Projektentwickler: Augen auf bei alten Grunddienstbarkeiten! Nicht selten sind Nutzungsrechte ohne ausdrückliche Beschränkung nichtig, jedoch nicht immer, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem interessanten Fall differenziert.

Entscheidung

Der BGH entschied, dass die – nicht näher eingegrenzte – Nutzung einer auf dem dienenden Grundstück vorhandenen baulichen Anlage jedenfalls dann zulässiger Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein könne, wenn sich die Anlage nur auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks erstrecke und dem Eigentümer an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks die volle Nutzung verbleibe.

Sachverhalt

Gegenstand der Entscheidung war eine als „Grunddienstbarkeit (Recht zur Nutzung des Kellers und (…))“ eingetragene Grunddienstbarkeit, der folgende Bewilligung zugrunde lag:

„Der jeweilige Eigentümer des im Grundbuch von … eingetragenen Grundstücks … hat das Recht, unentgeltlich die auf den Grundstücken … befindliche (…) einschließlich darunter liegendem Keller wirtschaftlich für seine Zwecke zu nutzen.“

Augenscheinlich fehlte sowohl dem Grundbucheintrag als auch der Bewilligungsurkunde jedwede ausdrückliche Beschränkung der bewilligten Nutzung auf einzelne Beziehungen des Grundstücks. Der BGH hielt die eingetragene Dienstbarkeit dennoch für wirksam, weil die notwendige Beschränkung der Nutzung durch die Bezugnahme auf eine konkrete bauliche Anlage in hinreichender sachenrechtlicher Bestimmtheit hergestellt worden sei.

Ausgangspunkt der Entscheidung ist § 1018, 1. Fall BGB, wonach ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden kann, dass dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf (sog. Benutzungsdienstbarkeit).

Ein nicht auf bestimmte Nutzungen beschränktes Nutzungsrecht kann zwar Inhalt eines Nießbrauchs (§ 1030 Abs. 1 BGB), nicht jedoch Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 Alt. 1 BGB sein. Dies gilt auch dann, wenn die Ausübung der Dienstbarkeit auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.

Entscheidend war also aus Sicht des BGH, ob sich dem Grundbucheintrag oder der Bewilligungsurkunde im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) die typennotwendige Beschränkung der Nutzungsbefugnis entnehmen ließ.

Dies bejahte der BGH im vorliegenden Fall mit dem zentralen Argument, dass die Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils – bspw. eines Raums – schon deshalb als eine Nutzung des Grundstücks „in einzelnen Beziehungen“ anzusehen sei, weil das Gebäude und die Lage des Raums die Art der Nutzung langfristig bestimmten. Es mache deshalb einen entscheidenden Unterschied, ob dem Berechtigten die uneingeschränkte Nutzung an einer Teilfläche eines Grundstücks eingeräumt werden solle – dies sei unzulässig- oder ob der Berechtigte (nur) eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage nutzen dürfe.

Praxishinweise

Projektentwickler begegnen speziell bei beabsichtigten Neuentwicklungen in klein parzellierten, ehemals bäuerlich geprägten Dorfkernen regelmäßig alteingetragenen Benutzungsdienstbarkeiten zugunsten von Nachbargrundstücken. Nicht selten stammen diese aus der Frühzeit des Bürgerlichen Gesetzbuches und wurden noch nach Amtsgepflogenheiten bewilligt und eingetragen, die mit Inkrafttreten des BGB an sich überholt waren. Und nicht selten muss das Recht zur Löschung gebracht werden, um die Entwicklung oder die Finanzierung des Vorhabens zu ermöglichen.

Entscheidend ist dann stets, ob die Grundbuchbereinigung auch gegen den Willen des begünstigten Eigentümers erzwungen werden kann. Hierzu kommen das Grundbuchberichtigungsverfahren von Amts wegen (§ 53 Abs.1 S.2 GBO) oder die Klage gegen den Buchberechtigten auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (§ 894 BGB) in Betracht.

Erfolg ist beiden Fällen jedoch nur beschieden, wenn das Recht tatsächlich nicht besteht.

Die Leitsätze des BGH lassen sich hierbei auf folgende Entscheidungsregeln verdichten:

1) „Ausdrücklich unbeschränkte“ Nutzungsrechte in Form von Grunddienstbarkeiten kann es nicht geben. Wegen § 1018 BGB muss die Nutzung auf „einzelne Beziehungen“ beschränkt sein. Das bedeutet, dass konsequenterweise alle Rechte nichtig sind, die nach dem Willen der Parteien ausdrücklich als „unbeschränkt“, d.h. ohne jede Einschränkung von Art und Maß der Nutzung bewilligt wurden. Die dingliche Einigung der Parteien nach § 873 BGB ist in solchen Fällen auf einen unmöglichen Inhalt (§ 275 Abs.1 BGB) gerichtet. Denkbar wäre eine geltungserhaltende Reduktion nur dann, wenn zwar nicht der Bewilligung, aber dem Grundbucheintrag eine Beschränkung auf einzelne Nutzungen entnommen werden kann, so dass das Recht unter den Voraussetzungen des § 139 BGB wenigstens mit dem – hinter der Bewilligung zurückbleibenden - eingetragenen Inhalt bestehen kann.

2) „Nicht ausdrücklich beschränkte“ Nutzungsrechte an baulichen Anlagen kann es in Form von Grunddienstbarkeiten geben, wenn und weil das Nutzungsrecht am Grundstück auf eine vorhandene konkrete bauliche Anlage beschränkt ist. Die gestattete Nutzung ist dann durch den typischen Gebrauchszweck der Anlage hinreichend konkretisiert.

3) „Nicht ausdrücklich beschränkte“ Nutzungsrechte müssen in allen übrigen Fällen der Nichtigkeit verfallen, wo es in der Eintragung, der Bewilligungsurkunde oder für jedermann ohne weiteres erkennbaren tatsächlichen Gegebenheiten an zweifelsfreien Hinweisen auf die gestattete Nutzung fehlt. In diese Gruppe fallen dann insbesondere solche Sachverhalte, wo ein die gestattete Nutzung konkretisierender Baubestand nicht oder nicht mehr vorhanden ist. Namentlich Freiflächen rechnen hierzu. Für unbebaute Hofflächen dürfte Gleiches gelten.

(BGH, Beschl. v. 13. 9. 2018 – V ZB 2/18)

Dr. Magnus Dorweiler, Rechtsanwalt
Frankfurt am Main