Die Auswirkungen des vdp-Updates auf Mieterdienstbarkeiten

Die vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im November 2025 aktualisierten Vorgaben zu Mieterdienstbarkeiten haben erhebliche Bedeutung für die Strukturierung gewerblicher Mietverhältnisse und die immobilienfinanzierungsrechtliche Praxis. Mieterdienstbarkeiten stellen ein zentrales Instrument zur dinglichen Absicherung langfristiger Mietverhältnisse dar und berühren damit unmittelbar die Interessen von Vermietern, Mietern sowie finanzierenden Banken. 

Ein zentraler Punkt der Überarbeitung ist die Entscheidung des vdp, § 550 BGB nicht als zusätzlichen Ausnahmetatbestand, welcher das Erlöschen der Mieterdienstbarkeit verhindert, aufzunehmen. Eine zusätzliche dingliche Absicherung über die Mieterdienstbarkeit sei nicht erforderlich und könne vielmehr zu bewertungsrechtlichen Nachteilen führen, insbesondere im Hinblick auf den Beleihungswert. Diese Klarstellung unterstreicht, dass Mietparteien künftig noch stärker auf die konsequente Einhaltung der Textform sowie eine belastbare Vertrags- und Nachtragsdokumentation achten müssen. 

Unverändert betont der vdp die Bedeutung einer entgeltlichen Ausgestaltung der Mieterdienstbarkeit: Der Mieter soll im Sicherungsfall nicht unentgeltlich weiter nutzen können. Neu ist jedoch die deutliche und unmissverständliche Klarstellung, dass Entgeltregelungen nicht zum dinglichen Inhalt der Dienstbarkeit gehören können. Sie sind vielmehr ausschließlich schuldrechtlich zu vereinbaren. Für die Praxis bedeutet dies, dass Entgeltabreden streng schuldrechtlich auszugestalten sind und durch geeignete dingliche Mechanismen – etwa auflösende Bedingungen oder Treuhand‑Konstruktionen – gesichert werden müssen, um die Interessenlage von Banken, Eigentümern und Mietern angemessen abzubilden. 

Das aktualisierte Ergebnispapier bestätigt die Liegenbelassungserklärung weiterhin als marktübliches Instrument, um bei nachrangigen Dienstbarkeiten einen ausgewogenen Interessenausgleich zu ermöglichen. Der Mieter erhält dadurch Schutz vor dem automatischen Wegfall seines Nutzungsrechts im Zwangsversteigerungsverfahren. Für die Praxis besonders bedeutsam ist der vom vdp bestätigte Bewertungsmaßstab: Die Festlegung eines Wertersatzhöchstbetrags nach § 882 BGB im Bereich von bis zu 25.000 Euro gilt weiterhin als anerkannter und ausreichender Standard. Außerdem fordert der vdp die dingliche Absicherung des Höchstbetrags etwa durch Treuhandlösungen oder auflösende Bedingungen. 

Fazit

Mieterdienstbarkeiten sind ein wirkungsvolles Sicherungsinstrument, bleiben für die Kreditpraxis aber gut beherrschbar – wenn sie mit einem festen Höchstbetrag nach § 882 BGB, entgeltlicher Ausgestaltung, klar verdinglichten Aufhebungsgründen und einer abgestimmten Rangfolge zur Grundschuld strukturiert werden; dann genügt bewertungsseitig regelmäßig die Berücksichtigung des Höchstbetrags.