Damit bestimmte Beschlüsse und Vereinbarungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig gegenüber Sondernachfolgern gelten, müssen diese bis zum 31. Dezember 2025 in das Grundbuch eingetragen werden. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen Überblick über die betroffenen Beschlüsse und Vereinbarungen, die wichtigsten diesbezüglichen Regelungen und die sich daraus für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungen ergebenden Konsequenzen: 

Betroffene Beschlüsse und Vereinbarungen 

Vereinbarungsändernde Beschlüsse 

Gemäß § 10 Abs. 3 WEG wirken Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden (sogenannte „vereinbarungsändernde Beschlüsse“) nur dann gegenüber Sondernachfolgern, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Das betrifft insbesondere Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel zur Änderung oder Ergänzung der Gemeinschaftsordnung gefasst wurden oder werden. Beschlüsse, die auf einer gesetzlichen Beschlusskompetenz beruhen, gelten (weiterhin) auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Sondernachfolgern. 

Die Eintragungspflicht gilt für alle Beschlüsse, die seit der Gesetzesänderung, mithin seit dem 1. Dezember 2020 gefasst wurden. Sie gilt aber auch - und hier ist besondere Aufmerksamkeit der Verwaltungen erforderlich - rückwirkend für (Alt-) Beschlüsse, die vor diesem Datum gefasst wurden (§ 48 Abs. 1 S. 1 WEG). Die Übergangsfrist zur Eintragung dieser Altbeschlüsse endet am 31. Dezember 2025. 

Zur Klarstellung: Es besteht keine Eintragungspflicht. Die Beschlüsse behalten auch ohne Eintragung grundsätzlich ihre Wirksamkeit. Sie gelten dann allerdings nicht gegenüber Sondernachfolgern. Das kann - je nach Beschlussinhalt - weitreichende Folgen haben. 

Die Verwaltungen müssen deshalb prüfen, welche Altbeschlüsse unter § 10 Abs. 3 WEG fallen und dann entscheiden - bzw. mit den Wohnungseigentümern abstimmen - welche dieser Beschlüsse eingetragen werden sollen, um eine Bindungswirkung für Sondernachfolger herbeizuführen. 

Haftungsklauseln für Geldschulden  

Gemäß § 7 Abs. 3 WEG ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden in das Grundbuch einzutragen.  

Diese Regelung hat insbesondere bei Vereinbarungen - in der Regel in Gemeinschaftsordnungen - Bedeutung, die eine Haftung des Sondernachfolgers für Hausgeldforderungen der Gemeinschaft vorsehen. Damit diese einen Anspruch der Gemeinschaft gegenüber dem Sondernachfolger begründen, müssen sie im Grundbuch eingetragen sein.

Veräußerungsbeschränkungen 

Gleiches gilt gemäß §§ 7 Abs. 3, 12 WEG für Veräußerungsbeschränkungen.

Eintragung

Die vorstehend genannten Beschlüsse und Vereinbarungen müssen für ihre Wirkung gegenüber Sondernachfolgern im Grundbuch eingetragen werden. Erforderlich ist die Eintragung in das Bestandsverzeichnis. 

Normalerweise ist für die Grundbucheintragung die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. 

§ 7 Abs. 2 WEG enthält diesbezüglich allerdings eine Erleichterung. Für die Eintragung von Beschlüssen nach § 10 Abs. 3 WEG bedarf es der Bewilligung der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch ein Versammlungsprotokoll nachgewiesen werden kann, dass die in § 24 Abs. 6 WEG genannten Unterschriften in öffentlich beglaubigter Form enthält. Nach § 24 Abs. 6 WEG muss das Versammlungsprotokoll von dem Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und - soweit ein Beirat gewählt ist - von dem Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter unterzeichnet werden. Die Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt sein. 

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Eintragungsantrag von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - vertreten durch die Verwaltung - gestellt werden, ohne dass alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.  

Fazit 

Für alle Verwaltungen ergibt sich aus der Frist bis zum 31. Dezember 2025 konkreter Handlungsbedarf. Sie sollten prüfen, welche Beschlüsse im Grundbuch eingetragen werden müssen/sollen, um Sondernachfolger zu binden sowie ob Vereinbarungen zu Haftungsregelungen und Veräußerungsbeschränkungen bestehen und ob diese bereits eingetragen wurden. 

Die Versammlungsprotokolle der Vergangenheit müssen mithin dahingehend überprüft werden, welche Beschlüsse von § 10 Abs. 3 WEG erfasst sind und ob die entsprechenden Protokolle den Anforderungen von § 7 Abs. 2 WEG für die Eintragung (öffentlich beglaubigte Unterschriften) entsprechen. 

Wenn wir Sie bei der Prüfung der Beschlüsse und Vereinbarungen oder der Eintragung unterstützen können, sprechen Sie uns gerne an.