachlicher Grund ist nicht darin zu sehen, dass den Vertragsparteien vertraglich ein freies Rücktrittsrecht eingeräumt wurde. Dies hat der BGH mit Urteil vom 25.06.2015 (Az. III ZR 292/14) entschieden.

Sachverhalt

Der beklagte Notar beurkundete im Oktober 2006 einen Grundstückskaufvertrag im Wege dessen der Kläger eine Eigentumswohnung erwarb. Der Entwurf des Grundstückskaufvertrages wurde dem Kläger in seiner Eigenschaft als Verbraucher entgegen der gesetzlichen Regelung (§ 17 Abs.2 a BeurkG) nicht zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt. Vielmehr enthielt der Kaufvertrag einen Passus, wonach der Käufer auf die Einhaltung der in § 17 Abs. 2 a BeurkG vorgesehenen 14-Tagesfrist verzichtet. Nach den Regelungen des Vertrages waren sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zum Rücktritt vom Vertrag bis zu einem bestimmten Zeitpunkt berechtigt. In der Folgezeit wurde der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Kläger nahm den Notar schließlich auf Schadensersatz wegen Verletzung seiner Amtspflichten aufgrund der Nichteinhaltung der zwei-Wochen-Frist in Anspruch. 

Entscheidung des BGH

Anders als zuvor das Berufungsgericht entschied der BGH, dass auf die Übermittlung des Kaufvertragsentwurfs an den Käufer zwei Wochen vor dem Termin der Beurkundung nicht hätte verzichtet werden dürfen. Zweck der gesetzlichen Bestimmung sei es, dass dem Verbraucher vor dem Tag der Beurkundung ausreichend Gelegenheit gegeben werde, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Ein Verbraucher könne die Möglichkeit der Aufklärung durch den Notar am Tag der Beurkundung aber nur ausreichend wahrnehmen, wenn er vorbereitet zum Beurkundungstermin erscheine. Dies sei nur gewährleistet, wenn der Verbraucher rechtzeitig vorab den Kaufvertragsentwurf erhalte. Nur ausnahmsweise, sofern denn ein sachlicher Grund gegeben sei, könne die Regelfrist von zwei Wochen abgekürzt werden. Ein sachlicher Grund sei dann gegeben, wenn der Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet werden könne. Das Berufungsgericht sah einen sachlichen Grund für den Verzicht auf die Regelfrist darin, dass der Kläger nach dem Grundstückskaufvertrag frei hätte zurücktreten können. Der BGH entschied dahingegen, dass das vertraglich eingeräumte Rücktrittsrecht keinen sachlichen Grund für die Verkürzung der Regelfrist darstelle; denn ein Rücktrittsrecht habe eine andere Qualität als eine Überlegungsfrist. Im Vorfeld der Beurkundung sei noch keine rechtliche Bindung des Verbrauchers gegeben. Dieser sei nicht mit den Kosten der Beurkundung belastet und es bestehe auch keine psychologische Hemmschwelle. Nach Beurkundung des Kaufvertrages trage hingegen der Verbraucher das Risiko des rechtzeitigen Rücktritts.  

Fazit

Bei einem Kaufvertrag mit einem Verbraucher ist die in § 17 Abs. 2 a BeurkG vorgesehene zweiwöchige Regelfrist grundsätzlich einzuhalten. Nur sofern der Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise gewährleistet werden kann, ist eine Verkürzung dieser Frist denkbar. Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht ist jedenfalls nach Ansicht des BGH nicht als geeigneter sachlicher Grund anzusehen.

(BGH Urteil vom 25.06.2015 - Az. III ZR 292/14)

Dr. Bettina Buddenberg, Rechtsanwältin
Frankfurt