Die Frage, ob und wenn ja, in welcher Höhe Mietminderungen aufgrund coronabedingter Schließungen eines Ladengeschäftes berechtigt sind, bleibt auch nach dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofs eine Entscheidung im Einzelfall. Die Kriterien der Abwägung sind nun aber erstmals höchstrichterlich festgelegt. Welche Kriterien dies sind, lesen Sie im nachfolgenden Beitrag.

Sachverhalt

Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Klage eines Vermieters gegen den Mieter eines Ladengeschäftes auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete. Der Mieter hatte zuvor die Miete für die Zeiträume einbehalten, in denen er aufgrund behördlicher Anordnungen im Rahmen der Maßnahmen gegen das SARS-CoV-2-Virus (COVID-19) sein Geschäft geschlossen halten musste. Der Mietvertrag sah keine ausdrücklichen Regelungen zur Risikoverteilung im Falle einer pandemiebedingten Schließung vor.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete bei coronabedingten Schließungen wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in Frage kommen kann. Einen Mietmangel im eigentlichen Sinne stelle eine solche Schließungsanordnung aber nicht dar. Im Hinblick auf den konkreten Einzelfall und die Höhe der Anpassung hat der BGH die Sache an die Vorinstanz (hier das Oberlandesgericht Dresden) zurückverwiesen und für die zu treffende Entscheidung klare Leitlinien vorgegeben.

Der BGH stellt zunächst fest, dass im Fall von coronabedingten Geschäftsschließung der Anwendungsbereich des § 313 BGB eröffnet ist. Zum Einen weil der BGH hier für den Lockdown im Frühjahr 2020 die sogenannte „große Geschäftsgrundlage“ als betroffen ansieht. Darunter sei die „Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur- )Katastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde“ zu verstehen, die vorliegend enttäuscht worden sei. Zum Anderen spräche für die Anwendung des § 313 BGB der neu geschaffenen Art. 240 § 7 EGBGB welcher die gesetzliche Vermutung aufstellt, dass „sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.“

Nachdem der BGH somit auch für den konkreten Fall die Anwendbarkeit des § 313 BGB festgestellt hat, schließt sich notwendig die Prüfung der weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB an. Zunächst sei dabei zu prüfen, so der BGH, inwieweit „dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Soweit es im Einzelfall nicht vertraglich anders geregelt ist, kann das Risiko einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung zu Zwecken der Pandemiebekämpfung nicht einer der Parteien zugerechnet werden.

Bleibt das Erfordernis der Unzumutbarkeit, welches, so der BGH, nicht automatisch bejaht werden kann, nur, weil weder der Mieter noch der Vermieter das entsprechende Risiko zu tragen haben. An dieser Stelle stellt der BGH die Kriterien der Unzumutbarkeit auf. Die übergeordnete Fragestellung ist dabei, welche Nachteile sind dem Mieter entstanden und für welche Dauer? Die Beantwortung dieser Frage knüpft der BGH an folgenden Kriterien:

Umsatzrückgang des Mieters bezogen auf das konkrete Mietobjekt; deshalb spielt ein etwaiger Konzernumsatz keine Rolle
Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte um den Umsatzrückgang abzumildern
Berücksichtigung etwaiger (möglicher) pandemiebedingter Ausgleichszahlungen, seien es staatliche Hilfen oder aber auch Zahlungen der einstandspflichtigen Betriebsversicherung
Bloße Überbrückungsdarlehen bleiben dabei aber außer Betracht
Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.
Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen, d.h. auch die Interessen des Vermieters sind hierbei zu berücksichtigen. Hierzu hat der BGH allerdings versäumt, mögliche Kriterien explizit zu benennen, sondern überlässt dies der Vorinstanz.

Hinweise für die Praxis

Das Urteil mag sowohl für Mieter als auch Vermieter zunächst ernüchternd klingen, weil hier die Stichworte „Einzelfall“, „Abwägung“ und „Berücksichtigung aller Interessen“ auf eine nicht verallgemeinerungsfähige Entscheidung hinzudeuten scheinen. Dies ist aber nur auf den ersten Blick der Fall. Denn das BGH-Urteil enthält mit den nun erstmals höchstrichterlich aufgestellten Kriterien zur Frage, ob das Festhalten am vereinbarten Mietvertrag für die Parteien zumutbar ist oder nicht, einen klaren „Fahrplan“ für die Prüfung, ob Herabsetzungen der Miete berechtigt sein können oder nicht. Obwohl sicherlich noch Fragen bei der Anwendung der Kriterien offenbleiben (z.B. wie sind anderweitige Kompensationseinnahmen zu ermitteln?), ist das Urteil des BGH ist daher für Mieter wie Vermieter von gleich hohem Interesse.

Oberlandesgericht Dresden, Urt. v. 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20 - (Berufungsinstanz)
Bundesgerichtshof, Urt. v. 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21 (Revisionsinstanz)