Neues Wohnraumsicherungsgesetz in Berlin: Stärkere Regulierung und Schutz für Mieter

Überblick: Gesetzespaket mit weitreichenden Eingriffen in die Eigentümerposition

Der Berliner Senat hat am 6. Januar 2026 die Vorlagen des Senators für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Christian Gaebler, zu einem umfassenden Wohnraumsicherungsgesetz samt untergesetzlichem Maßnahmenpaket zur Kenntnis genommen. Zielrichtung ist eine deutliche Ausweitung des Mieterschutzes, die Sicherung bezahlbaren Wohnraums sowie die effektivere Bekämpfung von Missbrauch auf dem Wohnungsmarkt. Für Vermieter bedeutet das Paket eine spürbare Verdichtung von Pflichten und Kontrollen, flankiert von einer Stärkung hoheitlicher Eingriffs- und Vollstreckungsinstrumente. 

Wesentliche vorgeschlagene Gesetzesänderungen

Das Vorhaben ist als Artikelgesetz angelegt und ändert drei zentrale Regelwerke: das Wohnraumgesetz Berlin, das Wohnungsaufsichtsgesetz und das Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Materiell laufen die Änderungen auf mehr Meldepflichten, beschleunigte Instandsetzungsgebote, eine verschärfte Zweckentfremdungsaufsicht sowie die Ausweitung der operativen Durchsetzungskapazitäten hinaus. Für Eigentümer erhöht sich damit das Risiko, bei tatsächlichen oder vermeintlichen Pflichtverletzungen frühzeitig mit belastenden Verwaltungsmaßnahmen konfrontiert zu werden. 

Wohnraumgesetz Berlin: Untervermietung von Sozialwohnungen

Neu ist eine Anzeigepflicht bei Untervermietung von Sozialwohnungen: Untervermietungen an WBS-berechtigte Haushalte sind dem zuständigen Wohnungsamt zeitnah mitzuteilen; zur Sicherung der Normbefolgung werden Bußgeldtatbestände eingeführt. Die Regelung erweitert den behördlichen Zugriff auf belegungsgebundene Bestände und verengt den Dispositionsspielraum der Hauptmieter und Eigentümer. 

Wohnungsaufsichtsgesetz: Treuhändereinsatz, Beschleunigung, 48-Stunden-Fristen

Im Wohnungsaufsichtsrecht werden Klarstellungen und Verfahrensverkürzungen vorgeschlagen, insbesondere zur Einsetzung von Treuhändern im Rahmen der Verwaltungsvollstreckung. Eigentümer sollen Mängel ohne schuldhaftes Zögern, bei akuter Gesundheitsgefahr binnen maximal 48 Stunden, beseitigen; zugleich werden Anordnung und Durchsetzung von Instandsetzungen beschleunigt. Die Schwelle für substanzielle Eingriffe in die Bewirtschaftung rückt damit faktisch näher, da die Einsetzung eines Treuhänders nicht mehr durch lediglich begonnene, aber nicht nachhaltig umgesetzte Maßnahmen verzögert werden können soll. 

Zweckentfremdungsverbotsgesetz: Verschärfte Vollstreckung und Vorauszahlungspflichten

Das Zweckentfremdungsrecht soll weiter verschärft und stärker an das Wohnungsaufsichtsrecht angeglichen werden. Neu ist insbesondere eine Pflicht zur Vorauszahlung bei Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung, um die Kostenlast vorab auf die betroffenen Eigentümer zu verlagern und behördliche Anordnungen schneller umsetzbar zu machen. Dies erhöht den finanziellen und organisatorischen Druck, insbesondere bei streitigen Sachverhalten oder im Kontext älterer Bestände. 

Regulierung von Kurzzeitvermietungen und „Wohnen auf Zeit“

In sozialen Erhaltungsgebieten soll das „Wohnen auf Zeit“ künftig einem Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Befristete Vermietungen gelten dort grundsätzlich als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, sofern sie nicht unter die Ausnahmen des § 575 BGB fallen. Ziel ist die Eindämmung gewerblicher Modelle und überteuerter Zwischenvermietungen. Auch dies führt auf Eigentümerseite zu zusätzlicher Verfahrenskomplexität und erhöhten Ablehnungsrisiken in Milieuschutzgebieten. 

Ausbau der Mietpreisprüfstelle und behördliche Durchsetzung

Die Mietpreisprüfstelle des Landes Berlin soll ausgebaut werden, um die Durchsetzung der Mietpreisbremse und die Bekämpfung von Mietpreisüberhöhungen zu intensivieren. Parallel wird eine personelle Verstärkung der Fachbereiche in den Bezirken angekündigt, um Prüfungen und Verfahren rechtssicher vorzubereiten und zügiger voranzutreiben. Für Vermieter ist mit einer dichteren Kontrolldichte, formalen Auskunftsersuchen und einer erhöhten Verfolgungsintensität zu rechnen. 

Weitere flankierende Maßnahmen und Ausblick

Ergänzend wird die Wohnungswechsel-Unterstützung bei landeseigenen Wohnungsunternehmen ausgeweitet, um Haushalte mit gesunkenem Wohnraumbedarf gezielt in passende Wohnungen zu bewegen. Der Ausgleichsbetrag bei Zweckentfremdung ohne Ersatzwohnraum soll auf bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter steigen. Außerdem sind Anpassungen an neue EU-Vorgaben zur Kurzzeitvermietung und politische Initiativen für weitergehenden Mieterschutz auf Bundesebene vorgesehen. Diese Elemente wirken kumulativ: Sie erhöhen die Sanktionsrisiken, verengen alternative Nutzungsmodelle und steigern indirekt die Bewirtschaftungskosten. 

