Die Bundesregierung hat einen aktuellen Gesetzesentwurf veröffentlicht, der die Bezahlung mit Bargeld beim Immobilienerwerb verbietet und die Eintragung von Grundbuchdaten, wie z.B. die Eigentümerstellung, in das öffentliche Transparenzregister vorsieht. Dies dürfte einschneidende Auswirkungen auf den Grundstücksverkehr haben und stößt bereits jetzt auf breite Kritik von juristischen Interessenverbänden.

Übersicht und Einordnung

Der Wirtschaftsstandort Deutschland gilt im internationalen Vergleich als besonders anfällig für Geldwäsche. Bereits im Koalitionsvertrag haben SPD, Grüne und FDP daher zum Ziel gesetzt, den Kampf gegen Geldwäsche europaweit effektiver zu gestalten und die „illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen [zu] bekämpfen“. Die Koalitionsparteien haben zugleich angekündigt, die Qualität der Daten im Transparenzregister verbessern und dafür „das Datenbankgrundbuch mit dem Transparenzregister verknüpfen“ zu wollen.

Bereits im Mai 2022 ist das Sanktionsdurchsetzungsgesetz I in Kraft getreten. Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II sollen nun strukturelle Verbesserungen bei der operativen Umsetzung von Sanktionen sowie bei der Bekämpfung von Geldwäsche erreicht werden.

Inhalt des Gesetzesentwurfs

Der knapp 100 Seiten starke Gesetzesentwurf umfasst eine Vielzahl von Änderungen. Für die Immobilienbranche besonders relevant sind die geplanten Änderungen des Geldwäschegesetzes (GwG):

1. Bargeldverbot bei Immobilientransaktionen, § 16a GwG-E

Wenngleich in der ordnungsmäßen Praxis nicht verbreitet, so war der Erwerb von Immobilien bislang auch durch Barzahlung möglich. Dem schiebt der Gesetzesentwurf nun einen Riegel vor. Der Erwerb von Immobilien kann ab dem 01.04.2023 nur noch mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerte oder Rohstoffe bewirkt werden. Die Beteiligten müssen einen entsprechenden Zahlungsnachweis vorlegen, beispielsweise eine Zahlungsbestätigung von einem Kreditinstitut. Ausgenommen sind Gegenleistungen, die einen Betrag von EUR 10.000,00 nicht übersteigen oder über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Notarinnen und Notare haben sodann den vorgelegten Nachweis auf Schlüssigkeit zu prüfen und dürfen einen Antrag auf Eigentumsumschreibung erst stellen, wenn sie die Schlüssigkeit festgestellt oder die Beteiligten erfolglos zur Vorlage eines schlüssigen Nachweises aufgefordert haben. Liegen Tatsachen vor, die einen Verdacht auf Geldwäsche begründen, darf der Eintragungsantrag nur dann gestellt werden, wenn die Meldepflicht gem. § 43 Abs. 1 GwG erfüllt ist.

Darüber hinaus obliegt Notarinnen und Notaren für zwei Jahre nach Einreichung des Eintragungsantrags eine Pflicht zur Schlüssigkeitsprüfung, wenn noch nachlaufende Gegenleistungen zu erbringen sind. Dies könnte beispielsweise die Auszahlung von Kaufpreiseinbehalten betreffen.

2. Erweiterung des Transparenzregisters, §§ 19a ff. GwG-E

Ab dem 01.01.2023 sollen außerdem die Angaben im Transparenzregister um Grundbuchdaten erweitert werden, namentlich das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk, die Nummer des Grundbuchblattes und alle der im Bestandsverzeichnis eingetragenen Grundstücke sowie Art, Umfang, Beginn und Ende der Berechtigung an dem jeweiligen Grundbesitz. Diese Daten werden vom jeweiligen Grundbuchamt an die registerführende Stelle unter Angabe der in Abteilung I eingetragenen Eigentümer übermittelt. Einsehbar sind diese Daten dann nicht für Behörden und das Notariat sondern auch für Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute sowie für Versicherungen. Auf diese Weise lässt sich also zukünftig das Immobilienvermögen einer im Transparenzregister geführten Gesellschaft unmittelbar anhand des Transparenzregisters ermitteln, ohne dass Einsicht in das jeweilige Grundbuch genommen werden muss. Die Übermittlung der Grundbuchdaten soll bis spätestens 31.07.2023 – bzw. bezogen auf Vereinigungen mit Sitz im Ausland bis zum 31.12.2023 – abgeschlossen sein.

