22 Dezember 2014 Blog

Gesetzesvorhaben: Mietpreisbremse - Teil 2

Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 7. November 2014 den Gesetzesentwurf der Bundesregierung weitestgehend durchgewunken. Die unterbreiteten Verbesserungs-vorschläge sind eher verwaltungstechnischer Natur. Im Grundsatz bleibt es inhaltlich - trotz der Kritik einiger Länder - bei dem Vorschlag der Bundesregierung.

Der Beitrag ist aufgrund seines Umfanges in zwei Teile untergliedert: Im Teil 1 (Oktoberausgabe des GvW-Newsletters) hatten werden zunächst die neuen Regelungen vorgestellt. Im vorliegenden Teil 2 sollen nun die zu erwartenden Auswirkungen und Gestaltungsmöglichkeiten beleuchtet werden.

1. Keine flächendeckende Regelung
Der Gesetzentwurf wird nicht generell flächendeckend gelten, sondern nur für solche Gebiete, die von den Landesregierungen explizit als „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ ausgewiesen werden. Bereits daraus ergibt sich eine Beschränkung des Anwendungsbereiches auf schätzungsweise nur 10 % bis 20% der Mietverhältnisse. Oder anders ausgedrückt: Es werden tatsächlich nur die Ballungsräume von der Regelung erfasst werden. Wie bereits in Teil 1 dargelegt, steht aber auch noch nicht fest, inwieweit die einzelnen Länder überhaupt von der Befugnis zum Erlass solcher Verordnungen Gebrauch machen werden.

2. Weitreichende Ausnahmen
Es gibt eine Reihe von Ausnahmen, die selbst, wenn sich die zu vermietende Wohnung in einem durch die Landesregierung festgesetzten Gebiet befindet, die Anwendung der Mietpreisbremse verhindern. Dazu zählen insbesondere die Berücksichtigung der Höhe der Vormiete, Modernisierungen, Neubauten und umfangreiche Sanierungen.

Insbesondere der Ausnahmetatbestand der „Vormiete“ könnte dazu führen, dass genau das Gegenteil des vom Gesetzgeber Gewollten eintritt, nämlich das bis zum Wirksamwerden der Mietpreisbremse bei Neumietverhältnissen vorsorglich bereits höhere Mieten verlangt werden, um Bestandsschutz zu generieren.

3. Betroffener Personenkreis
Die Mietpreisbremse wird, wenn überhaupt (siehe oben Ziffer 1 und 2) für Halter von Bestandsimmobilien relevant. Projektentwickler dagegen, die Neubauten errichten oder an Bestandsbauten umfangreiche Sanierungen vornehmen, sind aufgrund der Ausnahme-regelungen nicht betroffen. Dies ist auch vom Gesetzgeber ausdrücklich so gewollt, um die Bauwirtschaft nicht zusätzlich zu belasten.

4. Bestellerprinzip
Auch hier zeichnet sich ab, dass der Gesetzentwurf nicht die vom Gesetzgeber angedachte Wirkung haben wird. Medienberichten zufolge gibt es bereits ausgeklügelte Umgehungsmöglichkeiten (angeblich sogar ein bereits preisgekröntes System von Internetportalen).

6. Umsetzungsfragen noch völlig offen
Völlig offen ist zudem, wie das Gesetz in der Praxis durchgesetzt werden soll. Für unbefristete Wohnungsmietverträge gilt kein Schriftformgebot, d.h. den Parteien steht es frei, nur mündliche Absprachen über die Höhe des Mietzinses zu treffen. Zudem muss die Frage beantwortet werden, was ein Mieter, dem bei einer Neuvermietung eine zu hohe Miete abverlangt wird, unternehmen kann. Gerade in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wird der Grundsatz gelten „Wo kein Kläger, da kein Richter“. Zwar soll im Zuge der Reform auch der Tatbestand der „Mietpreisüberhöhung“ gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) geändert und künftig allein auf die objektive Seite eines „unangemessen hohen Entgeltes“ abgestellt werden. Doch dort beträgt die Grenze 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (und nicht 10 %, wie bei der Mietpreisbremse) und daran soll sich derzeit auch nichts ändern.

7. Voraussichtlich Verfassungsbeschwerde
Gegen das Novellierungsgesetz wird zudem voraussichtlich Verfassungsbeschwerde ein-gelegt werden. Es gibt hierzu bereits ein vorab veröffentlichtes Gutachten mehrerer Hochschulprofessoren, die die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse verneinen.

8. Fazit
Nach alledem bleibt abzuwarten, was die Mietpreisbremse - so sie denn in Kraft tritt - tatsächlich an Einschränkungen für die Vermieterseite bringt. Nach derzeitigem Stand müssen sich die Vermieter aber wohl eher nicht auf relevante Einschränkungen einstellen.

Johannes Schuhmann, Maître en Droit, Rechtsanwalt

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