Bewertung aus Vermietersicht: Praktische und ökonomische Risiken

Aus Sicht der Eigentümerseite zeichnet sich eine deutliche Asymmetrie zugunsten behördlicher Durchsetzungsmechanismen ab. Melde- und Anzeigepflichten, strikte Fristen, Vorauszahlungslasten und die gestärkte Möglichkeit der Treuhandübernahme verschieben die Verhandlungsmacht in laufenden Auseinandersetzungen spürbar. In der Praxis erhöhen sich Transaktions- und Compliance-Kosten, während zugleich das Risiko einer Maßnahmeneskalation wächst, obwohl Streitpunkte häufig komplex, beweis- und sachverständigenintensiv sind. Die kumulative Wirkung der Einzelinstrumente begünstigt eine Verwaltungspraxis, die eher auf schnelle Vollstreckung als auf kooperative Mängelbeseitigung setzt, was bei Altbausubstanz, Material- und Handwerkerengpässen oder strittiger Verantwortungszuordnung zu Konflikten führen dürfte. 

Typische Bedenken gegen strenge Mietpreis- und Nutzungsregulierung

Vermieter und Eigentümer haben erfahrungsgemäß vier grundlegende Bedenken gegenüber strengen Preis- und Nutzungsregeln. Erstens: Sie schwächen Investitionsbereitschaft und Planungssicherheit; Modernisierungen, energetische Sanierungen und Neubau werden unattraktiver. Zweitens: Enge Verbote und zusätzliche Genehmigungen verknappen das Angebot, fördern Ausweichmodelle (z. B. in weniger regulierte Segmente) und verlängern Leerstands- oder Umbauzeiten. Drittens: Aufwand und Kosten steigen, weil mehr Informationen, Dokumentation und rechtliche Abwehr nötig werden – mit entsprechend höherem Prozessrisiko. Viertens: Starre Vorgaben können Fehlanreize setzen (z. B. Fehlbelegung oder ineffiziente Flächennutzung), ohne die wirklich Bedürftigen zielgenau zu entlasten. Diese Punkte sind für die Bewertung der Verhältnismäßigkeit zentral und sollten bei der Ausgestaltung des Gesetzes berücksichtigt werden. In wie weit das Gesetzespaket diese Aspekte adressiert, bleibt fraglich. 

Verfassungsrechtliche Einordnung: Eigentumsgarantie, Verhältnismäßigkeit, Kompetenzordnung

Die geplanten Regelungen greifen in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentum ein. Daher müssen sie verhältnismäßig sein: geeignet, erforderlich und angemessen. Besonders sensibel sind Treuhandbestellungen in der Vollstreckung, Vorauszahlungspflichten und weitreichende Genehmigungsvorbehalte in Milieuschutzgebieten. Hier braucht es klare Voraussetzungen, weniger belastende Alternativen und wirksamen Rechtsschutz. Zudem stellt sich die Frage, was das Land Berlin überhaupt regeln darf. Bereiche, die das Bundesrecht (z. B. Mietpreis- und Kündigungsschutz im BGB) bereits abschließend ordnet, dürfen nicht landesrechtlich unterlaufen werden. Schließlich können Gleichbehandlungsfragen (Art. 3 GG) aufgeworfen sein, wenn einzelne Eigentümergruppen oder Nutzungsmodelle ohne tragfähige Differenzierung stärker belastet werden als andere.

Handlungshinweise für Eigentümer und Bestandshalter

Was sollten Eigentümer tun, wenn das Gesetzespaket erlassen wird? 

Bestandsaufnahme. Prüfen Sie Prozesse, Fristen und Dokumentation rund um Mängelbearbeitung, um notfalls in der Lage zu sein, die angekündigten 48‑Stunden‑Pflichten und schnellere Anordnungen erfüllen zu können.

Verträge und Abläufe anpassen. Regeln zur Untervermietung, zur Nutzung (Zweckentfremdung) und zu befristeten Vermietungen in Milieuschutzgebieten sollten überprüft und – wo nötig – an Genehmigungs- und Anzeigepflichten angepasst werden.

Finanzielle Vorsorge treffen. Planen Sie Liquidität und Investitionen unter Einbezug möglicher Vorauszahlungen in der Vollstreckung und höherer Ausgleichsbeträge.

Streitfälle vorbereiten. Legen Sie Belege systematisch ab und entwickeln Sie eine Strategie für schnelle Rechtsmittel gegen belastende Maßnahmen.

Fazit

Das beabsichtigte Wohnraumsicherungsgesetz mit flankierenden Maßnahmen markiert in Summe einen Paradigmenwechsel hin zu schneller, intensiver und sanktionsträchtiger Verwaltungspraxis. Aus Vermietersicht ist mit tiefgreifenden Einschnitten in Verfügungs- und Nutzungspositionen zu rechnen; die skizzierten Instrumente erhöhen die Durchsetzungsmacht der Behörden und verschieben Risiken spürbar auf Eigentümerseite. Angesichts der Eingriffsintensität, der kumulativen Belastungswirkung und der absehbaren Kompetenz- und Gleichheitsfragen ist zudem davon auszugehen, dass einzelne Regelungen einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung zugeführt werden. Eigentümer, Bestandshalter und Asset Manager sollten die Entwicklung eng begleiten und rechtlich wie operativ vorsorglich nachschärfen. Eine spürbare Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes ist durch dieses Gesetzespaket jedoch nicht zu erwarten, denn zusätzlicher Wohnraum wird hierdurch nicht geschaffen.