Sofern Verpflichtete i.S.d. GwG Abweichungen zwischen den Angaben über Immobilien im Transparenzregister und den ihnen vorliegenden Angaben feststellen, müssen sie diese Abweichungen ab dem 01.01.2025 unverzüglich der registerführenden Stelle melden.

Bewertung

Abgesehen von der viel zu kurz bemessenen Frist zur Stellungnahme haben der Deutsche Anwaltverein e.V. (DAV) und die Bundesnotarkammer (BNotK) neben anderen juristischen Interessenverbänden auch inhaltlich teils scharfe Kritik an dem Gesetzesentwurf geäußert.

Während sowohl die Einführung eines Bargeldverbots als auch die Verbesserung einer bundesweiten Suche nach Immobilienvermögen im Grundsatz begrüßt wird, merken sowohl der DAV als auch die BNotK erhebliche Bedenken an der Art und Weise der Umsetzung durch die geplanten Änderungen an. Nach Ansicht des DAV drohe eine Erosion des Gutglaubensschutzes im Grundbuchwesen, da nicht klar sei, ob die Eigentumsumschreibung eine etwaige Nichterfüllung der ordnungsgemäßen Kaufpreiszahlung heile. Außerdem sei die Schlüssigkeitsprüfung nicht hinreichend bestimmt, was das Prüfungsergebnis von Notarinnen und Notaren in der Praxis riskant und streitanfällig mache. Die BNotK lehnt zudem die nachlaufende Kontrollpflicht nach Eigentumsumschreibung entschieden ab. Eine solche Pflicht sei systemwidrig, führe zu Schwierigkeiten in der Praxis und sei mit einem unnötigen Aufwand verbunden, ohne den gewünschten Nutzen zu erzielen. Stattdessen hat die BNotK eine Meldepflicht vorgeschlagen für den Fall, dass die Gegenleistung vollständig oder teilweise nach Erwerb gezahlt werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund bestehe. Dieser Vorschlag hat in dem finalen Gesetzesentwurf jedoch keine Berücksichtigung gefunden.

Auch die Erweiterung des Transparenzregisters in der geplanten Weise erfährt Kritik. Die BNotK gibt zu bedenken, dass das Erfordernis eines berechtigten Interesses für die Einsicht in das Grundbuch umgangen werde, wenn Grundstücksdaten zukünftig nicht nur für Notare, sondern über das Transparenzregister auch für Kreditinstitute einsehbar seien. Die doppelte Registerführung erhöhe ferner das Fehlerpotenzial und führe zu unnötiger Bürokratie. Darüber hinaus sei keine klare Zielkonzeption der zukünftigen Registerlandschaft erkennbar. Der in dem Verbändeanschreiben enthaltene Ausblick verrate die geplante Einführung einer Immobilientransaktionsdatenbank. Wie diese jedoch mit dem (erweiterten) Transparenzregister und dem Grundbuch ineinandergreifen soll, bleibe offen.

Fazit und Ausblick

Gut gemeint ist oft nicht gut gemacht. Das gilt sowohl für die Art der Umsetzung des Bargeldverbotes als auch für die Erweiterung des Transparenzregisters. Ersteres bürdet Notarinnen und Notaren einen umfangreichen neuen Pflichtenkatalog auf, der in der Praxis – sofern überhaupt praktikabel – einen erheblichen Zusatzaufwand verursachen wird. Auch die Erweiterung des Transparenzregisters ist nicht das richtige Mittel für den begehrten Zweck. Die durchaus wünschenswerte Möglichkeit einer bundesweiten Suche nach Immobilienvermögen hätte durch eine einheitliche, länderübergreifende Grundbuchdatenbank (deren gesetzliche Grundlagen bereits 2013 geschaffen wurden) mit entsprechenden Suchfunktionen deutlich besser erreicht werden können. Stattdessen führt die Erweiterung des Transparenzregisters zu einer unnötigen Doppelung von Daten und einer Aufweichung des Erfordernisses des berechtigten Interesses zur Einsicht in Grundbuchdaten.

Das Gesetz soll noch im November im Deutschen Bundestag verabschiedet werden und Anfang 2023 in Kraft treten.

Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Sanktionsdurchsetzungsgesetz II, BR-Drucksache 541/22, hier  abrufbar (Stand 29.11.2022)