Im Fokus ist die Grunderwerbsteuer aktuell hauptsächlich aufgrund der vom Gesetzgeber anvisierten Senkung der Beteiligungsgrenzen bei Share-Deals. Insofern handelt es sich um einen wichtigen Punkt bei Immobilientransaktionen, der Steuerberatern Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet. Eine neuere Entscheidung des Bundesfinanzhofe (BFH) verdeutlicht allerdings, dass auch darüber hinaus Gestaltungsmöglichkeiten zur Optimierung der Grunderwerbsteuerbelastung bei Immobilien-Transaktionen bestehen.

Hintergrund der Entscheidung

Der BFH befasste sich in seinem Urteil vom 03.06.2020 (Az. II B 54/19) mit der Frage, ob der im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags gezahlte Kaufpreis auch insoweit als Gegenleistung nach §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz („GrEStG“) anzusehen ist, als er für das mit dem Grundstück verkaufte Zubehör gezahlt wurde. Konkret betraf dies den Kaufpreis, der für die Einrichtung eines Ladengeschäftes entrichtet wurde.

Die Entscheidung

Nach Auffassung des BFH gehört der für Zubehör gezahlte Kaufpreis nicht zur Gegenleistung nach §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und zählt daher auch nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung rechne zwar jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks gewähre. Jedoch scheiden solche Leistungen des Erwerbers aus, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang beträfen. Hierzu zählen solche Leistungen, die für eine andere Leistung aufgewendet würden als für die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Sofern mit einem Grundstück weitere Gegenstände (Zubehör) gegen Entgelt veräußert würden, die kein Grundstück im Sinne des § 2 GrEStG darstellen, sei der Aufwand für diesen Erwerb regelmäßig nicht zur Gegenleistung zu rechnen. Insoweit läge keine Leistung für den Erwerb eines Grundstücks vor, da Zubehör im Sinne der §§ 97 Abs. 1 S. 1, 98 Nr. 1 BGB nicht zum Grundstücksbegriff im Sinne des GrEStG gehöre.

Wird ein Grundstück mit Zubehör gegen Zahlung eines Gesamtkaufpreises verkauft, sei der Gesamtkaufpreis vielmehr nach dem Verhältnis zu verteilen, in dem der Wert des Grundstücks zum Wert des Zubehörs stehe. Dabei sei grundsätzlich vom gemeinen Wert (§ 9 BewG), also dem Verkehrswert auszugehen.

Bewertung und Folgen für die Praxis

Unter Zugrundelegung der vorliegenden Entscheidung bietet sich eine teilweise Allokation des Kaufpreises auf vom Veräußerungsvorgang mitumfasstes Zubehör an. Dies hat nicht nur eine Senkung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage und damit letztlich der zu zahlenden Grunderwerbsteuer zur Folge, sondern führt auch zu geringeren Notarkosten.

Daneben sollte jeder Grunderwerbsteuerbescheid bei Veräußerung eines Grundstücks samt Zubehör dahingehend überprüft werden, ob das Finanzamt eine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen hat. Sollte dies nicht der Fall sein, könnte die Einlegung eines Einspruchs in Betracht kommen.

(BFH, Urteil vom 03.06.2020 – II B 54/19, DStR 2020, 1730)

Soufian Hjiri, Rechtsanwalt
Frankfurt a. M.