Die Bundesjustizministerin Lambrecht hat gegenüber diversen Medien (Handelsblatt 01.12.2020; FAZ 07.12.2020) angekündigt, dass eine gesetzliche Klarstellung geplant sei, wonach Einschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie grundsätzlich eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellten sollen. Nach dem Beschluss der Bundesregierung und der Mininsterpräsident*innen vom 13.12.2020 zum erneuten Lockdown soll gesetzlich vermutet werden „dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.“ Das Gesetz wurde am 17.12.2020 verabschiedet.

Kontext

Die staatlich verordneten Schließungen, Flächenreduzierungen und sonstigen Schutzmaßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie haben bei einigen Gewerberaummietern für erhebliche Umsatzeinbußen gesorgt. Der zweite harte Lockdown hat begonnen. Wesentliche Teile des Weihnachtsgeschäfts drohen wegzubrechen. Die Umsatzeinbußen machen es den Mietern schwerer ihre Miete zu zahlen. Einige Instanzgerichte, darunter das Landgericht Frankfurt a.M. sowie das Landgericht Heidelberg, haben eine Mietminderung gem. § 536 BGB sowie eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB abgelehnt. Das Landgericht München I urteilte im September, dass die vollständige behördliche Untersagung der Ladenöffnung und auch die sonstigen Corona-Beschränkungen einen Mietmangel i.S.d. § 536 BGB darstellten, die den Mieter zur Mietminderung berechtigten. In weiteren Urteilen sahen u. a. das Landgericht München I und das Landgericht Mönchengladbach ebenfalls einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB als gegeben an.

Das neue Gesetz

Das Bundesjustizministerium hat den „Entwurf eines Gesetzes zu Miet- und Pachtverhältnissen während der COVID-19-Pandemie“ erarbeitet und ihn als „Formulierungshilfe“ den Fraktionen von Union und SPD vorgelegt. Diese haben ihn in den Bundestag eingebracht. Der Rechtsausschuss des Bundestages hat am 16. Dezember 2020 darüber beraten. Das Gesetz wurde am 17. Dezember 2020 verabschiedet und tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft, d. h. also voraussichtlich noch in diesem Jahr.

Die Vermutung einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage

Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) wird um § 7 ergänzt, der wie folgt lautet:

㤠7
Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen
(1)    Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2)    Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“

Der Gesetzgeber stellt in seiner Gesetzesbegründung klar, dass neben dem allgemeinen Leistungsstörungsrecht (insbesondere Mietminderung nach § 536 BGB) auch die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) anwendbar sind, nach denen unter Umständen eine (zeitweise) Anpassung der Miethöhe verlangt werden kann. Nach wie vor gehen jedoch speziellere mietvertragliche Regelungen, wie z. B. wirksame Force-Majeure- oder Pandemie-Klauseln vor. Die Anwendbarkeit von § 313 BGB war bisher streitig. Durch die gesetzliche Vermutungsregelung will der Gesetzgeber die Mietvertragsparteien an den Verhandlungstisch bringen. In der Gesetzesbegründung wird „an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien appelliert“.

Die Gesetzesänderung hat jedoch keinen automatischen Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung zur Folge. Auch die Höhe einer eventuellen Mietanpassung regelt er nicht. Der Mieter bleibt vielmehr hinsichtlich der übrigen Voraussetzungen des § 313 BGB, insbesondere bezüglich der Unzumutbarkeit des Festhaltens an einem unveränderten Vertrag, weiterhin darlegungs- und beweisbelastet.

Vorrang- und Beschleunigungsgebot für gerichtliche Verfahren

Darüber hinaus wird das Einführungsgesetz für die Zivilprozessordnung (EGZPO) um § 44 ergänzt, in dem geregelt wird, dass die Zivilgerichte Gerichtsverfahren, in denen es um die Anpassung der Miete geht (sowohl wenn der Mieter darauf klagt als auch wenn er in dem Rechtsstreit, in dem der Vermieter die Miete einklagt, die Einwendung erhebt, dass die Miethöhe anzupassen sei) vorranging und beschleunigt zu behandeln haben und ein erster Gerichtstermin bereits einen Monat nach Zustellung der Klagschrift stattzufinden hat.

Reaktion der Interessenvertreter der Mietvertragsparteien

Es dürfte nicht überraschen, dass die gesetzliche Neuregelung auf ein unterschiedliches Echo gestoßen ist. Der Handelsverband Deutschland (HDE) und der Deutsche Mieterbund begrüßen die Neuregelung. Der Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft sieht hierin einen Eingriff in die Systematik der Vertragsverhältnisse und ist der Ansicht, dass bilaterale und passgenaue Vertragsanpassungen von den Vertragsparteien selbst besser ausgehandelt werden könnten als durch eine rechtliche Anordnung.

Unsere Einschätzung

Die Gesetzesänderung bringt weniger Klarheit als erhofft. Sie stellt nur klar, dass das Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nicht ausgeschlossen ist. Nach wie vor müssen die Faktoren, die für und gegen eine Mietanpassung sprechen, sehr gewissenhaft überprüft und bezogen auf jeden Einzelfall dargelegt werden.  Eine gerichtliche Klärung kann aufgrund der neu eingeführten Vorrang- und Beschleunigungsgebote jetzt sehr viel schneller herbeigeführt werden als vorher.

Das GvW-Leistungsangebot

Wir verfolgen die Rechtslage mit unserem Mietrechtsteam seit Beginn der Pandemie sehr aktiv. Wir kennen die gesamte Rechtsprechung (auch unveröffentlichte aktuelle Urteile) und alle Veröffentlichungen in der juristischen Literatur. Wir haben zu diesem Thema schon viele Prozesse und Mietvertrags- sowie Nachtragsverhandlungen erfolgreich geführt. Wir haben das aktuelle Gesetzesverfahren frühzeitig begleitet und kennen die Entstehungsgeschichte für das Gesetz sehr gut, was bei dessen Auslegung von großem Vorteil ist.

Katharina Lanio, Rechtsanwältin
Frankfurt a.M.

Wolfram Müller, Rechtsanwalt
Hamburg