Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat Ende September 2015 einen Referentenentwurf zur Neuregelung des gesetzlichen Bauvertragsrechts im BGB vorgelegt. Wesentliche Punkte sind die Unterteilung des Baurechts in einen verbraucherorientierten und einen gewerblichen Teil. Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrags sollen die Risiken bei der Durchführung eines Bauvorhabens für den Verbraucher minimiert werden.

Dieser Newsletter-Beitrag erscheint in drei Teilen:

• Teil 1 gibt Ihnen einen Überblick über die allgemeinen Regelungen und stellt den (gewerblichen) Bauvertrag sowie die kaufrechtlichen Änderungen dar.
• Teil 2 befasst sich mit dem Verbraucherbauvertrag und dem Bauträgervertrag.
• Teil 3 informiert über die Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag.

Überblick

Das neue Bauvertragsrecht soll sich aus fünf Themenbereichen zusammensetzen: 

1. Allgemeine Vorschriften (für alle Werkverträge)
2. Bauvertrag (zwischen Unternehmern)
3. Verbraucherbauvertrag (zwischen Unternehmer und Verbraucher)
4. Architekten- und Ingenieurvertrag 
5. Bauträgervertrag

1.Allgemeine Vorschriften (§§ 631 bis 650 BGB)

In den §§ 631 bis 650 n.F. BGB sollen die allgemeinen Vorschriften geregelt werden. Geändert werden insbesondere die Regelungen zu Abschlagszahlungen (§ 632a BGB) und zur Abnahme (§ 640 BGB). Aufgenommen wird die Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB n.F.).

§ 632a Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB n.F. soll vorsehen, dass der Unternehmer von dem Besteller Abschlagszahlungen in Höhe des Wertes der erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen kann. Wenn die erbrachten Leistungen nicht ordnungsgemäß sind, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern. Die bisher in Satz 2 enthaltene Regelung, dass die Abschlagszahlung bei unwesentlichen Mängeln nicht verweigert werden kann, soll entfallen.   

In § 640 Abs. 2 BGB n.F. soll geregelt werden, dass die fiktive Abnahme - wenn der Besteller Verbraucher ist - nur dann eintritt, wenn der Unternehmer den Besteller bei der Aufforderung zur Abnahme schriftlich auf die Folgen einer nicht erklärten oder zu Unrecht verweigerten Abnahme hingewiesen hat. Bisher ist die fiktive Abnahme nicht von einem solchen Hinweis abhängig.

Mit dem neu gefassten § 648a BGB n.F. soll das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund eingeführt werden. Bisher war nur das Kündigungsrecht des Bestellers ausdrücklich in § 649 BGB geregelt. Das daneben bestehende Kündigungsrecht beider Parteien aus wichtigem Grund ergab sich bisher zumeist aus dem Bauvertrag. Das gesetzlich normierte außerordentliche Kündigungsrecht soll bestehen, wenn einem Vertragspartner die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Vollendung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Bauvertrag (§§ 650 a bis g BGB)

In den neu hinzugefügten §§ 650 a bis g BGB n.F. soll der Bauvertrag zwischen Unternehmern geregelt werden. Die wichtigsten Neuerungen sind die Normierung eines Anordnungsrechts des Bestellers inklusive Regelung zur Preisanpassung und die Änderung der Regelungen zur Bauhandwerkersicherungshypothek (bisher § 648a).

Durch § 650b BGB n.F. soll dem Besteller - ähnlich wie in § 2 VOB/B - ein Anordnungsrecht eingeräumt werden, dass es ihm erlaubt die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendigen Leistungen anzuordnen. Das Anordnungsrecht soll allerdings nur bestehen, soweit die Planung durch den Besteller oder eines von diesem Beauftragten erfolgt ist. § 650b Abs. 2 BGB n.F. verpflichtet den Unternehmer der Anordnung nachzukommen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Die Beweislast für die Unzumutbarkeit trägt der Unternehmer. Betrifft die Anordnung die Art der Ausführung oder die Bauzeit, ist der Unternehmer nur dann zur Ausführung verpflichtet, wenn schwerwiegende Gründe für die Anordnung vorliegen und im Rahmen einer Interessenabwägung das Interesse des Bestellers an der Anordnung deutlich überwiegt.

Die Vergütungsfolgen im Falle einer Anordnung sollen in § 650c BGB n.F. geregelt werden. Die Vergütung für den infolge der Anordnung vermehrten oder verminderten Aufwand soll nach den tatsächlich erforderlichen Kosten (inkl. Zuschlägen für AGK, Wagnis und Gewinn) ermittelt werden. Der Unternehmer kann zur Berechnung auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Dabei wird vermutet, dass die dortigen Ansätze den tatsächlich erforderlichen Kosten entsprechen und hinsichtlich der Zuschläge weiterhin angemessen sind.

Die geplante Regelung zur Bauhandwerkersicherungshypothek in § 650e BGB n.F. entspricht in weiten Teilen dem bisherigen § 648a BGB. Neu ist die Regelung in § 650e Abs. 4 BGB n.F., nach der der Unternehmer vom Besteller eine Sicherheit von höchstens 20% der vereinbarten Vergütung verlangen kann, wenn er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind. Die Ausschlussregelung in Abs. 6 Nr. 2 soll sich in Zukunft nicht mehr nur auf Bauarbeiten an einem Einfamilienhaus oder einer Einliegerwohnung beziehen, sondern wird auf alle Verbraucherbauverträge erstreckt.

2.Kaufrecht (§ 439 Abs. 3 BGB)

Die Ergänzung des § 439 um einen Absatz 3 soll dazu führen, dass der Werkunternehmer gegenüber seinem Lieferanten einen Anspruch auf Ersatz der Aus- und Einbaukosten im Rahmen der Nachbesserung erhält. Das ist bisher nicht der Fall.

Der EuGH hat im Jahr 2011 entschieden, dass der Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung gegenüber einem Verbraucher verpflichtet ist, die bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache aus- und die Ersatzsache einzubauen oder die entsprechenden Kosten zu tragen. Das Gleiche gilt seit jeher beim Bauvertrag. Baut der Unternehmer mangelhaftes Baumaterial ein, ist er im Rahmen der Nachbesserung gegenüber dem Besteller zur Übernahme der Aus- und Einbaukosten verpflichtet. Gegenüber seinem Lieferanten hat der Werkunter-nehmer aber lediglich einen Anspruch auf Ersatz des mangelhaften Baumaterials. Die Aus- und Einbaukosten bleiben bisher  an ihm hängen, wenn der Lieferant nicht schuldhaft gehandelt hat.

Diese Benachteiligung des Werkunternehmers soll zukünftig verhindert werden. § 439 Abs. 3 BGB n.F. soll deshalb regeln, dass der Verkäufer einer mangelhaften Sache im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet ist, nach seiner Wahl entweder selbst den Aus- und Einbau der mangelhaften Kaufsache vorzunehmen oder dem Käufer die hierfür erforderlichen Aufwendungen zu ersetzen.

Teil 2 dieses Newsletters, der sich mit dem Verbraucherbauvertrag und dem Bauträgervertrag befasst, erscheint im voraussichtlich im Januar-Newsletter 2016.

Melanie Eilers, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Hamburg